作者：芊芊

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7月16日，保利物業(yè)（06049.HK）發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步更改全球發(fā)售所得款項(xiàng)用途的公告，表示將調(diào)整IPO募集資金的用途，將用于增值服務(wù)用途的所得款項(xiàng)分配比例由35％提升至62.5％，戰(zhàn)略投資及收并購的資金占比從37％降低至18.5％。

來源：保利物業(yè)公告

在各大物業(yè)上市公司爭(zhēng)相并購、積極跑馬圈地的行業(yè)背景下，保利物業(yè)卻積極調(diào)整募集資金，加碼增值服務(wù)，這引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。

此前，有相關(guān)人員詢問并購一事，保利物業(yè)董事長黃海表示，如果是為了進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)，那公司可能會(huì)因?yàn)闃?biāo)的的稀缺性、可獲得性以及培育的可能性而及時(shí)調(diào)整并購策略；如果是為了規(guī)模，那公司的并購標(biāo)準(zhǔn)會(huì)一直保持，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而有太大調(diào)整。因此保利物業(yè)在收并購上一直比較謹(jǐn)慎。

不過，對(duì)于如今的保利物業(yè)來說，低利潤率和規(guī)模難以突破成為了其待解的難題。

毛利率水平“跑輸”同行

目前，保利物業(yè)擁有三條主要業(yè)務(wù)線：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，已形成住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公眾物業(yè)等多元化物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

截至2020年末，保利物業(yè)已進(jìn)駐184個(gè)城市，在管項(xiàng)目總面積約3.80億平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)1389個(gè)，合同管理項(xiàng)目總面積約5.67億平方米，合同管理項(xiàng)目總數(shù)1948個(gè)。根據(jù)中指院《2021中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，保利物業(yè)綜合排名第五。

單從規(guī)模來看，保利物業(yè)仍然保持著行業(yè)領(lǐng)先的位置。但是在規(guī)模背后，遠(yuǎn)低于同行的毛利率成為了其難以言說的痛。

2020年報(bào)顯示，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入80.37億元，同比增長34.70%；凈利潤為6.74億元，同比增長37.31%；毛利潤率為18.65%，同比下降1.64個(gè)百分點(diǎn)。

保利物業(yè)幾大業(yè)務(wù)板塊都呈現(xiàn)收入和利潤未同步提升的問題。

據(jù)年報(bào)，物業(yè)管理服務(wù)仍是保利物業(yè)的主要營收來源。截至2020年末，物業(yè)管理服務(wù)的營收為49.48億元，在總營收中的占比為61.6%，較2019年增長28.7%。而物業(yè)管理服務(wù)的毛利率約為14.2%，與2019年保持一致。

來源：保利物業(yè)公告

保利物業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容包括向物業(yè)開發(fā)商提供的案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)以及咨詢、承接查驗(yàn)等，2020年實(shí)現(xiàn)營收13.41億元，在總營收中的占比為16.7%，較2019年增長38.5%。非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率約為20.1%，相較2019年的20.3%略有下降。

保利物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)主要包括美居服務(wù)、社區(qū)零售、車場(chǎng)管理服務(wù)、社區(qū)媒體、社區(qū)空間管理、家政服務(wù)等，2020年實(shí)現(xiàn)營收17.48億元，在總營收中的占比為21.7%，較2019年增長51.5%。非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率約為30.3%，較2019年的40.7%下降約10.4個(gè)百分點(diǎn)。

保利物業(yè)在2020年報(bào)中提到，社區(qū)增值服務(wù)毛利率下滑，主要是受上半年疫情影響，部分入戶式增值服務(wù)、社區(qū)媒體、社區(qū)空間等業(yè)務(wù)開展受階段性限制；美居、社區(qū)零售等處于成長期的業(yè)務(wù)高速增長，收入占比提升。

如今，在消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型機(jī)遇下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求變化，整合自身和社區(qū)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資源，持續(xù)提供多元化、差異化的增值服務(wù)，進(jìn)而將社區(qū)增值服務(wù)打造成企業(yè)新的盈利增長點(diǎn)，成為助推企業(yè)快速發(fā)展的重要力量。

而近幾年來，保利物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入占比也在逐步提升，從2017年的9.85%增長至2020年的21.70%。雖然收入實(shí)現(xiàn)了大幅增長，但是毛利率卻同比下滑10.4個(gè)百分點(diǎn)，在2020年28家公布社區(qū)增值服務(wù)毛利率的上市物企中，保利物業(yè)排名最后。

保利物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)毛利率的下滑拉低了整體的毛利率。公開數(shù)據(jù)顯示，2020年上市物管企業(yè)毛利率均值在30%左右，而保利物業(yè)的毛利率為18.65%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

對(duì)此，保利物業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)楊楊曾公開表示，物業(yè)管理服務(wù)板塊會(huì)考慮深耕市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量擴(kuò)張，而社區(qū)增值服務(wù)會(huì)布局一些高毛利的業(yè)務(wù)對(duì)沖美居服務(wù)、社區(qū)零售這類毛利率不高的業(yè)務(wù)，希望通過這些措施來提振利潤率。

并購項(xiàng)目不理想 兩度調(diào)整募資用途 加碼增值服務(wù)

進(jìn)入2021年以來，保利物業(yè)已兩次調(diào)整IPO資金用途。

公開資料顯示，2019年12月，保利物業(yè)在港交所上市，全球發(fā)售所得款項(xiàng)的凈額約為52.18億港元。

招股書顯示，保利物業(yè)將上市后所得募集資金劃分成四大用途，分別為戰(zhàn)略投資及收并購、開拓增值服務(wù)、升級(jí)數(shù)字化和智能化管理系統(tǒng)、運(yùn)營資金和公司一般用途。其中，57%將用于把握戰(zhàn)略投資機(jī)會(huì)，擇優(yōu)并購，以進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴(kuò)大集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模；約15%將用于進(jìn)一步開拓集團(tuán)的增值服務(wù)；約18%將用于升級(jí)本集團(tuán)的數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)；10%將用作運(yùn)營資金及一般公司用途。

2021年4月1日，保利物業(yè)發(fā)布公告，宣布更改上市資金分配。

具體來看，將用于擇優(yōu)并購，以進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴(kuò)大集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模的資金額度降低至37%；將用于增值服務(wù)的比例提高到35%；升級(jí)數(shù)字化以及運(yùn)營資金保持了原來18%和10%的比例。

對(duì)于調(diào)整資金用途的原因，保利物業(yè)表示，將收并購的資金預(yù)算比例由57%下調(diào)到37%，是因?yàn)樵谑袌?chǎng)上尋獲業(yè)務(wù)范圍及規(guī)模等方面符合公司要求的標(biāo)的需要一定時(shí)間，但同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，未來將繼續(xù)積極物色合適的投資并購標(biāo)的。

將用于增值服務(wù)的比例提高到35%，是為進(jìn)一步深化增值服務(wù)內(nèi)涵及改善現(xiàn)有增值服務(wù)質(zhì)素，更好地為股東創(chuàng)造價(jià)值，并表示仍將保持戰(zhàn)略定力、堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先等原則，憑借自身的資金優(yōu)勢(shì)、品牌實(shí)力和服務(wù)管理能力，進(jìn)一步提升管理規(guī)模和服務(wù)能力，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。在增值服務(wù)方面，將積極物色合適的項(xiàng)目，逐步夯實(shí)相關(guān)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)化招商及經(jīng)營管理能力。

此外，截至2021年4月1日，保利物業(yè)已使用全球發(fā)售所得款項(xiàng)約9980萬港元，尚未動(dòng)用所得款項(xiàng)凈額約51.184億港元。

7月16日，保利物業(yè)發(fā)布公告，再次更改全球發(fā)售所得款項(xiàng)用途，將用于增值服務(wù)用途的所得款項(xiàng)分配比例由35％提升至62.5％，戰(zhàn)略投資及收并購的資金占比從37％降低至18.5％，用于升級(jí)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)的資金則由18%縮減到9%。

保利物業(yè)表示，將用于增值服務(wù)用途的所得款額度由35％提升至62.5％，主要是為了進(jìn)一步做大做優(yōu)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，更好地挖掘?qū)I(yè)服務(wù)有關(guān)資產(chǎn)增值空間。

瘋狂壓縮收并購資金，加碼增值服務(wù)，可見保利物業(yè)希望將增值服務(wù)打造成盈利增長點(diǎn)的野心。

不過，在近兩年社區(qū)增值服務(wù)利潤率不斷下行的背景下，保利物業(yè)接下來每一步的發(fā)展都需仔細(xì)考量。

并購業(yè)務(wù)不理想也是保利物業(yè)選擇加碼增值服務(wù)的原因。

據(jù)了解，自2019年上市以來，保利物業(yè)通過收并購僅拿下一個(gè)項(xiàng)目，即2020年以8100萬元收購華昌物業(yè)80%股權(quán)，彼時(shí)該項(xiàng)目是非住宅領(lǐng)域，主要服務(wù)于商辦及公建領(lǐng)域的公司。

然而，這個(gè)唯一的收購項(xiàng)目并未給保利物業(yè)帶來多大的利益，帶來的收入不到800萬元，與收購價(jià)相距甚遠(yuǎn)。

在2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，保利物業(yè)董事長黃海表示，自2019年上市募資后并購成果不理想，該公司也經(jīng)常在檢討。但即便如此，在并購市場(chǎng)上還會(huì)保持一貫謹(jǐn)慎的投資風(fēng)格。

而如今，保利物業(yè)不僅在選擇收并購標(biāo)的上持續(xù)保持謹(jǐn)慎，同時(shí)更是瘋狂縮減用于收并購?fù)顿Y的資金，或許也屬“無奈之舉”。

當(dāng)前，在物業(yè)行業(yè)掀起并購狂潮和擴(kuò)張規(guī)模之下，保利物業(yè)選擇做一個(gè)“特立獨(dú)行者”，選擇加碼增值服務(wù)提升利潤水平。

只是，在行業(yè)承壓和自身困境的壓力下，保利物業(yè)的路并不好走。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）