用別人的錢建房，空手套白狼，商品房預(yù)售制該廢除了

交款10年，婚房遲遲不到位；爛尾6年，業(yè)主無奈住進(jìn)毛坯房……近日，關(guān)于樓房延期交付和爛尾等問題，引發(fā)了全社會(huì)關(guān)注，關(guān)于商品房預(yù)售制存廢的討論聲再次響起。

作為歷史產(chǎn)物，推行商品房預(yù)售制，是在社會(huì)資源還相對(duì)缺乏，房地產(chǎn)開發(fā)能力也比較薄弱，有條件、有能力開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)也比較少。因此，允許用商品房預(yù)售的方式，統(tǒng)籌社會(huì)資源和資金，從而達(dá)到加快房地產(chǎn)企業(yè)銷售節(jié)奏，提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)速度和建設(shè)量的目的，為解決廣大居民的居住問題發(fā)展了積極作用。

但是，實(shí)踐也證明，商品房預(yù)售制帶來的問題也十分嚴(yán)重、十分突出的，空手套白狼、產(chǎn)品質(zhì)量沒有保證、不能按期交房、出現(xiàn)爛尾甚至開發(fā)商跑路等現(xiàn)象。因此，社會(huì)各方面對(duì)商品房預(yù)售制的議論越來越多，要求取消商品房預(yù)售制的呼聲也越來越大。一些地方，甚至已經(jīng)在做取消商品房預(yù)售制的準(zhǔn)備和探索。

實(shí)際上，從目前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況來看，有能力開發(fā)商品房的企業(yè)已經(jīng)數(shù)量十分可觀。特別是大型開發(fā)企業(yè)，更是對(duì)開發(fā)商品房具有超強(qiáng)的能力和條件。出現(xiàn)問題的，恰恰是那些沒有能力和條件開發(fā)商品房的企業(yè)，他們只想通過商品房預(yù)售來達(dá)到“四兩撥千斤”的作用，用很少的資金撬動(dòng)銀行資金等，為自己近乎“空手套白狼”的方式，在房地產(chǎn)市場獲取暴利。如果市場行情較好，他們還能勉強(qiáng)維持，且能夠把蛋糕越做越大。一旦市場趨冷，他們“底子”不厚的問題就暴露了，有的只能選擇跑路或失信。

殊不知，房地產(chǎn)市場調(diào)控到現(xiàn)在，已經(jīng)應(yīng)當(dāng)逐步向長效化轉(zhuǎn)型了。而實(shí)行長效管理的一個(gè)重要落腳點(diǎn)，就是開發(fā)企業(yè)要具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這也預(yù)示著，必須通過市場化手段，讓那些沒有能力開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)退出市場。其中，取消商品房預(yù)售制，就是清理市場非常重要的手段。相當(dāng)一部分開發(fā)商，如果取消了商品房預(yù)售制，他們將無力運(yùn)轉(zhuǎn)，就只能老老實(shí)實(shí)地退出市場，從而帶來房地產(chǎn)市場的重新洗牌，讓真正有實(shí)力的開發(fā)商留在市場。

如果房地產(chǎn)市場留下的開發(fā)商都是有實(shí)力的，自然也就不需要用什么預(yù)售不預(yù)售的方式，而是現(xiàn)貨交易，亦即一手交錢、一手交房。很顯然，此舉也能有效提升開發(fā)企業(yè)的成本意識(shí)、效率意識(shí)和管理意識(shí)。如果一家開發(fā)企業(yè)，只知道把企業(yè)規(guī)模做大，只顧拿地，而不加快開發(fā)節(jié)奏，看起來，企業(yè)規(guī)模是越做越大了，資產(chǎn)越來越多了，風(fēng)險(xiǎn)卻也越來越大了。近年來，一些企業(yè)選擇轉(zhuǎn)型，選擇走輕資產(chǎn)之路，說到底，就是因?yàn)檫^度的負(fù)債擴(kuò)張，讓企業(yè)背上了沉重的包袱，無法輕裝上陣。

為什么企業(yè)敢于負(fù)債擴(kuò)張，并不斷地囤積土地，原因就在于，他們買地和建設(shè)的資金，主要來自兩大部分。一是銀行，銀行通過各種方式，給開發(fā)企業(yè)提供了資金支持。在頭部房企中，有息債務(wù)達(dá)到幾千億的，并不在個(gè)別；一是收取商品房預(yù)售款，用購房人的錢來為自己服務(wù)，也可以認(rèn)為是借雞生蛋。真正屬于開發(fā)商自己的錢并不多，在這樣的情況下，也就沒有一家開發(fā)商會(huì)真正對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有敬畏之心。

訖今為止，尚沒有一個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)企業(yè)手中的存量土地進(jìn)行過調(diào)查摸底，超過2年沒有開發(fā)的土地有多少，每家開發(fā)企業(yè)手中到底有未開發(fā)的土地。如果調(diào)查的話，一定是一個(gè)非常驚人的數(shù)據(jù)。因?yàn)?，不管是大開發(fā)商還是小開發(fā)商，都在進(jìn)行著螞蟻搬家的游戲。大開發(fā)商在城市與城市之間進(jìn)行螞蟻搬家，將資金實(shí)行流水作為。千萬別把他們在各地設(shè)立分公司當(dāng)回事，分公司的獨(dú)立核算，是在總公司的鞭子下，總公司當(dāng)然可以隨意調(diào)度資金了。自然，A處拿地，需要B處分公司的支持。B處建設(shè)資金不足了，再由C處幫忙調(diào)度。這其中，有多少是銀行貸款，又有多少是商品房預(yù)售款，誰也說不清。大開發(fā)商的這種操作模式，當(dāng)然可以有效增強(qiáng)企業(yè)的資金調(diào)度能力了。

而對(duì)小型開發(fā)商來說，就沒有大開發(fā)商這樣的手筆了，他們無法通過各地的分公司調(diào)度，而只能用部分自有資金和銀行貸款拿地，用預(yù)售款建設(shè)，或用二期的預(yù)售款彌補(bǔ)一期建設(shè)資金不足的矛盾，反正就是以螞蟻搬家的方式，艱難完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，并從中賺錢。

所以，商品房預(yù)售制真的不能再存在了，帶來的問題會(huì)越來越大。特別是大型開發(fā)商，利用商品房預(yù)售囤地的現(xiàn)象是比較嚴(yán)重的。再不取消，對(duì)市場是會(huì)帶來沖擊和影響的。風(fēng)險(xiǎn)最大的，就是會(huì)給宏觀決策帶來影響，使宏觀決策缺乏正確的數(shù)據(jù)做支撐。