八成房企未完成年度目標(biāo)，平均完成率不足九成，購(gòu)房者贏了

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至2021年12月末有逾八成房企未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

這是房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)以來(lái)，很少出現(xiàn)的現(xiàn)象。因?yàn)?，?duì)規(guī)模房企來(lái)說(shuō)，即便出現(xiàn)不能完成年度目標(biāo)任務(wù)的情況，也只是少數(shù)房企，多數(shù)房企都是超額完成。多數(shù)房企沒(méi)有完成年度目標(biāo)任務(wù)，真的很少見(jiàn)。因此，規(guī)模房企的平均完成率都是超過(guò)100%的，近年來(lái)的平均水平則達(dá)到了105%。自然，也就可以說(shuō)，2021年規(guī)模房企的業(yè)績(jī)完成情況是相當(dāng)差的。特別是中國(guó)恒大，只完成了全年目標(biāo)任務(wù)的59%，也就難怪恒大會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)了。

面對(duì)房企的業(yè)績(jī)不佳，我們只能說(shuō)，購(gòu)房者贏了。為什么說(shuō)購(gòu)房者贏了，是因?yàn)榍靶┠攴科髽I(yè)績(jī)好，都是購(gòu)房者的功勞。購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，不管有沒(méi)有購(gòu)買力，都在拼命買房，從而給了房企保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的力量。而房企看到購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，也就紛紛死扛房?jī)r(jià)不降，千方百計(jì)地抬高房?jī)r(jià)，制造搶購(gòu)房屋的假象。如在開(kāi)盤時(shí)，花錢請(qǐng)人排隊(duì)購(gòu)房，故意采用搖號(hào)方式。而地方為了從土地上獲得更多利益，也是配合房企進(jìn)行各種土地拍賣炒作，讓“地王”頻現(xiàn)。

只要購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，房企就不必?fù)?dān)憂市場(chǎng)銷售不暢，也不會(huì)擔(dān)憂業(yè)績(jī)會(huì)下滑，而是年年都業(yè)績(jī)良好，年年都能超額完成目標(biāo)任務(wù)。很顯然，房企業(yè)績(jī)完成不佳，是購(gòu)房者覺(jué)悟的結(jié)果，是購(gòu)房者不再搶購(gòu)住房，而是冷靜對(duì)待市場(chǎng)、冷靜看待房?jī)r(jià)變動(dòng)，用等待觀望來(lái)與房企進(jìn)行真正的利益博弈。而在信貸政策不利于房企的情況下，博弈的天平自然而然地就轉(zhuǎn)到了購(gòu)房者一邊。前些年一直趾高氣揚(yáng)的房企，開(kāi)始被購(gòu)房者碾壓。即便地方政府不允許房企降價(jià)，對(duì)相當(dāng)一部分房企來(lái)說(shuō)，還是只能選擇降價(jià)售房來(lái)回籠資金。

也許，直到今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)才算真正步入市場(chǎng)化。過(guò)去的若干年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化，都是“偽市場(chǎng)化”，是蓋著花布的市場(chǎng)化。因?yàn)椋嬲氖袌?chǎng)化，買賣雙方地位是平等的。過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房者是沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)的，話語(yǔ)權(quán)完全掌握在房企手上。沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，哪來(lái)公平可言，因此，房?jī)r(jià)也就一漲再漲，直到絕大多數(shù)居民買不起。

真正到了絕大多數(shù)居民都買不起了，就到了需要砸盤的時(shí)候了。因?yàn)?，再發(fā)展下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)就要崩盤。房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤了，哪還有房企還是購(gòu)房者，都是災(zāi)難。因此，必須維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康。“房住不炒”定位就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的目標(biāo)。圍繞“房住不炒”，所有的政策就都要收緊。政策收緊了，房企就沒(méi)有了死扛房?jī)r(jià)的底氣。如果此時(shí)的購(gòu)房者，仍然不顧一切地購(gòu)房，房企還能勉強(qiáng)支撐，購(gòu)房者覺(jué)醒了，不買了，等待觀望了，房企就真的緊張了，就真的要降價(jià)售房了。

別看地方政府阻止房?jī)r(jià)下跌，沒(méi)用，不降價(jià)，購(gòu)房者不買，房企就活不下去。即便為了維護(hù)購(gòu)房者利益，信貸政策稍稍放寬，已經(jīng)覺(jué)醒了的購(gòu)房者，還是等待觀望，仍然不買，還是要等房企降價(jià)，此時(shí)此刻，就看誰(shuí)的耐心好，誰(shuí)的承受能力強(qiáng)了。除了極少數(shù)剛需之外，絕大多數(shù)購(gòu)房者都是有等待觀望的承受能力的。因此，房企的業(yè)績(jī)下滑了，完成率大大降低。也只有到了這個(gè)時(shí)候，房企才真正會(huì)感到緊張。

所以，2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房者真正贏了房企一次，且是完勝。這樣的格局，預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)到2022年。因?yàn)?，?duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，既然房?jī)r(jià)已經(jīng)到了今天這個(gè)地步，也就沒(méi)有什么好擔(dān)心和緊張的了，房子早一點(diǎn)買和晚一點(diǎn)買，對(duì)自己沒(méi)有任何影響。相反，房企則越來(lái)越難以承受，越來(lái)越需要售房回籠資金。銀行政策放寬帶給房企的，只是短暫的幫助，且不是大面積的。只有降價(jià)售房，才是唯一的出路。就像恒大，如果2022年的完成率再不能真正提上去，那企業(yè)的資金鏈將更加緊張，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。其他企業(yè)也是如此，都需要售房回籠資金來(lái)保持資金鏈的平衡。在這樣的情況下，2022年將是真正的房?jī)r(jià)下跌年，初步估計(jì)，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)下跌5—10%。如果能夠達(dá)到這個(gè)幅度，預(yù)計(jì)2022年房企的銷售業(yè)績(jī)能夠明顯提升。