王文靜民商事訴訟糾紛團(tuán)隊，專注民商事糾紛十余年，辦理了大量的房地產(chǎn)糾紛、繼承糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛等。專業(yè)功底扎實，辦案經(jīng)驗豐富，值得信賴和托付。

一、原告蔣某訴稱

北京市石景山區(qū)楊莊中區(qū)某號房屋系被告劉某的丈夫趙某的婚前個人財產(chǎn)，其作為訴爭房屋的合法所有權(quán)人，有權(quán)自由處分訴爭房屋，該處分行為與任何人無關(guān)，也不會侵害到任何人的合法權(quán)益。趙某于2015年4月1日與原告簽訂了《房屋買賣合同》，將訴爭房屋通過正常買賣的形式出售給原告并配合原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將訴爭房屋過戶到原告名下。自此，訴爭房屋屬于原告的合法財產(chǎn)，原告對訴爭房屋享有所有權(quán)?！段餀?quán)法》第三十九條明確規(guī)定:“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！币虼嗽嬗袡?quán)對訴爭房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，該權(quán)利受法律保護(hù)，任何人不得侵犯。但被告劉某卻一直居住訴爭房屋至今，經(jīng)原告多次勸告及催促，被告始終居住在內(nèi)部搬離，被告的無權(quán)占有行為直接侵害了原告的合法所有權(quán)，導(dǎo)致原告無法正常居住使用訴爭房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償。因此原告蔣某特依法要求被告劉某及早騰退房屋，將房屋恢復(fù)原狀并返還給原告，同時支付原告自立案之日起至房屋實際交付之日的占有使用費。

故，原告向法院提起本排除妨害糾紛之訴，訴訟請求如下:1.判令被告從北京市石景山區(qū)楊莊中區(qū)某號房屋騰退并將房屋返還給原告;2.判令被告支付原告自2015年6月1日立案之日起至房屋實際交付之日止的使用費(暫定每月5000元，目前暫定共計30000元);3.本案訴訟費用由被告承擔(dān)。

二、被告劉某辨稱

被告對于丈夫趙某買賣訴爭房屋事一概不知，直到接到起訴書才知道共同居住的房屋已經(jīng)買賣。被告不知道原告是誰，原告所稱的多次讓我騰退的事實根本不存在。

1.被告和趙某還處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房子一直是被告和孩子在住，原告買房時在根本沒有看房也沒有取得被告同意的情況下，就將一套300多萬元的房子買下，且是私下交易，也沒有通過中介，不符合正常的房屋買賣關(guān)系，被告懷疑原告和趙某兩人的關(guān)系。2.按照正常的起訴程序，房主不能在正常的時間交付房屋的情況下，新的房主應(yīng)該起訴出賣方而不是起訴被告，起訴被告是不對的，而且原告起訴書上注明的被告電話也不是我本人的電話，是被告母親的，不知原告從何得來。3.房屋買賣合同中原告只支付了68.4萬元的首付款，就將房屋過戶到原告的名下，此款項不足總房款的四分之一，根據(jù)《物權(quán)法》第7條及《合同法》第52條的規(guī)定，此買賣行為屬于雙方惡意串通，實際損害了被告本人的利益，合同應(yīng)屬無效。根據(jù)《婚姻法》第2、3、21、23條規(guī)定，被告與趙某尚在婚煙關(guān)系期間，孩子還不到2歲，趙某有義務(wù)撫養(yǎng)孩子，為孩子提供住所，此房屋在婚煙存續(xù)期間并沒有依法公證，權(quán)屬不明，趙某無權(quán)處分，被告和孩子只有這一套房屋，無其他房屋，買賣行為嚴(yán)重違反了婚煙法的規(guī)定，侵害了被告和孩子的合法權(quán)益。綜上，原告和趙某之間的房屋買賣屬于非正常買賣，雙方惡意串通，利用非正常手段過戶房屋，嚴(yán)重侵害被告和孩子作為第三人的合法利益，請求駁回原告的訴訟請求。

三、法院查明的事實

2002年3月16日，趙某與北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，貸款購買了位于北京市石景山區(qū)楊莊中區(qū)某號房屋(以下簡稱:訴爭房屋)，建筑面積115.47平方米。2002年9月27日，趙某取得訴爭房屋所有權(quán)證明，并于2010年還清購房貸款。2010年8月11日，抵押權(quán)人中國建設(shè)銀行石景山支行注銷了抵押登記。

2012年12月17日，被告劉某與趙某登記結(jié)婚?；楹笥幸慌w某某。2015年2月，趙某以離婚糾紛為由將劉某訴至本院，要求離婚。案件審理期間，2015年4月1日，趙某(出賣人)與原告蔣某(買受人)簽訂了《房屋買賣合同》，約定將訴爭房屋以310萬元價格售與蔣某。合同簽訂后，蔣某于2015年4月1日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付趙某68.4萬元首付款，趙某用于清償銀行抵押貸款。2015年5月5日，本院作出“(2015)石民初字第1446號”《民事判決書》，駁回了趙某的離婚訴訟請求。2015年5月20日，蔣某取得訴爭房屋的房屋所有權(quán)證。2015年11月23日，趙某再次以離婚糾紛為由將劉某訴至本院，該案正在審理中。

本案在審理期間，2015年7月29日，劉某及趙某某以確認(rèn)合同無效糾紛為由將蔣某及趙某訴至本院，要求判令蔣某及趙某關(guān)于訴爭房屋的房屋買賣合同無效。2015年10月23日，本院作出“(2015)石民初字第5166號”《民事判決書》。該判決書認(rèn)定，訴爭房屋系趙某婚前個人財產(chǎn)，訴爭房屋所有權(quán)的變更與劉某及趙某某不存在法律上的利害關(guān)系，劉某及趙某某對于訴爭房屋所有權(quán)亦無法律利益，因此趙某對訴爭房屋享有處分權(quán)，有權(quán)以買賣、贈與等方式將房屋處分。無論趙某與蔣某是否存在意思表示聯(lián)絡(luò)的串通行為，均未侵犯劉某及趙某某的合法權(quán)益。因此，趙某及蔣某所簽房屋買賣合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，遂判決回劉某及趙某某的訴訟請求。一審判決作出后，劉某及趙某某不服，提起上訴。2015年12月8日，北京市第一中級人民法院作出“(2015)一中民終字第9537號”《民事判決書》，判決駁回上訴，維持原判。

庭審中，蔣某稱購買時看房過程中知曉劉某一直在訴爭房屋中居住，簽訂房屋買賣合同時知曉趙某和劉某存在婚煙關(guān)系，購房時趙某說過跟劉某關(guān)系不好，趙某告知家庭的事情自已解決。蔣某稱劉某知曉房屋買賣的事實。訴爭房屋現(xiàn)仍由劉某居住使用。

庭審中，蔣某提交搜房網(wǎng)租金走勢圖，稱訴爭房屋的租金價格大概是4500元，以證明其向劉某主張每月5000元使用費的數(shù)額是有依據(jù)的。

上述事實，有結(jié)婚證、出生證明、商品房買賣合同、房屋買賣合同、貸款合同、轉(zhuǎn)賬憑單、房屋所有權(quán)證、(2015)石民初字第5166號民事判決書、(2015)一中民終字第9537號民事判決書、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案佐證。

四、法院判決

1、劉某于本判決生效后六十日內(nèi)將位于北京市石景山區(qū)楊莊中區(qū)某號房屋退并返還給蔣某。

2、劉某于本判決生效后六十日內(nèi)按照每月二千五百元的標(biāo)準(zhǔn)給付蔣某北京市石景山區(qū)楊莊中區(qū)某號房屋使用費(期限自二O一五年六月一日起至劉某實際交付該房屋之日止)。

五、王律師點評

不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明所有權(quán)人對自的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。本案中，蔣某基于和趙某之間的有效房屋買賣合同，取得了訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記，是訴爭房屋的所有權(quán)人。蔣某以所有權(quán)人身份要求實際占用人劉某騰退和返還訴爭房屋，系行使所有權(quán)的體現(xiàn)。在趙某將訴爭房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至蔣某之前，劉某對訴爭房屋的占有、使用是基于趙某的同意以及與趙某之間存在的婚煙關(guān)系。但是，訴爭房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至蔣某名下后，劉某繼續(xù)占有和使用訴爭房屋構(gòu)成無權(quán)占有。因蔣某已于2015年5月20日取得訴爭房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證，劉某繼續(xù)對訴爭房屋占有和使用影響了蔣某所有權(quán)的行使，侵害了蔣某的所有權(quán)權(quán)益。故法院支持了蔣某要求劉某騰退和返還訴爭房屋以及支付相應(yīng)房屋占有使用費的訴求。