前兩天，蘇州3月份的整體房價出爐。

除昆山以外，蘇州十個區(qū)市九個呈下跌態(tài)勢。太倉市更是環(huán)比暴跌5.2％。

不僅新房如此，蘇州二手房市場也面臨賣不動的窘境，3月均價23124每平，同比去年下跌1.97％，掛牌數(shù)早已突破10萬大關(guān)。

然而詭異的是，縱觀長三角，房價不漲反跌的只有蘇州一家，無錫、南通、南京，12個月內(nèi)漲幅最低4.6％，南京最高10.1％。

那么到底是啥原因，讓蘇州的房價不漲反跌？蘇州這一輪的房價洼地，又能持續(xù)多久？剛需購房者，需要現(xiàn)在上車嗎？

從數(shù)據(jù)上看，截止到去年年底，蘇州的房價雖無大漲，但始終處于緩慢爬坡的狀態(tài)。

圖源·安居客

去年1月，蘇州新房均價19758元，到了10月，這個數(shù)字為21179元。

乍一看似乎挺正常，可轉(zhuǎn)到11月，均價從21179一下子飆到21684，接著12月橫盤，1月回升，從2月起就開始下跌。

圖源·安居客

回溯近期新聞，蘇州這先漲后穩(wěn)的房價，直接原因在于外部環(huán)境發(fā)生了重大變化。

年初央行劃了三道房貸紅線，剎住了銀行的腳步，緊接著集中整治企業(yè)貸挪作房貸的行為，又抑制了散戶的投機倒把。

放眼全國，不止是蘇州，除深圳外的大部分一二線城市的房價都被打壓了一波。

然而到了三月份，事情又開始不對了。因為上有政策下有對策，很多城市房價出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，三月七十城新建商品房環(huán)比上漲城市數(shù)達62個，二手房環(huán)比上漲城市數(shù)達58個。

也就是說，當市場整體向上時，蘇州卻在往下跑，這顯然與大環(huán)境不符。

再來追溯原因，轉(zhuǎn)折的節(jié)點不在2021年，而是在2019年。

2019年5月，蘇州新房迎來第16個月連漲，均價從原先的15301飛升至18080，二手房也不遑多讓，連續(xù)11個月環(huán)比上漲，單單5月一個月，同比漲幅就超14％。

為此，還誕生了一個笑話——

來自蘇州的金融民工小王，因嫌棄蘇州房價太貴，每天不惜通勤兩小時，把房子買在了上海......面對如此形勢，住建部首先約談了蘇州，沒幾天，蘇州房價5·11新政出臺。

通讀相關(guān)文件，大致可以總結(jié)為三點。

第一，土地市場方面，將土地出讓報價從定值調(diào)為區(qū)間值，允許在市場指導(dǎo)價5％到10％上下浮動。

第二，住宅市場方面，新區(qū)獅山板塊和工業(yè)園區(qū)新房限售3年，二手房限售5年。

第三，新購住房由“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”。

前兩點很好理解，一個是加大土地供應(yīng)，一個是打擊普遍炒房行為的常規(guī)操作。

有意思的是第三點，什么叫“多少多少年一學(xué)位”？

打個比方，學(xué)區(qū)房好比種子，提供的優(yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)資格好比果實，早些年1年產(chǎn)出一個入學(xué)資格——也就是學(xué)位，后來發(fā)現(xiàn)不行，變成五年產(chǎn)出一個學(xué)位，現(xiàn)在又變成了九年。

目的倒也明確，嚴控針對學(xué)區(qū)房的炒作——因為一個蘿卜一個坑，爭搶學(xué)區(qū)房的大多沖著學(xué)位而來，現(xiàn)在限死了學(xué)位，好比拔完了蘿卜只剩下蘿卜坑。

那么現(xiàn)在問題來了，細心的讀者一定發(fā)現(xiàn)，2019年5月后的蘇州房價還在蹭蹭蹭上漲，這調(diào)控好像沒啥作用啊。

是的你沒看錯，5·11新政雖然看起來收益不大，但這只是組合拳的第一步，真正的殺招，還在該年的7·24新政。

相較于5·11新政，7·24新政做了兩點修改：

第一，把限售令從兩個地域擴大到6個區(qū)，第二，蘇州市區(qū)及太倉，昆山的外來戶口必須要在三年時間里，不間斷連續(xù)兩年繳滿社保。

尤其這第二條，直接堵死了外地炒房者的門路，而實施的效果也立竿見影。

8月起新房供大于求，11月新房供應(yīng)量比成交量更是多了40萬平，相當于后者的150％ 。

看到這里，我們便能得到一個結(jié)論，今天的蘇州樓市不升反降，主要原因在于“青黃不接”。

一方面是國家宏觀調(diào)控余威尚在，另一方面是2019年5月到7月出臺的三年兩社保購房政策，迄今為止剛好實行了一年半。

用一句話形容：外面的資本進不來，內(nèi)部的資本融不了，所以蘇州樓市很尷尬。

長期來看，蘇州的房價下跌又會維持多久呢？搞清楚這個問題，我們必須了解蘇州的經(jīng)濟形勢。

截止到2020年，蘇州GDP2.02萬億，全國排名第六，工業(yè)總產(chǎn)值全國第三，常住人口逾1000萬。

很顯然，蘇州的安身之本在工業(yè)。

再仔細看，蘇州港年吞吐貨物總量超6.05億噸，是全球第一大內(nèi)河港口，全球第七大貿(mào)易港口，而蘇州本身2020年總進出口額為3223.47億美元，位居全國第四。

兩點合一點，蘇州是一座以外貿(mào)經(jīng)濟導(dǎo)向的工業(yè)城市。

2019年，蘇州全年規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)值為33592億人民幣，其中外資產(chǎn)值20408億人民幣，在總產(chǎn)值占比中超60％。

分行業(yè)來看，在蘇州擁有的35個工業(yè)類別中，前三季度有20個實現(xiàn)正增長，集中分布于鋼鐵，設(shè)備建造等傳統(tǒng)領(lǐng)域，另有15個類別收窄，主要存在于電子機械等高精尖領(lǐng)域。

這又是啥意思？就是說蘇州的經(jīng)濟，高度依賴外資，蘇州的經(jīng)濟，受外部環(huán)境因素影響極大。

去年中旬，國家提出“雙循環(huán)”戰(zhàn)略，目的就是扭轉(zhuǎn)中國高度依賴外國投資的經(jīng)濟現(xiàn)象。

因為美國的原因，我們的出口越來越不穩(wěn)定，我們的人民幣升值壓力越來越大，顯而易見的是，今天的蘇州發(fā)展模式與國家倡導(dǎo)模式存在極大差異。

資本是經(jīng)濟水平的試金石，而房價又是資本流通的晴雨表。

因此長期來看，蘇州的經(jīng)濟發(fā)展不會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，而與經(jīng)濟深度掛鉤的房價，在未來兩到三年內(nèi)都將有序回落到一個相對正常的水平。

總的來說，此輪的蘇州房價下跌主要受三大要素影響：

城市本身的政策，國內(nèi)的宏觀調(diào)控，國外的經(jīng)濟大環(huán)境，三者重重疊加，缺一不可。

某種意義上，今天的蘇州也是中國經(jīng)濟的一個縮影，當經(jīng)濟下行時，想要維持一部分增長，必須舍去一部分邊緣代價。

房子不是什么高端科技，它最大的作用不過是遮風擋雨，投資只是附屬，反客為主只會引火上身。

不管怎么講，今天的蘇州房價下跌只是開始，還遠未結(jié)束，短則一兩年長則三四年，有需要的剛需一族不妨觀望一陣，以免成了高位接盤的冤大頭。