說起房地產(chǎn)代建，一般的理解是，由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，雙方建立合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。

據(jù)不完全統(tǒng)計，綠城、萬科、中海、建業(yè)等房企均已介入代建市場，名單也不再不斷增多壯大。其中，也包括恒大。分析人士指出，在代建市場上，品牌力及品牌溢價能力是主要的優(yōu)勢。據(jù)介紹，代建方通常是品牌房企，其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團(tuán)隊等方面積累的成熟的經(jīng)驗(yàn)，可為委托方提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù)。
代建模式，也分代建、代管、代售、代融資等等。
河南房企隊伍中，除了建業(yè)，近年來正商、永威、康橋等也有所發(fā)力。
01建業(yè)

【2021年首家代建公司成功上市】中原建業(yè)是建業(yè)地產(chǎn)旗下子公司，專注房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)。2015年11月，建業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)獲得首份房地產(chǎn)代建協(xié)議，并由此開啟房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)。2016年 中原建業(yè)正式成立，加快推進(jìn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展。目前，其代建業(yè)務(wù)的發(fā)展形成了一定的競爭力。公司業(yè)務(wù)集中分布在河南省，省外近年也開始顯現(xiàn)，逐步將業(yè)務(wù)拓展至河北、山西、陜西、新疆、安徽及海南省及自治區(qū)，以追求更大的潛力。中原建業(yè)代建業(yè)務(wù)通過輸出管理模式、品牌、資源等收取基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)及溢價管理服務(wù)費(fèi)。截止2020年12月，中原建業(yè)206個在管項(xiàng)目中共有193個項(xiàng)目位于河南 ，總建筑面積2550萬平方米 ，河南省建筑面積2420萬平方米 ，河南省建筑面積占總建筑面積比例為95%。資料顯示，中原建業(yè)代建業(yè)務(wù)覆 蓋河南省大多數(shù)縣及縣級以上城市。據(jù)介紹，中原建業(yè)采用輕資產(chǎn)模式運(yùn)營，公司與項(xiàng)目擁有人訂立代建協(xié)議，提供代建服務(wù)并允許項(xiàng)目擁有人使用“建業(yè)”品牌銷售 。公司在整個房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營過程中向項(xiàng)目擁有人提供房地產(chǎn)代建服務(wù)，收取管理服務(wù)費(fèi)：基礎(chǔ)管理費(fèi)和溢價管理服務(wù)費(fèi)。5月31日，中原建業(yè)在鄭州、香港兩地同步舉行上市儀式，宣告正式登陸港交所掛牌交易。據(jù)招股說明書，中原建業(yè)在2018年-2020年基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)占收入的84.5%、85.6%及94.5%，而剩余部分則是溢價管理服務(wù)費(fèi)所貢獻(xiàn)。隨著其品牌知名度的提高，對建業(yè)地產(chǎn)在河南省外擴(kuò)張將有良好的助推作用。

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02正商

【區(qū)域密集布局對代建業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)需求】

本月正商集團(tuán)的一次活動上，正商從代建項(xiàng)目進(jìn)展情況、合作優(yōu)勢、未來方向開展了分享交流，探討了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及代建市場發(fā)展前景、正商集團(tuán)代建業(yè)務(wù)發(fā)展路徑及機(jī)遇等。這也說明，正商也開始并進(jìn)行著代建模式。據(jù)介紹，正商近年來加大河南地市縣的市場布局。近11月份，正商和南陽、信陽、安陽、淅川、長垣、山西晉城等地共簽約6個合作共建項(xiàng)目。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和秋夜發(fā)展實(shí)際，要求規(guī)模擴(kuò)張和質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)行，房企之間的合作成為新的趨勢。據(jù)介紹，正商代建業(yè)務(wù)依托地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)整合優(yōu)勢，為合作伙伴提供從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷管理、成本管控、工程管理、財務(wù)管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)全流程委托管理服務(wù)。正商集團(tuán)發(fā)揮運(yùn)營管理、產(chǎn)品研發(fā)等核心優(yōu)勢，在品牌、文化、產(chǎn)品、團(tuán)隊等方面賦能合作伙伴推動經(jīng)濟(jì)收益最大化。此外，正商集團(tuán)分別與深圳中深集團(tuán)、安鋼集團(tuán)、河南省國控集團(tuán)、安陽建工集團(tuán)現(xiàn)場簽署了委托管理服務(wù)協(xié)議。資料顯示，正商經(jīng)營區(qū)域涵蓋河南、北京、浙江、江蘇、廣東、湖北、山東、海南、中國香港等地，同時業(yè)務(wù)發(fā)展至美國、新加坡、印尼等國家。
03永威

【拓展豐富商業(yè)模式的重要戰(zhàn)略舉措】2019年12月11日，永威置業(yè)與航田產(chǎn)業(yè)園公司舉行了戰(zhàn)略合作儀式。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是永威開啟品牌輸出新業(yè)務(wù)模式，邁入輕資產(chǎn)代建發(fā)展時期。據(jù)介紹，作為永威拓展豐富商業(yè)模式的重要戰(zhàn)略舉措，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的開啟深思熟慮，謀劃深遠(yuǎn)。在鄭州房地產(chǎn)市場，永威的產(chǎn)品、物業(yè)、園林等被稱為永威“三寶”，在鄭州房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的對標(biāo)力和競爭力。永威置業(yè)董事長李偉表示：永威代建項(xiàng)目也將堅守企業(yè)一直以來的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)、精細(xì)化，以品質(zhì)初心打造作品，服務(wù)客戶，回報社會。永威未來將和合作伙伴一道，將代建業(yè)務(wù)板塊做大做強(qiáng)，使更多客戶體驗(yàn)到細(xì)致入微的人居產(chǎn)品和服務(wù)，以此實(shí)現(xiàn)合作共贏，共同發(fā)展。永威產(chǎn)品受到業(yè)界關(guān)注和觀摩?；趯蛻糌?fù)責(zé)的態(tài)度和對品質(zhì)口碑，永威進(jìn)行了大量前期籌備、探討，才慎重邁出了第一步。目前，永威開始了多個代建項(xiàng)目。據(jù)介紹，永威的代建項(xiàng)目將和市場上大多數(shù)輕資產(chǎn)模式有別，不是簡單的品牌輸出，而是和合作方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，充分發(fā)揮永威精細(xì)化優(yōu)勢，從土地研判、項(xiàng)目定位、工程施工、營銷管理、物業(yè)服務(wù)全流程強(qiáng)把控。值得一提的是，永威圍繞地產(chǎn)開發(fā)和客戶需求，逐漸形成了地產(chǎn)開發(fā)、建材、苗圃、物業(yè)、教育、商業(yè)、酒店、裝飾、醫(yī)療九大產(chǎn)業(yè)布局，建有只有有的花卉苗圃基地和門窗廠。打通地產(chǎn)開發(fā)上下游，達(dá)成集團(tuán)化地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模。永威的輕資產(chǎn)代建模塊，希望稱為永威繼住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、教育服務(wù)等之后的一個新版塊，為永威的發(fā)展帶來新的增長引擎，也將永威的產(chǎn)品精細(xì)化最大化。

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04康橋

【多元化求發(fā)展康橋全產(chǎn)業(yè)鏈布局】

康橋地產(chǎn)、康橋物業(yè)這幾年動作不小，2021年，物業(yè)板塊康橋悅生活通過港交所上市今年6月的一次活動上，信息顯示，康橋管理將依托九大核心優(yōu)勢，聚焦五大代建模式，著力賦能輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，康橋集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈布局也由此顯現(xiàn)。據(jù)介紹，從行業(yè)發(fā)展的方向來看，未來專業(yè)細(xì)分，分工合作，已經(jīng)是大勢所趨。無論歐美還是國內(nèi)，房地產(chǎn)投資與開發(fā)相分離的趨勢愈發(fā)顯著，代建順勢而出。資料顯示，康橋集團(tuán)主營業(yè)務(wù)已覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)等多個領(lǐng)域，業(yè)務(wù)范圍包括鄭州康橋、河南康橋、江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、湘鄂贛區(qū)域、京津冀區(qū)域、西部區(qū)域等7大城市區(qū)域?？禈虻拇?，作為集團(tuán)地產(chǎn)行業(yè)鏈條的一環(huán)，愿意向行業(yè)輸出分享。據(jù)介紹，康橋管理公司“共創(chuàng)、共贏、共享”的代建服務(wù)，將“觀、建、侍、體、研”建筑理念融入其中，整合規(guī)劃設(shè)計、管理戰(zhàn)略供應(yīng)方、資本等核心優(yōu)勢資源，致力打造房地產(chǎn)專業(yè)代建公司。資料顯示，康橋管理的五大代建模式，即商業(yè)代建、小股操盤、政府代建、資本代建、管理輸出。目前，康橋管理已在代建業(yè)務(wù)方面有諸多實(shí)踐。公開資料顯示，康橋已執(zhí)行的商業(yè)代建項(xiàng)目有鄭州·康橋東麓園、鄭州·康橋香麓灣、長葛·康橋知園、淮陽·康橋悅溪棠等，小股操盤項(xiàng)目洛陽·康橋綠苑，政府代建項(xiàng)目安陽·康橋上禾園、中牟·解放路特色商業(yè)街改造項(xiàng)目等?？禈蚍矫嬗嘘P(guān)人士就是，康橋代建業(yè)務(wù)的核心競爭力，在于其九大源代碼，即康橋管理在前側(cè)定位、規(guī)劃設(shè)計、運(yùn)營管理、招標(biāo)采購、工程管理、營銷管理、康橋悅生活、客戶關(guān)系、融資服務(wù)等方面的優(yōu)勢。以多元化求發(fā)展，康橋全產(chǎn)業(yè)鏈布局雛形顯現(xiàn)康橋集團(tuán)希望在品牌價值基礎(chǔ)上，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，挖掘輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)潛力，擴(kuò)大品牌影響力，著力推進(jìn)代建業(yè)務(wù)。

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值得一提的是，不止建業(yè)正商永威康橋等上述河南本土房企，代建業(yè)務(wù)正在吸引越來越多的房企入局。隨著代建市場不斷發(fā)展與成熟，隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，地市市場、縣域市場，代建趨勢越發(fā)增多明顯。