越秀天玥，定位城區(qū)剛需人群，避開中海長安譽(yù)的面積段不和中海正面競爭，主打配套齊全——山體生態(tài)，綜合商場，地鐵出行，目送教育，中小套型，中低總價，邏輯也比較清晰。

項目方明確透露在交標(biāo)上，會有一些驚喜。馬老師的采訪還是希望有一些可以突破的點。今天，馬老師率先拿到了越秀天玥的交標(biāo)，大家一起看看，有沒有心動配置。

越秀在南方廣州起家，市占率很厲害，我這也拿到一份關(guān)于開發(fā)商的介紹，咱們一起再全面的學(xué)習(xí)一下。

大概如此吧——

1、點評，越秀天玥尺寸版戶型圖。

2、點評，越秀天玥的交標(biāo)。

3、學(xué)習(xí)，越秀品牌介紹。

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馬老師石景山豐臺西群，群編號012

馬老師幫選房

從越秀天玥的產(chǎn)品聊起

馬老師整理了項目方公布的資料，繪制了越秀天玥的樓棟及戶型分布圖。

這個非常的重要，我們可以知道樓棟分布，戶型分布，戶型梯戶比，項目主力戶型，甚至，樓間距，期房現(xiàn)房，總層數(shù)等等。

越秀天玥，最多的戶型是98平，其次多的81平戶型，再其次是兩個100平的戶型。

然后是104平和115平的戶型。

最后是116平戶型。

最少是132平和134平戶型。

越秀天玥的樓棟及戶型分布圖

越秀天玥社區(qū)鳥瞰圖

咱們按是否主力戶型逐一略作點評。

首先看項目占比最多的98平南向兩面寬戶型。

馬老師點評98平戶型

越秀天玥98平戶型是項目最主力的戶型。

南向兩面寬，三居雙衛(wèi)格局。

這個戶型在限競房時代比較流行，那時候是89平功能性小三居，一衛(wèi)較多，越秀天玥是純商品房，面積也增加到了98平，有條件做雙衛(wèi)。

主臥套房主衛(wèi)暗衛(wèi)，設(shè)計了家政間，南側(cè)的客廳和主臥都是飄窗，U型廚房天井采光，客衛(wèi)干濕分離，北側(cè)雙臥小臥面寬略小。

戶型設(shè)計在這個時代并不突出，預(yù)計應(yīng)該是項目主打低總價的套型。

再看看81平的次臥局部朝南的全南戶型。

馬老師點評

越秀天玥的81平，是次臥局部朝南的全南戶型。

這個戶型在2T4戶的房子里非常常見，幾乎只要是2T4，就有這個戶型。越秀的這個戶型，眼緣還是不錯的。

入戶玄關(guān)和家政間有了，廚房挨著餐廳動線合理，客廳主臥朝陽，南向有飄窗，等寬飄窗，寬U廚房，客衛(wèi)帶淋浴，次臥比較方正次臥也帶飄窗。基本上是這個戶型發(fā)展到當(dāng)下，最優(yōu)的設(shè)計了。

再看看搭配81平的100平兩個戶型。

馬老師點評100平房型

首先，我們要看到這兩個戶型的相似度還是蠻高的。仔細(xì)對比了格局和尺寸，竟然都完全一樣，這樣的話，這兩個戶型就是鏡像戶型了。

A2戶型北側(cè)臥室多了一個墻體，據(jù)我分析，應(yīng)該是這個地方挨著電梯。目前的資料看不到核心筒，能設(shè)置雙墻體，應(yīng)該是電梯位。

這可能就是要區(qū)分這倆戶型的原因吧。

再分析一下104平的房型。

馬老師點評104平三居室

也是一個細(xì)長條的房型。

按理說如果買98平是受限于預(yù)算有限，買這個房型，有點拎不清邏輯，加一點買三面寬多好。

設(shè)計上除了比98平大了一些，沒有什么太多的變化。建議預(yù)算低買98平或者81平就行，預(yù)算能提一些，買115平或116平的三面寬更合適。

再比較一下另外兩個非常相似的戶型，115平和116平房型。

馬老師點評

這倆戶型還是有較大差異的。

最重要的就是北側(cè)的臥室和廚房大小不一樣。

我把尺寸放進(jìn)來，F(xiàn)戶型的北側(cè)臥室和廚房為3.3米，3.35米，到了G戶型同樣的位置只有2.6米和2.4米了，差距蠻大的。

還有就是細(xì)節(jié)上的一些差異。

比如，主臥的大小和內(nèi)部設(shè)備的排布；

比如，家政間的不同，F(xiàn)在餐廳旁邊，G戶型在老人房北側(cè)。

還有，餐廳的島臺不過這個我感覺只是圖上的區(qū)別。

最后，再比較一下最大的戶型。

馬老師點評

這倆戶型的對比，倒是比較簡單。就是一個是邊戶，一個是中間戶。

中間戶的E戶型，北側(cè)一個臥室尺寸小了0.4米，北側(cè)三個功能區(qū)整體移動0.5米，讓出了一個0.9米的天井空間。中間戶的主衛(wèi)不是明衛(wèi)。

其它沒啥毛病，南向三面寬四葉草四居室，改善型四居室吧。

越秀天玥外立面和交標(biāo)

越秀天玥，采用了新穎明快的立面風(fēng)格，搭配流線型鋁板裝飾線條，呈現(xiàn)出如“天空之鏡”的光幕藝術(shù)立面。

越秀天玥的外立面

越秀天玥的區(qū)位優(yōu)勢

首先，我們觀察一下，石景山的空間結(jié)構(gòu)。

越秀天玥所處位置就在蘋果園交通樞紐北側(cè)，中關(guān)村石景山園的南區(qū)。

北京城市規(guī)劃“一核兩翼”對石景山中央城區(qū)的清晰定位，未來的“東西城”核心區(qū)，中央城區(qū)（一核）＞通州副中心（兩翼）。

石景山的空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃

金頂山公園和法海寺森林公園相連。而越秀天玥就在金頂山公園腳下。

石景山綠地生態(tài)系統(tǒng)

石景山三大產(chǎn)業(yè)相連，北京銀行保險產(chǎn)業(yè)園，中關(guān)村科技園石景山園，新首鋼高端產(chǎn)業(yè)區(qū)等，而越秀天玥所處的中關(guān)村科技園位于三大產(chǎn)業(yè)的中心位置。

新首鋼綜合服務(wù)區(qū)2900億投資建設(shè)已完成。

石景山的主要功能區(qū)

而說到交通，越秀天玥尤其的硬氣。

直線700米可到6號線楊莊地鐵站，直線1.2公里就到雙軌交匯的蘋果園交通樞紐地鐵站。

越秀天玥的交通出行

商業(yè)繁華。最近的就是京西大悅城，遠(yuǎn)洋春秋里，沃爾瑪山姆會員店，喜隆多，環(huán)宇薈，六工匯，石景山萬達(dá)等。

全家出行，親朋社交吃喝玩樂購多種選擇。

京西大悅城，距項目約1.3km，于2023年6月18日建成開業(yè)，“購物中心+寫字樓”的城市綜合體，建筑面積20余萬平方米，未來是石景山城市新地標(biāo)。

喜隆多，距項目約1.5km，經(jīng)營面積10萬余平米，的大型購物綜合體。

沃爾瑪山姆會員店，距項目約2km，世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪旗下的高端會員制商店，提供一站式休閑購物體驗。

越秀天玥所處蘋果園地塊，近接北京大學(xué)首鋼醫(yī)院，空軍總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院京西分院，石景山醫(yī)院，同時涵蓋清華大學(xué)玉泉路醫(yī)院、武警總醫(yī)院、301醫(yī)院、302醫(yī)院等綜合醫(yī)院，在最短的時間內(nèi)即享多家三甲醫(yī)院醫(yī)療資源。

越秀天玥毗鄰永定河引水渠城市自然生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，坐覽西部群山帶，占據(jù)得天獨厚的自然生態(tài)資源。

背靠西山國家森林公園，西臨500多年皇家寺院法海禪寺和承恩寺。附近還有天泰山、田義墓、模式口駝鈴古道等 72 處歷史文化景觀。

周邊近享首鋼遺址公園、冬季奧林匹克公園、蓮石湖公園、永定河森林公園、八大處公園等9大公園。

越秀天玥周邊的生態(tài)旅游資源

說說越秀

越秀是國企。

越秀地產(chǎn)成立之初，是做廣州城市運(yùn)營的。

越秀打造了地標(biāo)級商業(yè)綜合體。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

成立于1985年，香港成立，有金融，房地產(chǎn)，交通基建，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)。中國500強(qiáng)262位。

越秀集團(tuán)作為廣州市市屬龍頭國企，2022中國100大跨國公司，位列第11位。

數(shù)據(jù)來源：2022年9月6日 新華網(wǎng)《2022年發(fā)布“中國跨國公司100大”榜單》

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

越秀已經(jīng)進(jìn)駐30多個一二線城市，200多項目。

作為越秀集團(tuán)旗下的子公司，越秀地產(chǎn)成立于1983年，1992年在香港上市，是全國第一批成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一、中國第一代商品房的締造者、第一家房地產(chǎn)紅籌公司。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

TOP20房企唯一正增長企業(yè)。

越秀服務(wù)成立于1992年，是越秀地產(chǎn)下屬的全能型城市運(yùn)營服務(wù)商，擁有國家一級物業(yè)資質(zhì)。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

綠檔房企，穩(wěn)健發(fā)展。