一審認(rèn)為，物業(yè)公司與劉先生簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)履行合同義務(wù)。物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)，劉先生應(yīng)交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但因物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵，對此期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，法院酌減20%。劉先生并非無故不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對物業(yè)公司要求支付違約金1.1萬元的訴訟請求，法院不予支持。判決劉先生向物業(yè)公司支付2010年9月至2013年9月期間所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)5000元；駁回物業(yè)公司其他訴訟請求。
劉先生不服，提起上訴。市中級法院昨日維持原判。
律師說法業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)可不負(fù)責(zé)
現(xiàn)在很多業(yè)主抱有這樣的觀念：既然物業(yè)管理公司每月都收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，就應(yīng)該負(fù)責(zé)社區(qū)里所有的公共事務(wù)，一旦出現(xiàn)問題，就唯物業(yè)公司是問。甚至有業(yè)主家里被盜之后，找物業(yè)管理公司要求賠償。
那么，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)住戶被盜責(zé)任呢？由于《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中并未約定物業(yè)公司對小區(qū)住戶負(fù)有防盜義務(wù)，我國法律也未規(guī)定物業(yè)公司對小區(qū)住戶的個(gè)人財(cái)產(chǎn)負(fù)有保護(hù)義務(wù)，本案中，劉先生提出物業(yè)公司對其家中被盜負(fù)有責(zé)任，這一主張既無合同約定，亦無法律規(guī)定，法院不會支持。
物業(yè)公司與劉先生簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)依照合同積極履行各自義務(wù)。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司負(fù)有公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理義務(wù)，業(yè)主家中被盜雖系刑事案件，但與物業(yè)公司安全防范存在疏忽有關(guān)。最終，法院酌定劉先生向物業(yè)公司支付80%的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
一般而言，物業(yè)公司提供的服務(wù)包括維護(hù)公共區(qū)域內(nèi)的治安防范，如果是物業(yè)公司存在明顯失職導(dǎo)致業(yè)主家里被盜，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，否則物業(yè)就不擔(dān)責(zé)。業(yè)主不能以拒交物業(yè)費(fèi)來對抗，那樣損害的是大眾利益。

【一樁小案引發(fā)的物業(yè)服務(wù)變革】

物業(yè)公司和業(yè)主之間發(fā)生糾紛，這在當(dāng)今社會并不鮮見。一起看似簡單的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案走到檢察監(jiān)督環(huán)節(jié)后，在法院判決并無不當(dāng)?shù)那闆r下，重慶市綦江區(qū)檢察院檢察官并沒有就案辦案、機(jī)械司法，而是主動(dòng)調(diào)查核實(shí)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)公司矛盾糾紛的源頭，依職權(quán)啟動(dòng)行政檢察監(jiān)督程序，助推行業(yè)規(guī)范和溯源治理，依法護(hù)航民生民利。

如今，綦江全區(qū)物業(yè)服務(wù)水平提檔升級，部分小區(qū)曾經(jīng)存在的公共收益公示不透明、違法占用公共區(qū)域、違法占用消防通道等情況，得到了根本好轉(zhuǎn)……這中間究竟發(fā)生了什么？一切還得從四年前的那起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案說起。

2018年，綦江區(qū)某建材城商鋪業(yè)主王某與重慶市某物業(yè)公司（以下簡稱“A物業(yè)公司”）簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確約定A物業(yè)公司應(yīng)對房屋共用部分、公共設(shè)施設(shè)備、綠化等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理，服務(wù)費(fèi)按照建筑面積每月每平方米4元計(jì)算。

起初，王某按照協(xié)議約定繳納了相關(guān)物業(yè)費(fèi)，可從2020年第二個(gè)季度開始，他卻拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，原因很簡單：他認(rèn)為A物業(yè)公司并未如約履行服務(wù)內(nèi)容。

王某口中所稱的未如約履行服務(wù)內(nèi)容，其實(shí)就是A物業(yè)公司已于2018年底將部分物業(yè)服務(wù)委托給了重慶市某市場管理有限公司（以下簡稱“B市場管理公司”），而其本人并未與B市場管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。　

2021年2月，在兩次催告王某繳納物業(yè)費(fèi)無果的情況下，A物業(yè)公司將王某起訴至綦江區(qū)法院，請求判令王某支付物業(yè)管理服務(wù)等費(fèi)用3900余元。無獨(dú)有偶，遭遇此情形的還有另一位業(yè)主趙某，他也被法院判令支付物業(yè)管理服務(wù)等費(fèi)用3600余元。

“B市場管理公司提供了維護(hù)該區(qū)域電梯等物業(yè)服務(wù)，為什么你們不繳納物業(yè)費(fèi)呢？”“從事物業(yè)服務(wù)的工作人員并非A物業(yè)公司的員工，我又沒和B市場管理公司簽訂合同，我不認(rèn)！”法庭上，原、被告雙方對于A物業(yè)公司委托B市場管理公司行為的有效性產(chǎn)生了分歧。

在業(yè)主王某、趙某看來，B市場管理公司提供的物業(yè)服務(wù)并不能等同于A物業(yè)公司所提供的服務(wù)。A物業(yè)公司沒有盡到服務(wù)義務(wù)并且違約，因此沒有理由讓他們繳納物業(yè)費(fèi)。

根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。對王某和趙某而言，A物業(yè)公司將物業(yè)服務(wù)委托給B市場管理公司，形成委托與被委托的關(guān)系，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和之前雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中“甲方不得將全部物業(yè)服務(wù)委托給單位或個(gè)人”這一條款。

“我們公司只是將專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給B市場管理公司管理，自身也在履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，比如消防維穩(wěn)、工程維修、環(huán)境保潔、綠化服務(wù)等?！盇物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言。

綦江區(qū)法院審理后認(rèn)為，A物業(yè)公司將該區(qū)域的部分物業(yè)服務(wù)委托給B市場管理公司并不違反法律規(guī)定，且已按照協(xié)議約定為該區(qū)域的商鋪業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，同時(shí)王某、趙某也接受了相應(yīng)服務(wù)。依照相關(guān)法律規(guī)定，法院判決王某、趙某支付拖欠的相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

可王某、趙某始終認(rèn)為A物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)委托不合法，隨即向綦江區(qū)法院提出再審請求。綦江區(qū)法院認(rèn)為，二人與A物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系有物業(yè)服務(wù)協(xié)議予以證明，A物業(yè)公司在一審中提供的證據(jù)能夠證明該公司提供了物業(yè)服務(wù)，并且二人也有繳納物業(yè)費(fèi)的記錄，表明二人對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可。由于該案不符合再審條件，法院裁定駁回王某、趙某的再審申請。