作者：鄧佳琴

出品：高云合同

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房地產(chǎn)商業(yè)租賃是商業(yè)社會當(dāng)中資產(chǎn)變現(xiàn)最為普遍和重要的交易手段之一，基于目的、用途和對象不同，寫字樓、商鋪、門店、商場乃至大型商業(yè)綜合體等各類商業(yè)地產(chǎn)的合同內(nèi)容與普通住宅大相徑庭。即使同樣是商業(yè)租賃，因行業(yè)不同，合同特點(diǎn)也大不相同。

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中國經(jīng)過40多年的改革開放和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)于商業(yè)租賃的法律問題和解決方案已經(jīng)日漸成熟。以筆者所在的深圳商業(yè)租賃市場為例，寫字樓主要集中在科技、金融與專業(yè)服務(wù)等行業(yè)，對場地的要求主要集中在停車位是否方便、網(wǎng)絡(luò)是否穩(wěn)定、保安服務(wù)是否良好以及附近是否有商業(yè)設(shè)施配套等；商鋪?zhàn)赓U集中在餐飲、娛樂及零售等傳統(tǒng)行業(yè)，對場地的要求則與上述不同，主要集中在交通是否便利、人流是否充足以及商業(yè)氣氛是否濃厚等。所以，兩者的租賃合同內(nèi)容也存在較大區(qū)別。

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可惜的是，目前《民法典》規(guī)定的租賃合同內(nèi)容偏向于住宅租賃，對于商業(yè)租賃的不少實(shí)際情況沒有作出更詳細(xì)具體的規(guī)定。為了彌補(bǔ)上述遺憾，筆者依據(jù)新法，結(jié)合自身從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出商業(yè)租賃合同的法律要點(diǎn)和審查方法，特此與各位讀者分享如下。

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一、新法點(diǎn)評

《民法典》中租賃合同部分總體來說變化不大，新增了7個條文，主要涉及承租人的優(yōu)先購買權(quán)、轉(zhuǎn)租的默示推定、次承租人代承租人向出租人支付租金、承租人的法定解除權(quán)等，部分吸收了之前司法解釋的內(nèi)容，分述如下：

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（一）新增承租人承擔(dān)一定的房屋維修責(zé)任的規(guī)定，實(shí)際作用不大

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《民法典》第713條規(guī)定:

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“因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定維修義務(wù)。”

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根據(jù)目前普遍的實(shí)際情況來看，出租人多數(shù)會利用格式合同將維修義務(wù)盡量推卸給承租人。上述新規(guī)出臺后，給予了業(yè)主更強(qiáng)有力的借口，可以預(yù)見承租人自行承擔(dān)維修房屋責(zé)任的情形將更普遍，承租人在這方面的風(fēng)險(xiǎn)會更大。

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因此，承租人在審核租賃合同的房屋維修義務(wù)條款時，應(yīng)當(dāng)要求盡量細(xì)化和明確“承租人過錯”的具體情形，可以考慮采用“除外法”的語言表述方式，明確承租人應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任的一種或幾種具體情形。

示范條款寫法如下：

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除出租人有證據(jù)證明承租人擅自改變房屋建筑主體或承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建，或惡意破壞房屋內(nèi)大型設(shè)施設(shè)備并經(jīng)出租人明示警告而拒不改正的，承租人不承擔(dān)維修義務(wù)，由出租人負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

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（二）新增默示同意轉(zhuǎn)租的規(guī)定，效果利弊參半

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實(shí)踐中，如果承租人在租賃期間直接轉(zhuǎn)租，或者以合伙、合作、承包經(jīng)營、托管等情形變相轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租效力如何認(rèn)定呢？《民法典》第718條規(guī)定：

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“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租?！?/span>

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實(shí)踐當(dāng)中準(zhǔn)確適用這個規(guī)定，需要考慮如下要點(diǎn)：

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第一，如何證明出租人對于轉(zhuǎn)租行為知情？

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例如承租人通過書面、電話、微信等方式告訴出租人已經(jīng)轉(zhuǎn)租的，或者次承租人以自己名義直接交納租金、水電費(fèi)或物管費(fèi)的，當(dāng)然是最直接的證據(jù)，不過實(shí)踐當(dāng)中這些證據(jù)內(nèi)容往往是模糊不清的，例如承租人聊天記錄當(dāng)中只是模糊地說我和第三方進(jìn)行場地合作，并沒有明確說明轉(zhuǎn)租；租金、水電費(fèi)或物管費(fèi)雖然是次承租人交納，但開具的發(fā)票或收據(jù)依然是以承租人的名義等等。因此對于次承租人而言，如果是事后才發(fā)現(xiàn)該房屋是不允許轉(zhuǎn)租的，應(yīng)及時將轉(zhuǎn)租的事實(shí)告知出租人，催告其進(jìn)行追認(rèn)。

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尤其是如果原合同當(dāng)中已有禁止轉(zhuǎn)租的明確約定，而承租人依然轉(zhuǎn)租，依據(jù)上述法律規(guī)定推定出租人同意的，這種結(jié)果在法律上的解釋，是否應(yīng)該是默示推定為雙方以實(shí)際履行的方式變更了原合同呢？

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從文義解釋的角度是可以適用的，從現(xiàn)實(shí)效果的角度，如果這是住宅租賃合同，將有利于保障次承租人的使用權(quán)。但如果這是商業(yè)租賃，對于出租人來說，則弊大于利。

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例如大型商業(yè)綜合體的出租人，必然希望對進(jìn)場品牌和實(shí)際經(jīng)營者實(shí)行統(tǒng)一的強(qiáng)監(jiān)管，才能保障綜合體整體良好的品牌形象，因此往往嚴(yán)禁各個商鋪私自換人經(jīng)營。但是，如果實(shí)際經(jīng)營者私下偷偷換人，出租人沒有及時察覺和制止，次承租人藉此規(guī)定主張雙方實(shí)際構(gòu)成租賃轉(zhuǎn)租關(guān)系，鵲巢鴉占，對于出租人而言，這肯定是不愿意看到的。

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第二，本條當(dāng)中的出租人“提出異議”應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢？

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根據(jù)法理，在未取得出租人未同意的情況下承租人擅自轉(zhuǎn)租，該轉(zhuǎn)租合同應(yīng)系效力待定合同，依法應(yīng)當(dāng)履行申請法院裁決撤銷才行，但這就明顯增加了出租人不必要的訟累。還有，6個月異議期是否應(yīng)當(dāng)理解為除斥期間，不適用訴訟時效中止、中斷、延長的規(guī)定，抑或?qū)儆谠V訟時效一種。上述疑問尚待司法解釋的進(jìn)一步明確。

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（三）允許次承租人代付租金，有效破解合同僵局

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地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，就會導(dǎo)致生產(chǎn)要素流轉(zhuǎn)加快。反映到商鋪?zhàn)赓U上，就會出現(xiàn)大量的連環(huán)轉(zhuǎn)租情況。實(shí)踐當(dāng)中，連環(huán)轉(zhuǎn)租的高風(fēng)險(xiǎn)在于環(huán)環(huán)相扣，只要當(dāng)中某個環(huán)節(jié)的承租人挪用下一承租人租金，整個租賃鏈條斷裂，從而爆發(fā)社會群體性事件。例如在深圳市爆發(fā)的文錦渡大廈（以下簡稱“文錦渡大廈”）轉(zhuǎn)租案，起因就是因二房東擅自對外轉(zhuǎn)租而起，短時間內(nèi)爆發(fā)數(shù)百起類似案件，波及面廣，對社會造成嚴(yán)重影響。

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對于此類案件的處理，如果嚴(yán)格適用合同的相對性原則，因租賃合同環(huán)環(huán)相扣，整個租賃關(guān)系就容易陷入僵局。《民法典》有鑒于此，特地在第719條明確規(guī)定：

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“承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金,可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金;超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的,可以向承租人追償。”

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如此設(shè)計(jì)能大大降低交易成本，解決了次承租人代付租金的合法性問題，可以預(yù)見將大幅減少前述類似糾紛。

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為適應(yīng)這一立法變化，以后出租人在辦理出租事務(wù)時，除了注意要將租賃合同及時辦理備案，確保合法性外，還應(yīng)當(dāng)在合同當(dāng)中寫明如下內(nèi)容：

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1.只要出現(xiàn)承租人欠付租金的情況，允許次承租人為完全享有租賃權(quán)益可徑行向出租人交付租金甚至是違約金等相關(guān)費(fèi)用。

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2.次承租人代承租人支付的租金超出其應(yīng)付租金部分的，可以在與承租人結(jié)算租金時予以折抵。

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3.在承租人違約的情況下，出租人可以解除與承租人的租賃合同，轉(zhuǎn)為與次承租人直接建立租賃關(guān)系。

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注：本文節(jié)選自《民法典時代合同實(shí)務(wù)指南》書中，節(jié)選文段僅供參考，以出版書為準(zhǔn)。

高云（本名汪宏杰），合同六法創(chuàng)始人，《民法典時代合同實(shí)務(wù)指南》主編。中國法學(xué)會法律文書研究會理事、中山大學(xué)法學(xué)院客座教授，廣州仲裁委員會仲裁員。1993年開啟法律從業(yè)生涯，主要從事企業(yè)投融資，并購重組和不良資產(chǎn)等業(yè)務(wù)，歷任多家律所主任，上市公司法務(wù)總監(jiān)，合規(guī)官等職務(wù)，先后出版《思維的筆跡》、《公司法實(shí)務(wù)指南》等13本法律實(shí)務(wù)暢銷作品。