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2020年尾聲臨近，全國各大城市搶人聲音此起彼伏。

廣州、無錫、福州和青島這四大城市紛紛降低落戶門檻，或零門檻落戶。樓市中，搶人就是搶“接盤俠”，各地為何著急搶人，真實(shí)市場情況如何？

在限價情況下，不少地方新房價格低于二手房價，引發(fā)搶購熱潮。因此，新房價格和成交通常不能反映市場真相，二手房價和成交才代表真實(shí)市場面貌。

針對全國二十個重點(diǎn)城市，樓市相對論統(tǒng)計(jì)了二手房掛牌量TOP10，并根據(jù)貝殼成交數(shù)據(jù)，計(jì)算出其去化周期。

透過數(shù)據(jù)，我們可以看出哪些城市樓市健康，哪些城市新房火熱，二手房正經(jīng)歷著庫存危機(jī)，實(shí)際上是虛火。

樓市相對論制圖

全國12月掛牌量TOP10城市為天津、成都、沈陽、南京、蘇州、武漢、鄭州、北京、西安和廣州。

其中掛牌量超10萬的城市有天津、成都、沈陽、南京。大城市掛牌量高意味著急于出售二手房的人多，有的掛牌是為了置換，有的掛牌是為試探市場，有的掛牌是為了拋售。

樓市二手房掛牌量跟一座城市住房交易市場大小和活躍度息息相關(guān)，同時也能反映樓市投機(jī)情況，在行情變幻時，是否存在拋售離場的情況。

例如一線城市北上廣，常住人口基數(shù)大，住房供需數(shù)據(jù)量大，在掛牌量上自然要比小城市大。如果一些城市，人口基數(shù)不大，但掛牌量超越一線城市，這就值得警惕了，尤其是成交還不活躍的地方。

另外，根據(jù)掛牌量和近一月成交量估算得出去化周期，可以反映出市場需求是否旺盛，庫存壓力大小。

從去化周期來看，沈陽去庫存壓力最大，需要82.9個月，也就是說按照沈陽現(xiàn)在的掛牌量和成交量，賣完存量二手房要6.9年。

其他去化壓力較大的城市：

南京去化周期為67.5個月，約為6.5年；

鄭州去化周期為47.4個月，約為3.9年；

天津去化周期為42.6個月，約為3.6年；

廣州去化周期為41.4個月，約為3.5年。

在列舉的掛牌量TOP10城市中，南京和沈陽的去化周期最長，常住人口墊底，說明這兩個地方的樓市房價泡沫很大，買入者少（看多），賣出者多（看空），樓市并不活躍。

事實(shí)也是如此。

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天量掛牌量，炒房客正從沈陽撤退。

2019年沈陽人口凈流入0.6萬人，相當(dāng)于一個學(xué)校的人數(shù)，人口吸引力明顯不如西安（19.98萬）、杭州（55.4萬）這樣的城市。

接盤的人數(shù)較少之外，9月“沈八條”的出臺，提升二套商品住房首付比例不低于50%， 住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，直接鎖死了流動性，也讓住房市場降了溫。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)11月沈陽新房價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個月下降。二手房價格環(huán)比上漲0.5%。

別看沈陽二手房價在上漲，因?yàn)樯蜿柖址烤鶅r為10106元/㎡，實(shí)際上才漲了約50元/㎡。

在鏈家網(wǎng)成交系統(tǒng)中，沈陽二手房成交價長期維持在10000元/㎡左右，處于盤整狀態(tài)。

有人感嘆：沈陽新房貴，二手房有價無市。

從二手房的掛牌均價和成交均價差距（約1900多元）來看，沈陽賣房業(yè)主大多經(jīng)歷了“掛高價—賣不出—降價出售”的過程。

沈陽板塊銷量前十價格排名 圖源:棟察樓市

可惜的是，沈陽新房市場仍在炒作“第十個國家中心城市”概念，二手房市場卻排滿了“落袋為安”逃離者。

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南京，房價過高了。

南京是六朝古都，歷史文化悠久，科教實(shí)力媲美北京上海，8所211，兩所985?？上?，南京培養(yǎng)人才都是為他人做嫁衣。

2019年，南京凈流入人口6.93萬人，在二線城市中并不算多。坊間流傳“南大和東大的畢業(yè)生，只有不到10%的人會留在南京”，因?yàn)槟暇胺績r高，工資低”。

房價收入比是房價和收入比值，南京以15.4排在全國第11位。即南京市剛需要不吃不喝15.4年才可以買上房。

作為GDP破萬億的城市，南京經(jīng)濟(jì)不可謂不行，但是整個江蘇GDP高的城市非常多，并且房價還要比南京便宜，所以南京這才“留不住人”。

蘇州作為“江蘇十三太?！敝唬?019年GDP高過省會南京。

從安居客上查詢南京二手房價走勢，發(fā)現(xiàn)南京二手房和沈陽一樣處于盤整狀態(tài)，甚至有下跌趨勢。

不過，雖說南京二手房均價看起來不高，但是區(qū)域差別大，從7000 /㎡-70000元/㎡ 。

圖源：365樓市

南京房價金字塔尖的城中板塊，新房均價52000元/㎡，確實(shí)是剛需無法上車的價格。

近一年，南京新房價格總體處于微漲的狀態(tài)，11月同比去年上漲了4.8%。

今年7月南京出臺樓市新政，加大供地，優(yōu)先剛需，打擊離婚炒房，壓了壓樓市的熱潮。

新房漲聲一片，二手房卻無人接盤，這就是南京市樓市現(xiàn)狀。

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能流動的資產(chǎn)才叫資產(chǎn)，賣不出去的二手房就是一堆鋼筋水泥。

北京、西安、成都、武漢等城市，二手房掛牌量雖高，但是去化周期都非常短，市場成交活躍。

樓市相對論制圖

根據(jù)貝殼研究院11月重點(diǎn)城市房源流動性指數(shù)，北京、上海、成都、石家莊和西安二手房源活躍性大，房源成交量上升。

所以，不要擔(dān)心城市天量的二手房掛牌量，要擔(dān)心那些二手市場不活躍的天量掛牌城市。

綜上看來，更需要搶人的是沈陽和南京！

2020年已經(jīng)接近尾聲，不知道4月開始“零門檻”落戶的沈陽，今年搶人戰(zhàn)果如何呢？