樓市大變局正在悄然拉開序幕，從房住不炒到最新的頂層定調(diào)再到住建部的三條重要措施的指示，最近的熱點措施相信會一波接一波的到來，大家要做的就是慢慢看著工具箱里的工具被一個個拿出來就好了，當然，最牛逼的工具肯定是放在越后面拿出的，底牌不可能一下子讓大家看到，現(xiàn)在出的還是一些中等大小的牌，比如9、10、J這種感覺的，但是就這種牌很多人已經(jīng)在開始瘋狂起來了，當然很多作為經(jīng)歷好幾輪的樓市老玩家來說，還是會有更多的定力，別人出中等的牌，你就直接亮底牌，那不就等于脫下底褲給別人看了嘛，所以現(xiàn)在最好的牌就是田忌賽馬，別人出大牌，你出小牌，甚至直接pass，等到大牌出來再考慮對策，而還是有城市開始更多新的嘗試了，也是大家一直在呼吁的，不是一線城市，而是風投之都合肥，合肥搞出什么新的玩法了呢，咱們今天好好聊聊。

大家好，我是謝暉。預售制和公攤這兩個壞東西一直都是樓市中的老大難，先說預售制，樓花大家都懂得，香港那邊傳過來的，是把買房的所有風險都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，房子建好一點，然后搞個樣板間，帶你看看裝修好的樣板房，給你畫上沙盤上的規(guī)劃大餅，你就乖乖掏出幾十萬上百萬付了全款，然后一兩月后銀行就放了貸款給開發(fā)商，你就開始要還貸了，等到真正收房還要兩年甚至三年時間，運氣差的碰上爛尾樓，就一輩子收不到房了。

但是貸款得老老實實還，不還可以，直接征信拉黑，房子被銀行拿去法拍，不僅一分錢拿不到，還得倒貼各種利息和違約金，而開發(fā)商呢，可以說破產(chǎn)為理由、也可以資金周轉(zhuǎn)為借口一直延期交付，反正要錢沒有，要房就是半成的爛尾樓，業(yè)主你自己看著辦。這就是預售制的下場，一手交錢，N年后交貨，這也催生了高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房企，拿著業(yè)主的提前給的錢去擴張，一旦行情不好了，暴雷就是非常正常的事情了。公攤也是，人家香港都取消了，咱們這邊還是在執(zhí)行著，居民買房真的苦不堪言。

而就在7月28日下午，合肥市委書記虞愛華主持召開專題會議，研究謀劃合肥房地產(chǎn)工作，會議明確要抓緊完善以下5個工作：1、大膽穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個試點項目。2、為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。3、“城中村”改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應“定向掛牌、協(xié)議出讓”。4、大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。5、試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權(quán)交給市場?？梢钥闯?，合肥對于頂層定調(diào)的領悟和落實還是非常迅速的，這些年合肥經(jīng)濟能發(fā)展的如此之快，從這次釋放的會議內(nèi)容也可見一斑。

而且這里面信息量還是非常大的，不僅提到了現(xiàn)房銷售，還提到探索套內(nèi)面積銷售、城中村改造以及貨幣化的安置。先說現(xiàn)房銷售，合肥說的是蜀山區(qū)和包河區(qū)各試點一個項目，這兩個區(qū)域都是合肥相對核心的區(qū)域了，不是那種偏遠的郊區(qū)，所以這個力度是真心實意的，絕不是玩些虛的套路。因為預售制在過去二十多年確實是加快了開發(fā)商的房屋建設速度，滿足了那個時代房屋的供應，一定程度上，還起到了平抑房價的功效。

但是過程中的諸多弊端也在加劇的暴露，比如裝修的粗制濫造、老板攜款而逃、項目爛尾無法交付等，直到去年，爛尾的樓盤越來越多，也出現(xiàn)了全盤爆發(fā)的情況，才讓保交樓和現(xiàn)房銷售變得特別迫切。其實，之前在北京已經(jīng)在賣地階段開始了這種操作，在去年第三輪集中供地的18宗土地中，將13宗地塊明確要求現(xiàn)房銷售。此外，在第四輪集中供地中，推出的6宗地塊，全部設置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，并且首次對期房銷售和現(xiàn)房銷售進行區(qū)別定價。相信后續(xù)合肥應該也會參考這種賣地的方式，在賣地時候就約定好必須要現(xiàn)房銷售，保障好更多合肥購房者的權(quán)益，讓爛尾樓成為歷史。

再說取消公攤這個點，其實這個比預售還要讓人抓狂，環(huán)顧全球，咱們應該是唯一還在執(zhí)行公攤制度的地區(qū)。相信之前一位女業(yè)主買69平方米公寓有37平方米是公攤”的消息，大家都刷到過，這哪是買房子了，這是買37平公攤送22平房子把，咱們現(xiàn)在各地買房子，多數(shù)100平的房子，除掉公攤，正常情況就剩下75平到90平之間，而現(xiàn)在大城市的房價，兩萬均價都屬于非常正常的水平，那相當于幾十萬都花在了公攤上了，對業(yè)主來說，也不知道這公攤到底攤在哪里了，電梯攤了幾平米、車庫攤了幾平米、公共用房又攤了幾平米，這都是未解之謎，只能認了。

不僅是買的時候要公攤，在未來房子交付了，物業(yè)也是要把公攤的面積納入物業(yè)費進行計算的，比如電梯面積有你公攤的一份，但每個月的電梯使用費和維修檢查費用，你得照繳不誤，而物業(yè)公司，拿著你交的公攤費，又去收另外的電梯廣告費了，你每天坐電梯，還得被迫看物業(yè)給你挑選的廣告，你說氣不氣人，有的業(yè)主成立了業(yè)委會，把物業(yè)罷免了，這種情況可能還能賺到一些小區(qū)的廣告費和公共收入。

但是多數(shù)小區(qū)是很難有心齊和領頭的人，也就任由物業(yè)擺布了，因為咱們老百姓都太聽話了，沒幾個敢于說不的，或者都等著別人出手自己坐享其成。這也就讓物業(yè)一直默默收著錢了，所以大家現(xiàn)在看恒大負債2.5萬億，但是恒大物業(yè)卻已經(jīng)在賺錢，2022年，恒大物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入約118.09億元，同比下降10.5%，毛利潤27.19億元，凈利潤同比由虧轉(zhuǎn)盈，達到14.79億元。截至2022年末，恒大物業(yè)的總合約面積約為8.19億平方米，在管面積約為5億平方米，按這個數(shù)據(jù)來看，一平米就能創(chuàng)造出近3塊錢的凈利潤，大家想想這里面公攤做了多大的貢獻。

最后合肥還提到了城中村改造和貨幣化安置、房票安置等，合肥是屬于特大城市之列的，之前國常會就通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，這也是相應這個會議的重要舉措之一。相信后續(xù)合肥的城中村村民們會盡快的享受到拆遷帶來的福利，當然，也可能是參考深圳統(tǒng)租的形式，能拆的就拆，不需要拆的就統(tǒng)一收過來進行出租，至于安置方式，雖然提到了多元化安置，但是相信肯定在房票安置上會有更多的吸引力和誘惑點，畢竟，貨幣化的安置很多地方已經(jīng)吃不消了，而且也不利于當?shù)氐男路肯?，當然合肥的實力擺在這里，人家愿意更多貨幣化安置也說不準，只是，如果提供兩種選擇的話，你是合肥拆遷戶，還是盡量選擇貨幣化安置，落袋為安，拿到錢不一定去買合肥的房子，你買能級更高的城市豈不是更加安全嗎？

總的來說，合肥的這次會議內(nèi)容也給到了很多核心二線城市以參考，如果真的在八九月就可以逐步落實的話，全國更多城市也會效仿的，畢竟，頂層已經(jīng)定調(diào)了，只有緊跟腳步才不會掉隊，最重要的是執(zhí)行力，命令下達了，干就是了。至于購房者，還是那句話，你手上的大小王不要輕易出，留得青山在不愁沒柴燒，當然，你說我就喜歡梭哈，那也可以，一把梭哈，買定就離手。