伴隨著中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，健康問(wèn)題日益受到關(guān)注，大健康產(chǎn)品和康養(yǎng)服務(wù)賽道開(kāi)啟。新形勢(shì)下，房企轉(zhuǎn)變康養(yǎng)新模式，發(fā)力打造差異化競(jìng)爭(zhēng)。

本期SIC老博會(huì)“我做養(yǎng)老這些年”將分享觀點(diǎn)新媒體對(duì)招商蛇口旗下招商觀頤總經(jīng)理文艷紅的專訪，一起探尋大健康、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)如何賦能房企。

6月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《個(gè)人養(yǎng)老金投資公開(kāi)募集證券投資基金業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》。新規(guī)承接個(gè)人養(yǎng)老金政策，明確個(gè)人養(yǎng)老金投資公募基金的制度安排。

研究機(jī)構(gòu)表示，新規(guī)將有效拓寬公募基金參與養(yǎng)老金融的邊界，打開(kāi)養(yǎng)老藍(lán)海市場(chǎng)空間。

當(dāng)前，中國(guó)老齡化程度進(jìn)一步加深，在政策和金融等方面推動(dòng)下，多家房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，包括萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、招商等頭部企業(yè)，保險(xiǎn)公司、第三方養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等也參與其中。

招商蛇口旗下招商觀頤總經(jīng)理文艷紅對(duì)此認(rèn)為，房企雖紛紛在大健康、康養(yǎng)賽道提前布局，但限于商業(yè)模式與盈利模式還多在探索中。目前養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的有需求不等于有效需求，70歲或75歲以后的老人群體才是養(yǎng)老有效需求的主力，按人口老齡化趨勢(shì)推斷，整個(gè)市場(chǎng)可能要等到2030年迎來(lái)爆發(fā)期。

6月底，在招商觀頤總部，文艷紅于繁忙的工作間隙向記者講述康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，以及招商觀頤為之所努力的發(fā)展與規(guī)劃。

藍(lán)海顯現(xiàn) 規(guī)范發(fā)展

隨著老齡化進(jìn)程的不斷加深，老年人口照護(hù)問(wèn)題日益顯現(xiàn)，長(zhǎng)期照護(hù)的需求逐漸放大。

在文艷紅看來(lái)，中國(guó)與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷的老齡化進(jìn)程，以及老年產(chǎn)業(yè)相伴隨的醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)結(jié)合、產(chǎn)業(yè)細(xì)分、機(jī)構(gòu)與社區(qū)居家結(jié)合等特征均保持了高度趨同性，行業(yè)“實(shí)質(zhì)性向好”的趨勢(shì)不會(huì)改變，健康、養(yǎng)老市場(chǎng)未來(lái)大有可期！

她續(xù)指，老齡化的文化實(shí)際上和人均GDP、國(guó)家的綜合實(shí)力息息相關(guān)，不會(huì)隨著人類意志而改變，亦不會(huì)隨著東西方在養(yǎng)老問(wèn)題觀念上而改變，國(guó)外的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣是以社區(qū)和居家模式為主。

據(jù)記者了解，典型國(guó)家的養(yǎng)老模式中，日本以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)綜合照護(hù)服務(wù)體系形成以介護(hù)保險(xiǎn)為核心；美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)高度市場(chǎng)化，形成完整的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、投資體系，REITs是最主流的投資商，形成“收購(gòu)或自建物業(yè)+出租或委托經(jīng)營(yíng)+上市”的盈利模式。

就目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)參與養(yǎng)老地產(chǎn)主要通過(guò)自建社區(qū)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，或者利用存量物業(yè)或租賃物業(yè)提供養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

文艷紅并不認(rèn)同東西方養(yǎng)老發(fā)展程度不一，是因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)的孝道文化導(dǎo)致老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不及國(guó)外這一觀點(diǎn)。作為從業(yè)資深人士，她對(duì)國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀有著理性的認(rèn)識(shí)。

其一，失能失智和剛需人口沒(méi)有那么多。中國(guó)老齡化大量地聚集在60-75歲，占比達(dá)80%，這些是活力老人，他們可以快樂(lè)養(yǎng)老，不需要入住機(jī)構(gòu)。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年我國(guó)失能、部分失能老年人達(dá)到4063萬(wàn)人，占老年人口的18.3%；與此同時(shí)，到2025年我國(guó)失能總?cè)丝陬A(yù)計(jì)將上升到7279.22萬(wàn)人，2030年將達(dá)1億人。

其二，符合條件的老人們經(jīng)濟(jì)能力受限，單純依靠退休金尚不足以滿足養(yǎng)老院支付端的需求；其三，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同的問(wèn)題，國(guó)家的政策支持與引導(dǎo)尚在不斷深化。

基于以上認(rèn)識(shí)，文艷紅認(rèn)為，真正有支付能力的剛需養(yǎng)老時(shí)代還沒(méi)有到來(lái)。

“苦練內(nèi)功，把標(biāo)準(zhǔn)做出，把能力做強(qiáng)，真正等到2030爆發(fā)點(diǎn)出來(lái)的時(shí)候，才有這個(gè)服務(wù)能力。

”除了房企，近年來(lái)險(xiǎn)資也在加速搶灘養(yǎng)老“藍(lán)?！?。對(duì)此文艷紅表示，各家有各家的基因和核心資源，保險(xiǎn)有它的玩法，但也有它的挑戰(zhàn)，所以從來(lái)不擔(dān)心行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。相反她認(rèn)為，未來(lái)是一定會(huì)出現(xiàn)在城市中心區(qū)、次中心區(qū)保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)協(xié)同發(fā)展的養(yǎng)老模式。

在現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老行業(yè)成熟度有待提高，人才缺乏的問(wèn)題一直困擾著各企業(yè)。文艷紅對(duì)記者表示，行業(yè)缺乏的不光是院長(zhǎng)、護(hù)理員、護(hù)工，而是專業(yè)團(tuán)隊(duì)整體都面臨不足。

這也是招商觀頤所感知到的養(yǎng)老行業(yè)痛點(diǎn)之一，文艷紅指出，這個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，需要規(guī)范化發(fā)展，比如有養(yǎng)老學(xué)院、職業(yè)學(xué)院以及行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)等。這一痛點(diǎn)的解決或許還要花上5至8年，跨過(guò)這一步，未來(lái)養(yǎng)老人才一定會(huì)走向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化。

除此以外，養(yǎng)老行業(yè)的痛點(diǎn)還包括疫情對(duì)市場(chǎng)信心的打擊。“養(yǎng)老、醫(yī)療行業(yè)疫情管控力度高于社會(huì)面，持續(xù)的疫情反復(fù)、長(zhǎng)期的閉院必然對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)者與員工的日常管理帶來(lái)巨大壓力。

”即便如此，文艷紅對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)在2030年爆發(fā)仍滿懷期待。正如40、50年前的醫(yī)療發(fā)展歷程，養(yǎng)老行業(yè)需要經(jīng)歷一個(gè)自律的過(guò)程，而企業(yè)需要認(rèn)清自己、認(rèn)清時(shí)代必然的發(fā)展規(guī)律。

協(xié)同發(fā)展 長(zhǎng)期主義

面對(duì)行業(yè)的變化，招商蛇口對(duì)大健康產(chǎn)業(yè)的探索也逐漸呈現(xiàn)新的面貌。據(jù)文艷紅介紹，“招商觀頤”是招商蛇口康養(yǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)，聚焦于康養(yǎng)領(lǐng)域，有意識(shí)把招商蛇口原有養(yǎng)老、健康管理、醫(yī)療業(yè)務(wù)整合。

與其他業(yè)內(nèi)同行所不同，招商觀頤采取“1+1+1+N”的發(fā)展路徑，左手牽手政府合作、右手聯(lián)合母公司旗下多元板塊發(fā)展，同時(shí)投資養(yǎng)老業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度高的智慧養(yǎng)老、健康管理科技等上游新業(yè)態(tài)，希望形成“投資+運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展模式。

在業(yè)務(wù)布局方面，文艷紅表示，目前招商觀頤主要圍繞招商蛇口發(fā)展的核心城市進(jìn)行布局，涉及大灣區(qū)、華東、西南、華中等區(qū)域，截至2021年底，已在深圳、廣州、武漢、杭州、嘉興、南通、常熟等城市落地了CCRC、單體養(yǎng)護(hù)院、健康管理中心等大健康產(chǎn)品與服務(wù)。

在企業(yè)內(nèi)部板塊協(xié)同方面，文艷紅表示，招商觀頤是招商蛇口孵化的專業(yè)板塊，所以會(huì)跟其他板塊形成有效協(xié)同，包括招商蛇口的地產(chǎn)業(yè)務(wù)、招商積余的物業(yè)管理業(yè)務(wù)等。

在商業(yè)模式探索方面，文艷紅表示，過(guò)去兩年以來(lái)，招商觀頤養(yǎng)老業(yè)務(wù)積極探索“機(jī)構(gòu)-社區(qū)-居家”三級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，并已初步形成社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)完整的服務(wù)鏈條，2021年底，深圳蛇口觀頤二期開(kāi)業(yè)暨招商街道長(zhǎng)者服務(wù)中心揭牌，實(shí)現(xiàn)深圳市“在一定區(qū)域內(nèi)，由同一家公司運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的街道、社區(qū)、小區(qū)、居家全覆蓋的四級(jí)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”，意味著招商觀頤三級(jí)聯(lián)動(dòng)模式的初步成型。健康管理業(yè)務(wù)方面，招商觀頤則著力通過(guò)康養(yǎng)內(nèi)容植入對(duì)社區(qū)開(kāi)發(fā)板塊進(jìn)行賦能，在2020年首次落地3個(gè)“地產(chǎn)+健康”項(xiàng)目基礎(chǔ)上，2021年新落地于西安、昆明、成都、無(wú)錫四城，獲得住宅客戶的高度認(rèn)可。

在特色I(xiàn)P打造方面，文艷紅表示，“主動(dòng)健康管理”是招商觀頤三大產(chǎn)品體系中的最大IP，主要包括全生命周期的連續(xù)性主動(dòng)健康管理服務(wù)，預(yù)防為主,防治結(jié)合,通過(guò)構(gòu)建產(chǎn)品和服務(wù)組合，形成全齡、全生命周期的健康管理服務(wù)模式，用三防（防殘疾、防腫瘤、防癡呆）的主動(dòng)健康管理理念在社區(qū)推廣。目前，蛇口招商觀頤之家二期通過(guò)全面落地“頤康、頤養(yǎng)、頤醫(yī)、頤護(hù)、頤樂(lè)、頤居”的六頤康養(yǎng)服務(wù)體系，結(jié)合主動(dòng)健康管理、智慧康養(yǎng)、科學(xué)營(yíng)養(yǎng)膳食服務(wù)、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)、專業(yè)認(rèn)知癥照護(hù)等特色服務(wù)，解決長(zhǎng)者日常照護(hù)中的困難。

客戶畫像方面，文艷紅表示，因招商觀頤旗下多為高端、中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，單月收費(fèi)自然相對(duì)較高，簡(jiǎn)要勾勒客戶畫像，則為“三高三有”，即高知高干高收入、有錢有病有意愿?？蛻粜畔?biāo)簽化后，市場(chǎng)客群就會(huì)相應(yīng)縮小，對(duì)此文艷紅保持了清醒：“（養(yǎng)老）市場(chǎng)沒(méi)那么大，可能不是萬(wàn)億，可能只是個(gè)位數(shù)，要認(rèn)清自我、認(rèn)清市場(chǎng)。它不是高利潤(rùn)行業(yè)。

”在她看來(lái)，在康養(yǎng)賽道發(fā)展，價(jià)值主張要正確，比如提到三防、健康管理，助力改善因病就醫(yī)、有病才求醫(yī)的現(xiàn)狀。?招商觀頤希望通過(guò)“三早（早期篩查、早期評(píng)估、早期干預(yù)）”與“三防”的有機(jī)結(jié)合，讓大家能“延長(zhǎng)更有質(zhì)量的壽命”，這也是長(zhǎng)期主義理念。

苦練內(nèi)功 對(duì)外布局

以下為記者對(duì)招商觀頤總經(jīng)理文艷紅女士的采訪實(shí)錄：

記者問(wèn)：國(guó)家近期出臺(tái)了很多關(guān)于養(yǎng)老方面的政策，您覺(jué)得未來(lái)走勢(shì)會(huì)是什么樣的？

文艷紅：對(duì)于中國(guó)養(yǎng)老的發(fā)展，我覺(jué)得和國(guó)外歐美發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷的老齡化進(jìn)程以及老年產(chǎn)業(yè)相伴隨的特征是高度一致的。

我們注意到老齡化的文化實(shí)際上和人均GDP、國(guó)家的綜合實(shí)力息息相關(guān)，是不會(huì)隨著人類意志而改變，是不會(huì)隨著東方人或西方人在養(yǎng)老問(wèn)題觀念上而改變。國(guó)外同樣也是以社區(qū)和居家為主，所以我不太愿意去放大好像是中國(guó)由于孝道的文化、東方的文化（原因），所以機(jī)構(gòu)入住率不及國(guó)外，事實(shí)上不是這樣的。

不及國(guó)外，第一個(gè)是失能失智和剛需人口沒(méi)有那么多。中國(guó)老齡化大量地聚集在60-75歲，占比達(dá)80%，這些是活力老人，他們可以自己快樂(lè)養(yǎng)老，不需要入住機(jī)構(gòu)。

第二個(gè)，符合條件的老人們經(jīng)濟(jì)能力受限，全國(guó)退休金平均水平還不足以到養(yǎng)老院做支付端方面的承接。

第三個(gè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同的問(wèn)題。社會(huì)資本參與養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)還需要得到政府的各項(xiàng)支持。

在我看來(lái)，有支付的剛需還沒(méi)有真正到來(lái)。

研究客戶畫像時(shí)，我們認(rèn)為客戶是“三高三有”，高知高干高收入、有錢有病有意愿。他們還會(huì)隨著家庭環(huán)境、各方面的教育背景，以及個(gè)人的需求，然后才真正來(lái)會(huì)選擇我們的服務(wù)。

主要的養(yǎng)老爆發(fā)時(shí)間點(diǎn)可能在2030年左右，這時(shí)才會(huì)真正進(jìn)入供需相對(duì)匹配階段。

記者問(wèn)：目標(biāo)客戶群會(huì)不會(huì)太集中在金字塔頂端的人群？

文艷紅：做養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，首先必須清晰認(rèn)識(shí)到哪些人是客戶。

中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)就和40、50年前醫(yī)療發(fā)展是一樣的，我覺(jué)得我們行業(yè)需要一個(gè)自我調(diào)整的過(guò)程。所以關(guān)鍵是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的企業(yè)主一定要認(rèn)清自己、認(rèn)清時(shí)代，認(rèn)清所處的養(yǎng)老爆發(fā)期的自然進(jìn)程。

但是我們要做的是什么？苦練內(nèi)功，把標(biāo)準(zhǔn)做出，把能力做強(qiáng)，真正等到2030爆發(fā)點(diǎn)出來(lái)的時(shí)候，才有這個(gè)服務(wù)能力。

我有個(gè)鮮明的觀點(diǎn)是，要關(guān)注未老人群。因此把健康管理和養(yǎng)老進(jìn)行融合，不只關(guān)注60歲以上的，而是0-120歲的健康管理。

全齡化管理，但是從重點(diǎn)人群入手，目的就是要踐行健康老齡化、積極老齡化。主動(dòng)健康管理是招商觀頤現(xiàn)在最大的IP，我們想呈現(xiàn)一個(gè)用三防的主動(dòng)健康管理理念在社區(qū)、園區(qū)推廣，希望通過(guò)招商觀頤這個(gè)品牌能夠帶給大家主動(dòng)健康管理的理念。

主動(dòng)健康管理核心就是改變生活方式，在改變生活方式之后提到重要的就是三防（防殘疾、防腫瘤、防癡呆），我認(rèn)為這是我們的核心觀點(diǎn)和產(chǎn)品，目前圍繞三防做產(chǎn)品的包裝和封裝。

記者問(wèn)：落地主動(dòng)健康管理時(shí)，會(huì)對(duì)城市以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力有要求嗎？

文艷紅：一方面，招商觀頤是招商體系孵化的專業(yè)板塊，所以會(huì)跟主業(yè)形成協(xié)同，包括招商蛇口的地產(chǎn)、招商積余的物業(yè)。我們會(huì)一手牽政府、一手牽物業(yè)，打造自己的康養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)。

第二個(gè)方面，隨著招商在一些核心城市布局，其他城市暫時(shí)沒(méi)有考慮；重點(diǎn)也會(huì)根據(jù)前期十年在機(jī)構(gòu)的探索后，圍繞機(jī)構(gòu)往社區(qū)和居家做養(yǎng)老，形成自己的康養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)布局。

記者問(wèn)：養(yǎng)老“藍(lán)?！毕卤ｋU(xiǎn)公司也參加進(jìn)來(lái)，您會(huì)擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題嗎？

文艷紅：目前，各家有各家的基因和核心資源，保險(xiǎn)有它的玩法，但也有它的挑戰(zhàn)，我有我的資源，所以從來(lái)不擔(dān)心保險(xiǎn)進(jìn)來(lái)。

反而，我認(rèn)為除泰康模式外，未來(lái)是一定會(huì)有在城市中心區(qū)、次中心區(qū)保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)協(xié)同發(fā)展的模式，我們也在做這方面的探索。

我們現(xiàn)在也是在跑馬圈地，同時(shí)也非常愿意倡導(dǎo)一種開(kāi)放的文化，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)非常大、非常廣，希望更多的人進(jìn)來(lái)把這個(gè)行業(yè)做好，把標(biāo)準(zhǔn)做出來(lái)，而且行業(yè)要在政府監(jiān)管和自律監(jiān)管下做好。

記者問(wèn)：您覺(jué)得養(yǎng)老行業(yè)最大的難處或行業(yè)痛點(diǎn)是什么？

文艷紅：第一個(gè)方面是養(yǎng)老行業(yè)的人才不光是院長(zhǎng)、護(hù)理員、護(hù)工，指的是整個(gè)團(tuán)隊(duì)。而這個(gè)團(tuán)隊(duì)在整個(gè)發(fā)展歷程中是需要規(guī)范的，比如有養(yǎng)老學(xué)院、職業(yè)學(xué)院、行業(yè)的自律標(biāo)準(zhǔn)等，那么這個(gè)團(tuán)隊(duì)人才的缺乏實(shí)際上是系統(tǒng)過(guò)程。

所以，差不多還要5至8年，未來(lái)養(yǎng)老人才一定會(huì)走向?qū)I(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化的輸出。

第二個(gè)方面，我認(rèn)為是疫情下對(duì)信心的打擊。

記者問(wèn)：養(yǎng)老行業(yè)回報(bào)周期長(zhǎng)，您擔(dān)心過(guò)運(yùn)營(yíng)回報(bào)周期的問(wèn)題嗎？

文艷紅：招商觀頤客戶市場(chǎng)沒(méi)那么大，先降低自我的預(yù)期。對(duì)于所有的服務(wù)行業(yè)來(lái)講，注定了不是高毛利、高利潤(rùn)的。

對(duì)我自己從業(yè)這個(gè)賽道來(lái)講，第一個(gè)價(jià)值主張要正確。比如提到三防、健康管理，對(duì)客戶長(zhǎng)期主義是有利的，而且在改善目前因病就醫(yī)、有病才求醫(yī)的局面；更多地呼吁在社區(qū)板塊關(guān)注老人、關(guān)注未老人群，招商觀頤提供更多的三早（早期篩查、早期評(píng)估、早期干預(yù)），三早下的三防理論讓大家活得更健康、活得更長(zhǎng)壽。

記者問(wèn)：您覺(jué)得房企會(huì)轉(zhuǎn)型到大健康、康養(yǎng)賽道嗎？

文艷紅：我認(rèn)為不能叫轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在還是叫賦能主業(yè)。

可能2030年養(yǎng)老行業(yè)開(kāi)始爆發(fā)過(guò)后，再有五到十年或許會(huì)有企業(yè)嘗試這樣的轉(zhuǎn)型。我認(rèn)為更多的是在利他過(guò)程當(dāng)中如何利己，內(nèi)生式發(fā)展中如何向外延伸。

記者問(wèn)：招商觀頤的目標(biāo)是什么？盈利模式是什么樣的？

文艷紅：目前，招商觀頤是跟隨招商蛇口在一些核心城市布局，主要是在大灣區(qū)和華東江南華中區(qū)域，其他城市暫時(shí)沒(méi)有考慮；重點(diǎn)是基于前期十年在機(jī)構(gòu)方面探索后，圍繞機(jī)構(gòu)往社區(qū)和居家做養(yǎng)老，形成自己的康養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)布局。

關(guān)于盈利模式，目前更多的可能還是會(huì)考慮用投資+運(yùn)營(yíng)方式，兩條腿走路。

來(lái)源：觀點(diǎn)新媒體