重新編排指導(dǎo)案例1號上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（金彭之羽）

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一、案件事實(shí)

根據(jù)上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決和上海市第二中級人民法院（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決，案件事實(shí)如下：

2008年9月26日、10月1日、10月19日，李某某分別委托上海中原物業(yè)顧問有限公司（簡稱中原公司）、上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司（簡稱漢宇公司）和上海愛建立好信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡稱立好信公司）出售上海市株洲路168弄某號602室房屋。立好信公司、漢宇公司分別于10月22日、11月23日帶陶德華或其妻曹某某實(shí)地看房。

2008年11月27日，中原公司與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》。其中，第1條約定，陶德華愿意委托中原公司居間求購本市株洲路168弄某號602室房屋；第2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人與出賣方達(dá)成買賣交易或者利用了中原公司提供的信息、機(jī)會等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價的1%向中原公司支付違約金，中原公司保留向陶德華追究其他損失的權(quán)利。當(dāng)日中原公司帶陶德華實(shí)地看房，中原公司報(bào)價165萬元。中原公司確認(rèn)其僅提供了一次看房服務(wù)，之后未就房屋買賣事宜與陶德華進(jìn)行任何聯(lián)系。

2008年11月30日，在漢宇公司居間下，陶德華與出賣方李某某、趙某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，房屋成交價為人民幣138萬元。同日，曹某某簽訂傭金確認(rèn)書，并支付定金2萬元。

2008年12月6日，買賣雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。后陶德華按約向漢宇公司支付傭金13800元。

2009年2月1日，陶德華取得房屋所有權(quán)。

二、案件審理過程

中原公司將陶德華起訴至上海市虹口區(qū)人民法院（簡稱虹口區(qū)法院）。中原公司認(rèn)為，陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。

虹口區(qū)法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。中原公司與陶德華于2008年11月27日簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，與法無悖，應(yīng)為合法有效。《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》中已明確約定陶德華有義務(wù)在驗(yàn)看房地產(chǎn)后的六個月內(nèi)，不得利用中原公司提供的信息而未通過中原公司與出賣方達(dá)成買賣交易，否則視為違約，并按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價的1%向中原公司支付違約金?，F(xiàn)陶德華從中原公司處獲知信息，但未通過中原公司而與出賣方簽訂了房屋買賣合同并取得所有權(quán)，理應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向中原公司支付違約金13800元。案件受理費(fèi)212.5元，減半收取，計(jì)106.25元，由陶德華負(fù)擔(dān)。

陶德華不服虹口區(qū)法院判決，上訴至上海市第二中級人民法院（簡稱上海二中院）。上訴理由為，其并未違約，《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的性質(zhì)為看房單，并非合同；涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某曾委托多家中介公司賣房，該房源信息為公共信息，中原公司并非獨(dú)家掌握該信息，亦非獨(dú)家代理，漢宇公司亦有李某某的委托授權(quán)；因中原公司報(bào)價高于漢宇公司報(bào)價，上訴人有權(quán)選擇低價成交，后經(jīng)漢宇公司中介，涉案房屋以138萬元的價格成交，其已向漢宇公司全額支付了傭金。請求上海二中院撤銷一審判決，改判駁回中原公司一審訴訟請求。中原公司辯稱，中原公司帶陶德華實(shí)地看過房，陶德華利用中原公司的信息完成交易，根據(jù)《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，要求駁回上訴，維持原判。

上海二中院于2009年7月29日公開開庭進(jìn)行了審理。審理過程中，陶德華提供下列四份證據(jù)，證明涉案房屋出售信息是公開信息，中原公司并非唯一獨(dú)家代理：1、2008年10月19日李某某委托立好信公司賣房的《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)委任合同》；2、2008年10月22日立好信公司業(yè)務(wù)員帶陶德華看房的《買受方看房確認(rèn)書》；3、2008年10月1日李某某與漢宇公司簽訂的《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》；4、2008年11月23日漢宇公司業(yè)務(wù)員帶上訴人之妻曹某某看房后簽訂的《看房確認(rèn)書》。經(jīng)質(zhì)證，中原公司對上述四項(xiàng)證據(jù)的真實(shí)性均不予認(rèn)可。

上海二中院（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)有三：一、陶德華與中原公司簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的法律性質(zhì)問題；二、《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》中系爭2.4條的效力問題；三、陶德華是否構(gòu)成違約。關(guān)于《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的法律性質(zhì)問題。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。陶德華與中原公司簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》約定，中原公司帶陶德華實(shí)地驗(yàn)看涉案房屋，提供購房媒介服務(wù)，如陶德華與出賣方成交，應(yīng)向中原公司支付傭金。該確認(rèn)書符合居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，應(yīng)認(rèn)定為居間合同。關(guān)于系爭2.4條的效力問題?！斗康禺a(chǎn)求購確認(rèn)書》系中原公司擬定的格式合同。系爭2.4條系關(guān)于客戶跳開中介的違約責(zé)任條款，旨在保護(hù)中介公司作為居間人依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。關(guān)于陶德華違約與否的問題。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。但是如果任由委托人看房后跳開中介，則對居間人顯屬不公平，系爭2.4條所約定的違約行為即是指委托人為逃避支付傭金為目的的不正當(dāng)交易行為。根據(jù)合同法規(guī)定和雙方約定，如果委托人為了不交或少交傭金不正當(dāng)?shù)刈柚箓蚪鹬Ц稐l件成就，如買賣雙方私下成交或另行委托他人成交的，視為條件已成就，委托人應(yīng)向居間人支付傭金。本案中，房屋出賣方委托立好信、漢宇、中原等多家中介公司出售房屋，但均非獨(dú)家委托。上述三家中介公司均向陶德華提供了涉案房屋信息及訂立合同的機(jī)會，并提供了實(shí)地查看房屋的媒介服務(wù)，但從時間先后順序上看，首先向陶德華報(bào)告訂約機(jī)會、提供看房服務(wù)的并非中原公司。而且，房地產(chǎn)價格系影響房地產(chǎn)買賣成交與否的主要因素，中原公司確認(rèn)僅向陶德華提供了一次看房的媒介服務(wù)，其帶陶德華看房時的報(bào)價為165萬元，至提起本案訴訟時仍依據(jù)165萬元的價格計(jì)算違約金數(shù)額，中原公司確認(rèn)其并未就價格問題與房屋買賣雙方進(jìn)行過媒介。但是，漢宇公司作為居間方，最終通過提供媒介服務(wù)，以138萬元的價格促成房屋買賣雙方成交，涉案買賣合同的訂立并非由中原公司促成。在漢宇公司居間成功后，陶德華按約向漢宇公司支付了全額傭金13800元。因此，陶德華并未為了逃避支付傭金的目的，與房屋出賣方私下成交或者不正當(dāng)?shù)乩弥性镜男畔?、機(jī)會另行委托他人成交，其行為不構(gòu)成違約。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項(xiàng)、《中華人民共和國合同法》第四百二十四條、四百二十六條第一款、四百二十七條、第四十五條第二款之規(guī)定，判決如下：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決；二、上海中原物業(yè)顧問有限公司要求陶德華支付違約金人民幣16500元的訴訟請求，不予支持。一審案件受理費(fèi)人民幣106.25元、二審案件受理費(fèi)人民幣145元，合計(jì)人民幣251.25元，由上海中原物業(yè)顧問有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

2011年本案入選最高人民法院指導(dǎo)性案例。

?? ?三、法律分析

1.買房人與房地產(chǎn)中介簽訂的求購意向書、看房確認(rèn)書等協(xié)議的法律性質(zhì)，一般為居間合同。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。

2.依法成立的居間合同受法律保護(hù)。如居間合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，與法無悖，應(yīng)為合法有效。實(shí)務(wù)中，居間合同一般為房地產(chǎn)中介一方格式合同，如合同條款存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，有可能被認(rèn)為無效。

3.居間合同關(guān)于跳單的約定可以有效。房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定如并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。

4.跳單違約的情形。若委托人為了不交或少交傭金不正當(dāng)?shù)刈柚箓蚪鹬Ц稐l件成就，如買賣雙方私下成交或另行委托他人成交的，視為條件已成就，委托人應(yīng)向居間人支付傭金。如看房人通過房地產(chǎn)中介看房后，卻又完全繞開任何一家房地產(chǎn)中介直接與賣房人私下成交，則明顯構(gòu)成違約。

5.跳單不違約的情形。衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。換句話說，房源出售信息并非被某個房地產(chǎn)中介獨(dú)家掌握，看房人通過其他渠道亦獲得房源出售信息，或者房地產(chǎn)中介因價格等因素未能促成買賣雙方成交，買賣雙方通過另一家房地產(chǎn)中介居間成交的，且買賣雙方確實(shí)支付了傭金的，則不構(gòu)成違約。

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