摘要：

1998年房改后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來快速發(fā)展。而與其他行業(yè)相同，房地產(chǎn)也存在行業(yè)周期性波動。近兩年，由于房地產(chǎn)市場步入“黑鐵時代”，政府為幫助房地產(chǎn)行業(yè)去庫存，穩(wěn)樓市，發(fā)布一系列全國性購房政策指導(dǎo)。本輪救市與我國前三次出現(xiàn)全國性購房政策指導(dǎo)相比，在背景上存在三點(diǎn)差異：城鎮(zhèn)化率增速已放緩、房價上漲預(yù)期被打破、二手房庫存過剩。

為實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）”目標(biāo)，我國本輪關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策動員可分為全國性政策（首貸利率、稅費(fèi)）和地方性“因城施策”政策（團(tuán)購買房、保障房、房票安置等），綜合來看直指上述三大問題。但就目前實(shí)施情況來看，政策效果尚未達(dá)到預(yù)期，第四次全國買房“動員令”能否取得成功仍需市場檢驗(yàn)。

一、前三次 “買房動員令”與本輪地產(chǎn)調(diào)控的背景差異

近兩年，因整體經(jīng)濟(jì)增速趨緩，加之國內(nèi)外新冠疫情影響反復(fù)，房地產(chǎn)市場步入“黑鐵時代”。樓市持續(xù)低迷，購房者對房價失去信心，造成房企銷售去化緩慢，資金鏈緊張，此前高杠桿下堆積的債務(wù)難以償還，不少企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險事件。政府注意到這些問題，采取了一系列救市政策，力圖刺激需求，幫助房地產(chǎn)行業(yè)去庫存，穩(wěn)樓市。

從1998年房改開始，我國政府如此全方位、大規(guī)模的促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展和商品房銷售，并給予政策端的大力支持，在此之前還有三次。

第一次：2001年，房改后中國正式取消福利分房，開始貨幣化分配，房地產(chǎn)逐漸成為拉動GDP的重要驅(qū)動力，成為帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“發(fā)動機(jī)”。此后城鎮(zhèn)化率速度加快，房價也一路攀升。從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)上看，2000-2007年，全國商品房均價增長83%，一線城市個別地段房價漲幅甚至超過300%。

第二次：2008年，為遏制“炒房”等投機(jī)行為，防止一些人借機(jī)囤積房源，導(dǎo)致房價不合理上漲，我國打出“國八條”、“國六條”、“71號令”等一輪輪市場調(diào)控牌。但在美國次貸危機(jī)對全國經(jīng)濟(jì)造成沖擊后，為避免經(jīng)濟(jì)“硬著陸”，刺激GDP穩(wěn)步回彈，我國推出四萬億救市計劃，這些釋放的流動性最終也大量流入房地產(chǎn)行業(yè)。

針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控包括：年內(nèi)4次降準(zhǔn)，下半年5次降息；證監(jiān)會重啟房企IPO；免征個人購銷住房印花稅；個人住房貸款利率優(yōu)惠打7折等。

從結(jié)果上看，僅2009年，商品房銷售均價便同比上漲23%，房價也保持住了逐年增長的態(tài)勢；商品房銷售額更是同比上漲77%，直到2014年前，每年增長幅度均超過10%。

第三次：由于房企嘗到高杠桿拿地的甜頭，各地地王紀(jì)錄不斷被刷新。自2011年開始的3年時間里，國家再度對房企收緊信貸支持。直到2014年，樓市成交量下滑，多家房企資金鏈斷裂陷入危機(jī)。全國主要城市房價下跌，土地流拍率升高。

因此在2015年，各地方開啟新一輪救市。以“棚戶區(qū)改造”為主要抓手，我國房地產(chǎn)開展了去庫存的調(diào)節(jié)方法。與之相配合的信貸政策則包括：年內(nèi)降息5次、降準(zhǔn)3次；營業(yè)稅滿5年免征改為滿2年免征；首付比例、房貸利率均下調(diào)。

此后，房價及銷售額再度逐年攀升。

與之前三次“樓市動員令”相比，本次救市新政出臺的背景和面臨的問題略有不同。

1、相比此前，我國的城鎮(zhèn)化完成度升高，城鎮(zhèn)化率增長速度放緩。2000年、2010年及2020年三次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)化率從2020年的36.2%，增至2010年的49.7%，再增至2020年的63.9%。城鎮(zhèn)化進(jìn)程變慢，城市新增人口增加的速度也趨緩，因此購房需求則會相應(yīng)減少，對房價上漲的支持作用則會逐漸減弱。

2、由于房價上漲預(yù)期遭到打擊，更多的購房人選擇持幣觀望。相比此前三次政策支持，本次政策在實(shí)施后，總讓人感覺效果不佳。其中一部分原因是購房者信心被接連打擊，擔(dān)心現(xiàn)在入市會成為接盤俠，被迫“高位站崗”，因此在政策發(fā)布后，依舊選擇持幣觀望。

3、本次住房資源過剩壓力在于二手房市場，去化周期較長。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算，全國商品房庫存已經(jīng)達(dá)到歷史高位水平，去化周期也接近2015年的高點(diǎn)。樓市待售庫存累積量高企，而房屋去化周期卻不斷拉長。而不同于2014年左右?guī)齑婕杏谛路渴袌?，此輪去庫存壓力重點(diǎn)在于二手房市場，不少城市空置率較高。

二、本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策兼顧全國與地方

根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至今年8月末，我國商品房銷售額累計值僅為8.59萬億元，同比下降27.9%，雖然同比降幅已經(jīng)連續(xù)四個月走低，但從數(shù)據(jù)上仍然可以看出房地產(chǎn)行業(yè)今年的疲軟態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)體系中具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)整體表現(xiàn)不佳，疊加疫情反復(fù)對主要城市的影響，使得維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的需求更加迫切。此外，房企銷售端仍在探底和筑底過程中，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流不暢，信用市場難以為繼，高負(fù)債運(yùn)營無法維持。

基于以上原因，中央在9月末發(fā)布了一系列刺激樓市的政策調(diào)整，以“組合拳”形式開啟了四季度的樓市放松，也有人將今年的樓市調(diào)政策整稱為“第四次買房動員”。具體來看，“穩(wěn)樓市”政策可分為以下2類：

1、全國宏觀政策：此類政策自上而下信號意義明顯，力度也很大，實(shí)質(zhì)是力圖提振行業(yè)信心。

利率方面，2022年我國多次降準(zhǔn)降息，特別是在9月30日，央行宣布10月1日起下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率15bp，5年以下（含5年）利率調(diào)整為2.6%，5年以上利率調(diào)整為3.1%。

稅收方面，9月30日，財政部、稅務(wù)總局宣布10月1日起至明年年底，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

2、地方調(diào)控政策：此類政策為因城施策，為了促進(jìn)各地的房地產(chǎn)復(fù)蘇穩(wěn)定、釋放更多置業(yè)需求、加速去庫存，多地祭出“大招”。

針對不同購房群體的需求，地方政策包括允許黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會團(tuán)體團(tuán)購新建商品住宅，并給予一定團(tuán)購價格優(yōu)惠；對特定人群，包括醫(yī)護(hù)、教師、警察等群體，開展留住人才的惠民活動，具體包括開展特價房“團(tuán)購”活動；地方政府團(tuán)購房企已建設(shè)的房源作為保障房、試點(diǎn)集體土地建設(shè)保障房等。

針對棚戶拆遷安置，“房票”制度時隔7年再度啟動。房票安置是將計劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房的一種房屋安置方式。

此外，各地穩(wěn)樓市政策包括但不限于住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放開、部分區(qū)域取消限購、多孩家庭購房補(bǔ)貼、外地家庭購房放松繳納社保要求，以及各類購房補(bǔ)助等。

三、買房動員令三大針對性目的及目前市場反饋

由于目前市場面臨前述的問題，即城鎮(zhèn)化放緩影響需求、樓市信心急需重建和二手房庫存壓力過大。國家本輪針對房地產(chǎn)市場的政策支持也有解決這些問題的考慮。

首先，針對既有需求增量不足的問題，政策著重于釋放改善型購房需求，降低該市場的購房門檻。如多個城市施行“認(rèn)貸不認(rèn)房”、降低二套房首付比例等。此外，多地保租房房源的團(tuán)購事項(xiàng)也與加快建立租購并舉的住房制度相呼應(yīng)，讓租賃住房成為居民解決住房需求的重要途經(jīng)之一。

其次，針對市場信心問題，中央給予地方因城施策極大的自主性，央行規(guī)定符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。由于城市情況的分化，也倒逼各地政府從實(shí)際出發(fā)，用足用好政策工具箱，促進(jìn)地方市場信心的不斷恢復(fù)。

再次，針對庫存壓力問題，一方面地方政府再度采取“房票”安置措施，打通一部分剛需與房企待售項(xiàng)目之間的溝通渠道。另一方面，對一部分特殊人群采用定向房屋營銷方式，對于房企來說也具有較好去庫存的效應(yīng)。

從上述救市政策的目的上看，國家希望通過鼓勵買房達(dá)到最終穩(wěn)定樓市秩序的目的，并成功讓房地產(chǎn)行業(yè)起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤的作用。因此在“穩(wěn)”的前提下，政策福利惠及對象為機(jī)關(guān)單位職工、醫(yī)護(hù)人員、教師等收入相對穩(wěn)定，具有一定購買力的群體。

但從政策落地后的實(shí)際效果上看，還需關(guān)注政策能在多大程度上支撐居民的信心。以浙江桐廬為例，“購房團(tuán)購”落地一個月后，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道顯示，尚未出現(xiàn)過成功的團(tuán)購案例。其中一方面是由于市場情緒仍舊低迷，使得達(dá)成團(tuán)購要求仍有難度；另一方面是該地團(tuán)購價最低只能到備案價的8.5折，吸引力有限。而后續(xù)有省市規(guī)定團(tuán)購優(yōu)惠價格不計入商品房價格跌幅比范圍之內(nèi)，增大了優(yōu)惠力度，但又會對地方限跌令產(chǎn)生一定沖擊。

此外，盡管當(dāng)下各地出臺的“救市”手段頻出，但不論是最直接反映市場規(guī)模及供需關(guān)系的商品房銷售額數(shù)據(jù)，還是反映土地使用權(quán)交易情況的土地成交價款，從累計值的同比變化情況上看，房地產(chǎn)市場仍處于低位筑底階段，尚未見到拐點(diǎn)的出現(xiàn)，說明此前頻繁的政策調(diào)控仍未達(dá)到預(yù)期效果。

因此，為推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，預(yù)計在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，各地方政府接下來首先要持續(xù)推動現(xiàn)有政策實(shí)施落地，圍繞“資金支持、市場秩序”等方面，確保政策落實(shí)到位。其次，結(jié)合央行和財政部的一系列政策指導(dǎo)，可以期待各地方圍繞購房利率及稅費(fèi)等方面加大調(diào)控力度。最后，在政策放松的同時，各地方仍需加大市場管控力度。嚴(yán)格落實(shí)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，將“保交樓”工作落實(shí)到位。