“發(fā)債成本的迅速上升，與明發(fā)集團(tuán)此前的違約密切相關(guān)?！?/p>

作者｜夏天天

編輯｜tuya

出品｜財(cái)經(jīng)涂鴉

雖然債券市場(chǎng)整體利率水平在呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但與頭部房企動(dòng)輒百億級(jí)的發(fā)債規(guī)模相比，中小房企的融資之路似乎并不順暢，即使是小規(guī)模的發(fā)債也不得不付出高昂的利息成本。

繼5月底鴻坤地產(chǎn)以14.75%的利息在離岸市場(chǎng)增發(fā)5500萬美元票據(jù)用于償還債務(wù)之后（請(qǐng)參考財(cái)經(jīng)涂鴉5月30日刊發(fā)的《凈利潤(rùn)下滑超20%，鴻坤地產(chǎn)高息融資》），明發(fā)集團(tuán)（國(guó)際）有限公司（下稱：明發(fā)集團(tuán)；00846.HK）迅速刷新了這一發(fā)債利率水平，除了發(fā)行后利率高達(dá)22%之外，違約之后的利率更是高達(dá)32%。

中金公司固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)報(bào)告分析認(rèn)為，高收益地產(chǎn)債新發(fā)繼續(xù)回暖，不過市場(chǎng)需求的分化仍較為明顯，對(duì)于資質(zhì)偏弱的公司市場(chǎng)支持力度也偏弱，高收益主體也仍需承擔(dān)較高的融資成本。

與此同時(shí)，停牌長(zhǎng)達(dá)四年之久的明發(fā)集團(tuán)的復(fù)牌之日依舊遙遙無期。

明發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始于1994年，是一家以城市運(yùn)營(yíng)為核心,以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)為支柱產(chǎn)業(yè)，并涉及工業(yè)、商貿(mào)、投資等多項(xiàng)領(lǐng)域的集團(tuán)企業(yè)。

違約后利息將高達(dá)32%

面對(duì)融資困境，高息發(fā)債也許是明發(fā)集團(tuán)唯一的選擇。6月1日，明發(fā)集團(tuán)公告稱，發(fā)行1.76億美元債券，按年利率22%計(jì)息，該筆美元債于2020年12月5日到期。

此外，根據(jù)公告，明發(fā)集團(tuán)還稱，如果公司在債券到期日未能按條件支付到期款項(xiàng)，則應(yīng)自初始日起，至全部支付逾期款項(xiàng)之日期按22%年利率加上按年利率10%。

這意味著，一旦12月份明發(fā)集團(tuán)不能按期償還，該筆債券的利息將高達(dá)32%。

根據(jù)公告，配售完成后，發(fā)行債券的所得款項(xiàng)凈額將約1.75億美元，將用于為若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及用于一般企業(yè)用途。

事實(shí)上，作為小房企之一的明發(fā)集團(tuán)融資成本始終高居不下。今年年初，明發(fā)集團(tuán)完成了一筆規(guī)模為2.2億美元的債券發(fā)行，利息高達(dá)15%。不足半年，明發(fā)集團(tuán)再次融資的成本已經(jīng)攀升7個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)比頭部房企萬科，債務(wù)成本可謂是天壤之別。6月1日，萬科A發(fā)布公告稱，擬將“17萬科01”公司債券存續(xù)期后2年票面利率由4.50%調(diào)整為1.90%。

中金公司預(yù)計(jì)，近期中美貿(mào)易摩擦升級(jí)、美國(guó)針對(duì)香港措施、人民幣匯率貶值壓力及國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化可能對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好產(chǎn)生負(fù)面影響，如果資本有所撤出或美元流動(dòng)性再度出現(xiàn)波動(dòng)，市場(chǎng)后續(xù)波幅可能加大。同時(shí)，資質(zhì)較弱的主體可能面臨經(jīng)營(yíng)和融資以及評(píng)級(jí)下調(diào)的多重壓力，市場(chǎng)分化趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)。

發(fā)債成本的迅速上升與明發(fā)集團(tuán)此前的違約和高負(fù)債密切相關(guān)。今年5月，明發(fā)集團(tuán)未能按時(shí)完成一筆美元債的兌付，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，該違約債券發(fā)行于2017年5月，票息為11%，期限3年，發(fā)行規(guī)模2.2億美元。

從負(fù)債情況看，明發(fā)集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物也嚴(yán)重不足于償還短期債務(wù)。截止2019年12月31日，該公司擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物(不包括受限制現(xiàn)金)合共約人民幣34.881億元，較2018年末的52.634億元大幅下滑。但明發(fā)集團(tuán)應(yīng)于一年內(nèi)及一年后償還的銀行貸款及其他借款分別約為64.920億元及5.604億元。

創(chuàng)始人離任，復(fù)牌遙遙無期

截止今日，明發(fā)集團(tuán)的停牌時(shí)間已經(jīng)超過4年之久。

2016年3月，會(huì)計(jì)師事務(wù)所普華永道稱，因未能對(duì)明發(fā)集團(tuán)若干股權(quán)轉(zhuǎn)讓、銷售交易以及與其他公司具資金流動(dòng)性質(zhì)的事宜取得足夠且適當(dāng)?shù)膶徍藨{證，對(duì)明發(fā)集團(tuán)2015年財(cái)務(wù)報(bào)表“不發(fā)表意見”。

當(dāng)年4月1日，港交所責(zé)令明發(fā)集團(tuán)停牌。

2019年年中，明發(fā)集團(tuán)向港交所呈遞復(fù)牌報(bào)告及補(bǔ)充報(bào)告，但目前復(fù)牌日期仍未敲定。

在難以復(fù)牌的情況下，4月23日，明發(fā)集團(tuán)發(fā)布公告稱，創(chuàng)始人黃煥明辭任公司非執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼公司授權(quán)代表各職務(wù)，不再擔(dān)任任何職務(wù)。

對(duì)于創(chuàng)始人辭職的原因，明發(fā)集團(tuán)稱，黃煥明的辭任考慮了明發(fā)集團(tuán)的發(fā)展歷史和未來的發(fā)展方向，目前是合適時(shí)機(jī)讓明發(fā)集團(tuán)在董事會(huì)層面上進(jìn)一步邁進(jìn)專業(yè)管理，并相信該舉措對(duì)公司作為上市公司能夠?yàn)楣蓶|帶來投資回報(bào)實(shí)屬必要。

不過，長(zhǎng)期的停牌并未對(duì)明發(fā)集團(tuán)的業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大的沖擊。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年，明發(fā)集團(tuán)的綜合收入約為126.609億元，較2018年的116億元增加8.8%，但綜合年度利潤(rùn)及權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)分別約為人民幣11.359億元及人民幣9.521億元，分別較2018年減少11.9%及增加11.3%；每股基本及攤薄盈利為人民幣15.6分,較2018年增加11.4%。

此外，從合約銷售面積和金額看，2019年的數(shù)據(jù)均較2018年下降明顯，2019年明發(fā)集團(tuán)錄得合約銷售額約人民幣113.140億元,總建筑面積為1,448,*****米，分別較2018年下滑30%和20%。

今年一季度，明發(fā)集團(tuán)未經(jīng)審核合同銷售約人民幣14.9億元，較2019年同期下降約29.0%。

對(duì)于2020年的發(fā)展前景，明發(fā)集團(tuán)預(yù)計(jì)，冠狀病毒爆發(fā)及傳播對(duì)經(jīng)濟(jì)造成重大不利影響。房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期于第一及第二季度表現(xiàn)疲弱。然而, 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利影響可能只屬短期及暫時(shí)性,長(zhǎng)遠(yuǎn)而言對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響有限。

就土地儲(chǔ)備而言，明發(fā)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備主要位于安徽省和江蘇省，在上述兩省持有的土地儲(chǔ)備占比分別為36.8%及24.6%。

明發(fā)集團(tuán)還稱，考慮到2020年經(jīng)濟(jì)的不確定性，將優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)有土地儲(chǔ)備,并在補(bǔ)充地塊上更為審慎。土地儲(chǔ)備于2019年減少4.9%至21.3百萬平方米，預(yù)期此數(shù)量足以應(yīng)付未來七至八年之增長(zhǎng)。