內(nèi)容摘要：青浦區(qū)舉辦“城中村”項(xiàng)目推介大會(huì)，并策劃推出14個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，附“兩舊一村”項(xiàng)目梳理。

昨天（2022年10月21日）上午，青浦區(qū)舉辦“城中村”項(xiàng)目推介大會(huì)（下文簡稱“推介會(huì)”），通過線上線下方式，把“城中村”策劃項(xiàng)目推介給廣大企業(yè)。

本次“推介大會(huì)”舉行的背景：

1、今年9月28日，上海市關(guān)于印發(fā)《上海市助行業(yè)強(qiáng)主體穩(wěn)增長的若干政策措施》的通知，即上海新一輪穩(wěn)增長“22條”政策措施發(fā)布。在該“通知”的第二十二條中寫道，充分發(fā)揮“兩舊一村”等民生工程對(duì)擴(kuò)投資、促消費(fèi)、穩(wěn)就業(yè)的帶動(dòng)作用。全面提速“城中村”改造，編制“城中村”改造規(guī)劃，將“城中村”改造項(xiàng)目認(rèn)定中的集體建設(shè)用地占比要求從70%以上降至51%以上，完善規(guī)劃調(diào)整、容積率增加、多渠道融資等支持政策，持續(xù)改善人民群眾居住條件，兜牢基本民生底線。

2、2021年1月，上海市發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見》中提到，十四五”期間，全面完成非舊改地塊無衛(wèi)生設(shè)施舊住房改造；全面啟動(dòng)以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭(zhēng)2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實(shí)現(xiàn)全覆蓋。

從上述第一條最新的“政策指引”不難發(fā)現(xiàn)，“兩舊一村”項(xiàng)目已被政府提升到了一個(gè)更高的高度，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)“引擎”角色之一。

所以青浦區(qū)加快“兩舊一村”項(xiàng)目推進(jìn)步伐也在我的預(yù)料之中。

名稱解釋：

“兩舊一村”，即零星舊改、小梁薄板等舊住房成套改造和“城中村”改造。

我們看到，“兩舊一村”的概念覆蓋并大于“城中村”概念，是兩個(gè)從屬關(guān)系。

據(jù)官方報(bào)道，經(jīng)過前期梳理，本次共策劃形成了14個(gè)“城中村”策劃項(xiàng)目的初步方案，該報(bào)道并沒有說明具體項(xiàng)目及區(qū)位。

另外，這14個(gè)“城中村”項(xiàng)目是單指“城中村”改造，還是泛指“兩舊一村”這尚不清楚，個(gè)人更偏向后者。

那么這14個(gè)項(xiàng)目可能是哪里呢？盡管不能確定確切項(xiàng)目，但我們還是可以梳理一些信源脈絡(luò)的：

一、“兩舊”項(xiàng)目計(jì)劃于2032年底前完成相關(guān)改造工作

首先，我們談一下“兩舊”項(xiàng)目，即零星舊改、小梁薄板等舊住房成套改造工作。

今年9月底，區(qū)“兩舊一村”工作專班，赴白鶴、重固、朱家角、趙巷和香花橋等8個(gè)街鎮(zhèn)開展實(shí)地踏勘調(diào)研。經(jīng)前期排摸，目前青浦區(qū)不成套職工住宅及小梁薄板房屋共計(jì)133幢，約9.56萬平方米，計(jì)劃于2032年底前完成相關(guān)改造工作。

上述數(shù)據(jù)與我們今年4月報(bào)道的《青浦“十四五”期間不成套職工住宅等改造計(jì)劃出爐》文章完全一致，不同的是時(shí)間節(jié)點(diǎn)表述上的不同，官方9月底的報(bào)道明確了竣工時(shí)間，即2032年底前完成區(qū)所有“兩舊”項(xiàng)目改造工程，而在關(guān)于上報(bào)《“十四五”期間不成套職工住宅及小梁薄板房屋專項(xiàng)改造計(jì)劃》（下文簡稱“計(jì)劃”）里提到的是2025年啟動(dòng)剩余的5.27萬平方米“兩舊”改造。

該上報(bào)“計(jì)劃”具體內(nèi)容如下（或許最新細(xì)節(jié)有所調(diào)整，僅供參考）：

本區(qū)“十四五”期間不成套職工住宅及小梁薄板房屋共涉及 9 個(gè)街鎮(zhèn)，共 133 幢房屋，總建筑面積 95643 平方米，共計(jì) 2240 戶，其中不成套職工住宅 103 幢，建筑面積 78784 平方米；小梁薄板房屋 30 幢建筑面積 16859 平方 米。

不成套職工住宅及小梁薄板房屋改造街鎮(zhèn)分布圖

具體分布情況:白鶴鎮(zhèn) 21668 平方米，423 戶；華新鎮(zhèn):2974 平方米，109 戶；趙巷鎮(zhèn) 6537 平方米，145 戶；重固鎮(zhèn) 8806 平 方米，214 戶；練塘鎮(zhèn) 28803 平方米，538 戶；朱家角鎮(zhèn) 11182 平方米，320 戶；金澤鎮(zhèn) 3650 平方米，93 戶；盈浦街道 8810 平方米，288 戶;香花橋街道 3212 平方米，110 戶。

從上述數(shù)據(jù)來看，青浦區(qū)下轄11個(gè)街鎮(zhèn)中僅徐涇鎮(zhèn)和夏陽街道未涉及。

該“計(jì)劃”對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、任務(wù)和改造方式也有清晰的說明和展望：

2022?年計(jì)劃啟動(dòng)目標(biāo) 15 幢房屋，建筑面積 0.84 萬平方米， 主要分布在華新鎮(zhèn)、朱家角鎮(zhèn)，改造方式以城中村改造、置換征收為主；

2023?年計(jì)劃啟動(dòng)目標(biāo) 18 幢房屋，建筑面積 1.27 萬平 方米，主要分布在趙巷鎮(zhèn)、盈浦街道，改造方式以城中村改造、 老城廂城市更新(江南新天地)為主；

2024?年計(jì)劃啟動(dòng)目標(biāo) 16 幢房屋，建筑面積 2.18 萬平方米，主要分布在練塘鎮(zhèn)，改造方 式以貼擴(kuò)建改造為主(該 16 幢房屋為成片式小區(qū)，改造資金來源:區(qū)財(cái)政)；

2025?年計(jì)劃啟動(dòng)目標(biāo) 84 幢房屋，建筑面積 5.27 萬平方米，主要分布在趙巷、重固、白鶴、香花橋、朱家角、練塘、金澤，改造方式為內(nèi)部分隔、擴(kuò)建改造、拆除重建、零星征收、抽戶改造(結(jié)合“十四五”期間建設(shè)規(guī)劃確定改造方式)

從上述改造方式看，華新鎮(zhèn)、朱家角鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)和盈浦街道相關(guān)“兩舊”改造項(xiàng)目將以“城中村”改造方式進(jìn)行。

另外，該“計(jì)劃”還顯示市級(jí)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)(貼擴(kuò)建改造補(bǔ)貼控制單價(jià) 3000 元，拆除重建改造補(bǔ)貼控制單價(jià) 4000 元，按照控制單價(jià)內(nèi) 40% 據(jù)實(shí)補(bǔ)貼)等內(nèi)容。

二、“城中村”改造項(xiàng)目

在建和新籌建“城中村”改造項(xiàng)目街鎮(zhèn)分布圖

關(guān)于青浦區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目，在今年年初發(fā)布的《青浦區(qū)住房保障和房屋管理局2021年度工作總結(jié)和2022年度工作計(jì)劃》（下文簡稱“工作計(jì)劃”）中，在2021年工作總結(jié)篇幅中提到了“深入實(shí)施徐涇老集鎮(zhèn)、蟠龍、羅家、盈浦、重固5個(gè)在建項(xiàng)目的城中村改造工作，計(jì)劃在十四五期間分批完成”。

“持續(xù)推動(dòng)6個(gè)新籌建“城中村”改造項(xiàng)目，華新鎮(zhèn)鳳溪、朱家角鎮(zhèn)橫江村項(xiàng)目準(zhǔn)備比較成熟，其中華新鎮(zhèn)鳳溪項(xiàng)目于2021年9月2日獲得市政府批準(zhǔn)認(rèn)定。朱家角橫江村“城中村”項(xiàng)目正在結(jié)合示范區(qū)建設(shè)新要求優(yōu)化方案，趙巷鎮(zhèn)水產(chǎn)北崧趙重項(xiàng)目的兩個(gè)控規(guī)已批復(fù)，一個(gè)控規(guī)年底前后批復(fù)，有關(guān)材料已上報(bào)市局提前審核。其余3個(gè)項(xiàng)目涉及控規(guī)，還需進(jìn)一步調(diào)整?！?/p>

這里提到的其余三個(gè)項(xiàng)目在該份“工作計(jì)劃”的2022年展望工作中有提到，“持續(xù)推進(jìn)華新鳳溪項(xiàng)目的實(shí)施方案的報(bào)批、朱家角橫江村、趙巷水產(chǎn)北崧趙重項(xiàng)目的認(rèn)定。進(jìn)一步協(xié)調(diào)金澤西岑、徐涇鎮(zhèn)諸陸西路南側(cè)、徐涇前明項(xiàng)目的控規(guī)盡快落地”。

需要指出的是，“工作計(jì)劃”所指的6個(gè)新籌建“城中村”項(xiàng)目，與本次“城中村”推介會(huì)上提出的14個(gè)“城中村”項(xiàng)目量化單位應(yīng)該不是一個(gè)概念，個(gè)人認(rèn)為，“工作計(jì)劃”內(nèi)的每個(gè)“城中村”項(xiàng)目理論上可以拆分出類似推介會(huì)的多個(gè)項(xiàng)目。

從目前的公開資料顯示，“工作計(jì)劃”所指的6個(gè)新籌建“城中村”項(xiàng)目中華新鳳溪社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目無疑是推進(jìn)速度最快的，該鎮(zhèn)官方已喊出了“年內(nèi)動(dòng)工”的目標(biāo)！的確，我們此前也報(bào)道了，該項(xiàng)目部分地塊已獲批項(xiàng)目選址意見書并公布了征地事項(xiàng)公告，并該片區(qū)的其中4幅地塊還出現(xiàn)在了青浦區(qū)最新一期的“土拍”16幅推介地塊內(nèi)（其中3幅為住宅地塊），總用地面積達(dá)12.44公頃。

趙巷鎮(zhèn)“城中村”項(xiàng)目也有進(jìn)展，上月下旬，《趙巷鎮(zhèn)“城中村”項(xiàng)目第三方咨詢服務(wù)采購項(xiàng)目的中標(biāo)（成交）結(jié)果》公告發(fā)布，中標(biāo)單位為鳳溪社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目同一公司，即上海投資咨詢集團(tuán)有限公司，這有利于趙巷鎮(zhèn)“城中村”項(xiàng)目盡快順利獲得“市級(jí)項(xiàng)目認(rèn)定”。該項(xiàng)目還被納入了《2022年度青浦區(qū)儲(chǔ)備重大項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》中，該“統(tǒng)計(jì)表”顯示趙巷鎮(zhèn)“城中村”開工時(shí)間為2022年12月，并于2027年年底竣工，從目前進(jìn)展來看，年內(nèi)動(dòng)工的可能性不大。

而朱家角橫江村“城中村”項(xiàng)目正在結(jié)合示范區(qū)建設(shè)新要求優(yōu)化方案，我們此前報(bào)道了《朱家角啟動(dòng)歷史文化風(fēng)貌區(qū)產(chǎn)業(yè)更新戰(zhàn)略發(fā)展策略研究項(xiàng)目》的相關(guān)文章，該招標(biāo)文件顯示，朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造區(qū)域是該招標(biāo)內(nèi)容的三大研究范圍之一，該招標(biāo)研究最終成果預(yù)期在明年2月形成。

另外，金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)控規(guī)已于今年9月6日獲得批復(fù)，該片區(qū)新增的兩幅動(dòng)遷安置房地塊也已發(fā)布征地公告和啟動(dòng)設(shè)計(jì)招標(biāo)，科創(chuàng)中心西片區(qū)的大部分地塊也已公布征地事項(xiàng)公告。

公開資料顯示，截止目前，本年度內(nèi)沒有涉及徐涇鎮(zhèn)的控規(guī)批復(fù)，這也意味著徐涇鎮(zhèn)諸陸西路南側(cè)、徐涇前明項(xiàng)目尚未有突破性的進(jìn)展。

除了，上述“工作計(jì)劃”所指的6個(gè)新籌建“城中村”項(xiàng)目，上文“兩舊”改造項(xiàng)目里也明確提到了2023年將啟動(dòng)老城廂城市更新(江南新天地)片區(qū)的“兩舊”項(xiàng)目改造，該片區(qū)作為五大新城十大示范樣板區(qū)之一，即老城廂和文化島，未來將是青浦城市更新改造的重點(diǎn)板塊。

該片區(qū)上位規(guī)劃，即《上海市青浦區(qū)青浦新城 QPC10007(中三)單元控制性詳細(xì)規(guī)劃K1、K2 等街坊(青浦老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃 K1、K2 等街坊)局部調(diào)整》已于今年6月29日批復(fù)，該控規(guī)顯示，上述片區(qū)留改拆工程量巨大。

盡管沒有親臨“城中村”推介會(huì)，但這14個(gè)城中村項(xiàng)目大概率應(yīng)該就在上述項(xiàng)目中拆分而成（以上論點(diǎn)僅供參考）。

9月29日下午舉行的“奮進(jìn)新征程 建功新時(shí)代”黨委專題系列第六場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任姚凱在回答記者提問時(shí)提到，我們的目標(biāo)是：到2032年，不成套職工住宅改造、“城中村”改造項(xiàng)目全面完成。

資料：綠色青浦、青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談