韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌，房東跑路、租客自殺！

首爾房?jī)r(jià)暴跌30%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌到40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數(shù)百萬(wàn)人。

韓國(guó)仁川，一位30歲的男子在留下遺書后，服藥結(jié)束了自己年輕的生命。

譯文如下：

“失去工作后，我沒有收入，存款早就用光了。9000萬(wàn)韓元的保證金，一直拖著不還給我。

我曾經(jīng)去投訴也報(bào)過(guò)警，但政府關(guān)于全租房詐騙的對(duì)策，讓人非常失望。

我無(wú)法再堅(jiān)持下去了。最后，希望我的死能推動(dòng)這個(gè)問(wèn)題盡快解決。再見。”

01

韓國(guó)樓市，堪稱亞洲，甚至是全球之“妖”。

韓國(guó)總?cè)丝?100多萬(wàn)，其中，950萬(wàn)居住在首爾，占比約18.6%。

首爾很小，面積只占韓國(guó)全國(guó)的0.6%。

2023年，房?jī)r(jià)連跌了9個(gè)月，韓國(guó)樓市直接蒸發(fā)了幾億韓元。

房東估計(jì)都要跳樓了吧？

但在韓國(guó)，跳樓的并不是房東們，而是租客，為什么呢？

這就不得不提一種神奇的租房模式，全租房。

韓國(guó)的全租房，又叫“傳貰房”，正常來(lái)說(shuō)，我們租房都是押金+租金，每個(gè)月交房租，到期退回押金。

但是韓國(guó)年輕人既不用買也不用租，可以白嫖，這就很神奇了。

舉個(gè)例子，假設(shè)房子500萬(wàn)，租客借給房東一筆錢，一般是房?jī)r(jià)的50%-80%，房子就能免費(fèi)住。

兩年后，房東還錢，租客還房，兩清。

相當(dāng)于，給你白住不要租金，但是你得借250萬(wàn)-400萬(wàn)給我周轉(zhuǎn)，無(wú)息的。

世界上還有這好事？確實(shí)有。

房東拿著這筆錢做什么呢？

舉個(gè)例子，首爾一房東手上的房子價(jià)值500萬(wàn)元，他將這套房子租出去，最多可以拿到租客400萬(wàn)元的押金。

于是他拿著這400萬(wàn)元和銀行貸款的100萬(wàn)元，又在市場(chǎng)上買一套500萬(wàn)元的房子。

兩年后房子上漲50%，價(jià)值750萬(wàn)元，他還掉租客的400萬(wàn)元和銀行的100萬(wàn)元，還剩250萬(wàn)元。

相當(dāng)于一套價(jià)值500萬(wàn)元的房子，兩年收租賺了250萬(wàn)元。

即使扣掉銀行貸款100萬(wàn)元的利息，也是妥妥的炒房暴利。

甚至有些房東連環(huán)炒房，即用A房的押金買B房，又用B房的押金買C房，不停地上杠桿。

在這種模式下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

在過(guò)去5年，韓國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲了差不多80%。

2022年首爾中心區(qū)域平均房?jī)r(jià)超過(guò)15萬(wàn)元人民幣每平米，位居全球第2，外圍區(qū)域也超過(guò)7萬(wàn)元人民幣 每平米，居全球第3。

這種模式下，房?jī)r(jià)持續(xù)瘋狂上漲。

結(jié)果就是人口災(zāi)難，韓國(guó)的單身家庭已經(jīng)超過(guò)30%。

2022年韓國(guó)結(jié)婚登記數(shù)量下降到19.2萬(wàn)，是50多年來(lái)最少的。

韓國(guó)總和生育率下降到0.78，再創(chuàng)新低，在全世界排名倒數(shù)第1。

人口暴跌，物價(jià)、房租卻不斷上漲。

韓國(guó)全租房暴雷是遲早的事。

全租房模式下，一套全租房有可能是加了兩次杠桿，租客一次，房東一次，韓國(guó)杠杠率激增。

截至2021年末，韓國(guó)家庭信貸總額達(dá)到1862.1萬(wàn)億韓元（約合人民幣9.9萬(wàn)億元），兩年新增262萬(wàn)億韓元（約合人民幣1.39萬(wàn)億元），其中住房貸款占到一半以上。

韓國(guó)家庭負(fù)債杠桿（占GDP）已經(jīng)達(dá)到了108%，遠(yuǎn)高于美國(guó)、中國(guó)、日本、歐元區(qū)60%～76%左右的水平。

高杠桿狀態(tài)下，社會(huì)的金融風(fēng)險(xiǎn)承受能力是非常脆弱的。

02

過(guò)去20年，韓國(guó)房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，即便是疫情期間，韓國(guó)房?jī)r(jià)也依然上漲40%。

只要房?jī)r(jià)漲，這套模式就能運(yùn)行下去，而且所有人皆大歡喜。

普通人花很少的錢住上好的公寓，房主把押金拿去復(fù)利，銀行也發(fā)展了業(yè)務(wù)。

一切看上去是那么美好。

可是當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，那隨之而來(lái)的就是整個(gè)鏈條的崩塌。

2022年3月，美聯(lián)儲(chǔ)開啟了加息周期。

為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制通脹，韓國(guó)政府在多輪調(diào)控之外，一改之前的貨幣寬松政策，取而代之的是持續(xù)的加息。

韓國(guó)銀行先后9次上調(diào)基準(zhǔn)利率，將基準(zhǔn)利率從2021年8月的0.5%上調(diào)至2023年1月的3.5%。

一旦利率上行，整個(gè)租房邏輯就變了。

對(duì)租客來(lái)說(shuō)，一次性交付大筆資金的成本越來(lái)越高，甚至將這筆錢存到銀行的利息收入也可能比租金還高。

對(duì)房東來(lái)說(shuō)，如果租客退租，房東拿著押金連環(huán)炒房，屬于典型的“短債長(zhǎng)投”。

這種資金錯(cuò)配情況直接導(dǎo)致背負(fù)巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。

房地產(chǎn)泡沫開始破裂，大量全租房被掛上櫥窗，韓國(guó)樓市一時(shí)間風(fēng)雨飄搖。

短短兩三年時(shí)間里，韓國(guó)房子賣不出去。

業(yè)主著急，開發(fā)商也開始著急了，促銷手法五花八門，絲毫不輸國(guó)內(nèi)的開發(fā)商。

有開發(fā)商打出廣告：買房送奔馳。

還有開發(fā)商更實(shí)惠，只要到訪，看樣板間，就送香奈兒手袋和蘋果耳機(jī)。

促銷套路都如此相似，果然全世界的開發(fā)商。

03

2022年，韓國(guó)共發(fā)生2073起全租房押金并吞案，金額高達(dá)七千億韓元。

今年，預(yù)計(jì)押金損失將達(dá)到1.8萬(wàn)億韓元，雪崩的勢(shì)頭已難以扼制。

前幾年，韓國(guó)年輕人為了買房，“連靈魂都拿去”貸款。

在2022年，韓國(guó)家庭平均債務(wù)第一次超過(guò)9000萬(wàn)韓元（約合47.6萬(wàn)元人民幣），而在10年前，這個(gè)數(shù)字不過(guò)是5000萬(wàn)出頭。

這里面，大部分是房貸，或者傳貰貸款。

韓國(guó)是世界上負(fù)債率最高的國(guó)家之一

很多人不得不拋房搶跑，不然兩年后，可能連押金都虧沒了。

韓國(guó)人居研究院測(cè)算，如果未來(lái)房?jī)r(jià)下跌20%，那么，就有40%的房東返還不起房客的押金。

想想那是一幅什么場(chǎng)景！

租客損失的不是一個(gè)月、兩個(gè)月的租金，而是半套甚至大半套房子。

前段時(shí)間，著名的《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》報(bào)道了一個(gè)案例。

33歲的金明洙（Kim Myung-soo），他在首爾蠶室區(qū)的一套公寓已經(jīng)貶值了差不多40萬(wàn)美元（約合275萬(wàn) 元人民幣）。

妻子懷孕33周。

現(xiàn)在，先不說(shuō)房子能不能賣掉，就算賣掉，連貸款都還不上了。

他無(wú)奈地說(shuō)，“2021年買下這套房子是我一生中最大的遺憾之一。 ”

寒冬來(lái)臨，首先被凍到的，永遠(yuǎn)是衣服單薄的人。