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評估對象基本情況

2020年5月，××銀行組包轉(zhuǎn)讓2020年度第二季度不良資產(chǎn)債權(quán)包，債權(quán)包共173戶，以其中第7戶為例進(jìn)行分析。我司受××銀行委托，對其持有債權(quán)的可回收價(jià)值進(jìn)行評估，評估目的為委托方擬處置債權(quán)提供價(jià)值參考意見。

1. 債權(quán)基本情況

截止2020年5月20日××銀行對佛山市××有限公司持有的債權(quán)資產(chǎn)合計(jì)82,502,303.96元，其中本金為26,332,418.80元。保證人有：佛山市××電器公司、佛山市××商貿(mào)公司、中山市××電器公司、何××、鄧××、何××。債權(quán)為最高額抵押，最高額為4300萬元。

債權(quán)基本情況如下：

2. 評估基本事項(xiàng)

1、分析目的：本次債權(quán)價(jià)值分析目的是受××銀行委托，為××銀行擬處置債權(quán)提供價(jià)值參考意見。

2、分析對象和范圍：本次分析對象為××銀行所持有債務(wù)企業(yè)佛山市××公司的債權(quán)，納入本次調(diào)查分析范圍的是上述債權(quán)所涉及的債務(wù)企業(yè)及其他關(guān)聯(lián)方的經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)狀況及企業(yè)信用等內(nèi)容。

分析基準(zhǔn)日：2020年5月20日。

4、價(jià)值類型：清算價(jià)值。

5、分析方法：綜合因素分析法。

評估過程

債權(quán)價(jià)值分析方法

評估人員依據(jù)債權(quán)人提供的資料了解的情況，對債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行定性分析，對該項(xiàng)債權(quán)資產(chǎn)的可回收價(jià)值主要采用綜合因素分析法進(jìn)行分析。

綜合因素分析法是指在收集債務(wù)人相關(guān)財(cái)務(wù)資料和產(chǎn)權(quán)資料，通過收集抵押物相應(yīng)產(chǎn)權(quán)資料，結(jié)合對債務(wù)人和債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)狀況、財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況的調(diào)查情況及搜集的各種對債權(quán)價(jià)值進(jìn)行判斷的信息材料對債務(wù)人以及特定債權(quán)進(jìn)行綜合分析后作出價(jià)值判斷，以此確定債權(quán)潛在價(jià)值的一種分析方法。

具體分析過程如下:

1. 根據(jù)信貸檔案資料確認(rèn)抵押物，搜集、分析調(diào)查資料并查勘現(xiàn)場，經(jīng)測算分析得出抵押物優(yōu)先受償債權(quán)價(jià)值；

2. 對主債權(quán)人償債能力從本息償還情況、工商年檢情況、經(jīng)營地址查詢情況、財(cái)務(wù)報(bào)告、所屬行業(yè)、名下有效資產(chǎn)情況、企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、目前經(jīng)營狀況、歷史信用情況、所處地域、資產(chǎn)保全情況等方面進(jìn)行分析，得出一般受償債權(quán)價(jià)值；

3. 對擔(dān)保人償債能力（其中個(gè)人擔(dān)保的償債能力從本息償還情況、家庭地址查詢情況、名下有效資產(chǎn)情況、目前收入狀況、歷史信用情況、資產(chǎn)保全情況等方面進(jìn)行分析）從本息償還情況、工商年檢情況、經(jīng)營地址查詢情況、財(cái)務(wù)報(bào)告、所屬行業(yè)、名下有效資產(chǎn)情況、企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、目前經(jīng)營狀況、歷史信用情況、所處地域、資產(chǎn)保全情況等方面進(jìn)行分析，得出保證受償債權(quán)價(jià)值；

4.?預(yù)計(jì)債權(quán)回收金額=優(yōu)先受償債權(quán)價(jià)值+一般受償債權(quán)價(jià)值+保證受償債權(quán)價(jià)值+其他受償價(jià)值。

債權(quán)價(jià)值分析過程

1. 接受委托

本公司評估人員根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)與委托人就本次債權(quán)分析目的、分析范圍以及分析基準(zhǔn)日等事項(xiàng)協(xié)商一致，接受委托并簽訂了《委托評估合同》。

2. 制定債權(quán)價(jià)值分析工作方案

根據(jù)對債權(quán)情況的初步了解，我們制定了初步債權(quán)價(jià)值分析方案，與××銀行項(xiàng)目人員對本次債權(quán)價(jià)值分析方案進(jìn)行詳細(xì)討論和適當(dāng)修改，并形成了一致意見：

a．提出初步債權(quán)價(jià)值分析計(jì)劃時(shí)間安排；

b．確定債權(quán)價(jià)值分析項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和債權(quán)價(jià)值分析人員；

c．確定主要的債權(quán)價(jià)值分析方法。

3. 實(shí)施債權(quán)價(jià)值分析方案

a．調(diào)閱債權(quán)、債務(wù)關(guān)系形成及其維權(quán)情況的全部檔案資料；

b．核實(shí)工商注冊登記狀態(tài)、資產(chǎn)質(zhì)押狀態(tài)、參閱法律意見書對借款人、擔(dān)保人或有有效資產(chǎn)等；

c．搜集并分析調(diào)查資料，搜集當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境和債權(quán)交易市場情況，確定影響債權(quán)價(jià)值的主要因素并進(jìn)行分析，這些因素包括：債權(quán)人及擔(dān)保單位的名稱、借款時(shí)間、金額，還款來源、還款情況、逾期時(shí)間；債權(quán)人、擔(dān)保單位狀況、訴訟情況、法律盡職調(diào)查情況及當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境等。綜合分析以上影響因素提出分析結(jié)果。

債權(quán)價(jià)值分析測算

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采用綜合因素分析法對快速變現(xiàn)類債權(quán)資產(chǎn)截至分析基準(zhǔn)日（2020年5月20日）清算價(jià)值分析如下：

1.? 抵押擔(dān)保優(yōu)先償債資產(chǎn)分析

經(jīng)過測算，抵押土地的價(jià)值為變現(xiàn)率:

由于委估資產(chǎn)需要在短期內(nèi)快速變現(xiàn)，在實(shí)際處置變現(xiàn)過程中，以下因素的存在將導(dǎo)致償債資產(chǎn)可能貶值：考慮債權(quán)資產(chǎn)的有限市場因素、處置時(shí)間因素、處置費(fèi)用因素、買方心理因素、抵押資產(chǎn)個(gè)體因素及其他不可預(yù)見因素。

房地產(chǎn)變現(xiàn)率的確定過程如下:

a．快速變現(xiàn)因素：由于資產(chǎn)要在有限的時(shí)間內(nèi)處置，處置的時(shí)間緊迫，大大短于一般市場交易時(shí)間，按市場交易慣例，取加速變現(xiàn)折扣率為5%；

b．市場需求因素：指對該類資產(chǎn)的購買意愿，考慮此項(xiàng)因素，市場需求折扣率取6%；

c．處置費(fèi)用因素：指對抵質(zhì)押物變賣過程中發(fā)生的評估費(fèi)、拍賣費(fèi)、交易稅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、訴訟費(fèi)等相關(guān)稅金及費(fèi)用，處置費(fèi)用折扣率5%-10%，本次分析根據(jù)債權(quán)所涉及抵押物特點(diǎn)，取處置費(fèi)用折扣率5%；

d．買方心理因素：本次處置資產(chǎn)為訴訟資產(chǎn)，買方對其通常具有一種戒備心理，因此對其存在一種非常規(guī)價(jià)格的預(yù)期，買方心理因素折扣率為5%；

e．抵押資產(chǎn)個(gè)體因素：指本次處置資產(chǎn)所處區(qū)域市場狀況、通用性、建筑規(guī)模、環(huán)境景觀、是否交吉、是否存在租約或被占用，抵押資產(chǎn)個(gè)體因素折扣率為7%；

f．其它不可預(yù)見因素，取2%。

綜合以上影響資產(chǎn)變現(xiàn)的因素，待估資產(chǎn)的變現(xiàn)折扣率為30%，變現(xiàn)率為70%。

2. 借款人償債能力分析無（詳細(xì)過程：略）

3. 保證人償債能力分析

無（詳細(xì)過程：略）

4. 其他受償價(jià)值分析

無（詳細(xì)過程：略）

5. 扣除資金成本后債權(quán)回收金額及回收率

上述債權(quán)一般需2年左右才能處置完畢，考慮到本項(xiàng)目為打包轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，參考目前資產(chǎn)管理公司年收益率約為10%，按2年計(jì)，資金成本系數(shù)為1.2。

即：

預(yù)計(jì)債權(quán)回收金額=債權(quán)價(jià)值÷資金成本系數(shù)

=7,089,300.00÷1.2

= 5,907,800.00

債權(quán)本息回收率=預(yù)計(jì)債權(quán)回收價(jià)值÷本息和

=5,907,800.00÷82,502,303.96

=7.16%

債權(quán)本金回收率=預(yù)計(jì)債權(quán)回收價(jià)值÷本金

=5,907,800.00÷26,332,418.80

=22.44%

文章來源：國策研究? 作者：方坤 黃藝穎 林立洲?/侵刪

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