半年調(diào)控300次，樓市調(diào)控不能只看政策數(shù)量，要體現(xiàn)因城施策

今年上半年，全國(guó)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已超300次，下半年房地產(chǎn)調(diào)控將怎么走？樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)放松調(diào)控？中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇近期發(fā)布的專題報(bào)告認(rèn)為，隨著疫情基本得到控制，各行各業(yè)全面復(fù)產(chǎn)復(fù)工，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速恢復(fù)，超級(jí)分化格局進(jìn)一步得到強(qiáng)化。超級(jí)分化的市場(chǎng)格局下，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯，調(diào)控的定力和對(duì)精準(zhǔn)度的要求進(jìn)一步提升。

不能不說，“房住不炒”、因城施策的調(diào)控思路，是房地產(chǎn)市場(chǎng)最具針對(duì)性、最符合市場(chǎng)實(shí)際，也是歷次樓市調(diào)控效果最好的。正是在“房住不炒”定位的作用下，在因城施策政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在步入穩(wěn)定、有序、規(guī)范的軌道，步入住房居住屬性的軌道。尤其是熱點(diǎn)城市，也改變了此前房?jī)r(jià)過快上漲的格局，變得日益理性與理智，有的還出現(xiàn)了有漲有降的現(xiàn)象。

要知道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，再怎么興旺，也不可能長(zhǎng)期維持房?jī)r(jià)只漲不降的格局，不可能維持房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)。否則，就會(huì)風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，危害不斷加深，直至樓市崩盤。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的教訓(xùn)，是最深刻的。美國(guó)的次貸危機(jī)，也是非常直觀的教訓(xùn)。中國(guó)能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾趨于激烈的情況下，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，避免房?jī)r(jià)非理性上漲，是非常及時(shí)的。尤其是“房住不炒”定位和因城施策方法，是完全符合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際的，也是必須按照這樣的要求去做的。

從總體上講，樓市調(diào)控發(fā)展到今天，就政策的作用力來說，已經(jīng)發(fā)揮到比較好的水平，“房住不炒”的定位也已經(jīng)在各級(jí)政府和社會(huì)各方面形成了共識(shí)，已經(jīng)都確立了房子只能是用來住的理念。所以，無論是房地產(chǎn)的規(guī)范還是房子的建設(shè)，無論是價(jià)格的確定還是市場(chǎng)的監(jiān)管，都必須圍繞“房住不炒”定位而展開。一旦出現(xiàn)與“房住不炒”定位相違背的現(xiàn)象，有關(guān)方面就會(huì)立即采取措施，要求地方收緊調(diào)控政策。也就是說，在如何執(zhí)行“房住不炒”定位方面，地方政府是比較果斷而堅(jiān)決的，態(tài)度也是十分明朗的。

關(guān)鍵就在于，如何更好地進(jìn)行因城施策，如何因城施策才能使樓市調(diào)控步入常態(tài)化，使樓市調(diào)控從政策調(diào)控走向市場(chǎng)調(diào)控、從行政手段轉(zhuǎn)入市場(chǎng)機(jī)制、真正建立起有效規(guī)范的長(zhǎng)效管理機(jī)制，是目前和今后一段時(shí)間樓市調(diào)控和市場(chǎng)管理最為重要而緊迫的一項(xiàng)工作。

事實(shí)也是，從目前各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策來看，雖然頻率很高、速度很快、效果也很好，但是，卻很難具有“轉(zhuǎn)型”的效果，很難從行政手段、行政思維轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)和法律手段、市場(chǎng)思維之中，調(diào)控的思路和方法，也似乎沒有走出此前“一放就亂、一收就死”的老套路，始終被房?jī)r(jià)牽著鼻子走。恰恰是，這樣的調(diào)控，是不符合市場(chǎng)化要求的調(diào)控，是只能在短期使用，而難以產(chǎn)生長(zhǎng)期效用、難以長(zhǎng)期有效使用的。真正有效的長(zhǎng)期策略，是要建立符合市場(chǎng)化要求的樓市監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制，各地能夠依據(jù)自身需要去對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

可是，從半年來各地出臺(tái)的300多次政策看，真正具有個(gè)性的調(diào)控政策，幾乎沒有。而事實(shí)上，一線城市與二線城市，二線城市與三線城市，三線城市與四線城市，熱點(diǎn)城市與非熱點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市，人口凈流入城市與人口凈流出城市之間，情況是不一樣的，調(diào)控政策也應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，而不是“一刀切”。為什么要因城施策，就是把調(diào)控的自主權(quán)給地方?？墒牵嬲龝?huì)因城施策的寥寥無幾。更多情況下，都是人云亦云，房?jī)r(jià)出現(xiàn)異動(dòng)的地方用這個(gè)政策，房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)定的地方也運(yùn)用這個(gè)政策。特別是三四線城市，很多都是庫(kù)存比較嚴(yán)重的城市，也在以“緊”為重，為什么不能精準(zhǔn)施策，對(duì)樓市調(diào)控政策松一松綁，刺激一下樓市，讓庫(kù)存減少一些，讓風(fēng)險(xiǎn)化解一些。前提是，去庫(kù)存的同時(shí)，不能增庫(kù)存。如果因此而重走“土地財(cái)政”老路，就必須制止，必須問責(zé)地方政府。而對(duì)熱點(diǎn)城市，也要因城而異，像深圳等產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件好的城市，可能調(diào)控政策要更嚴(yán)一些。不然，房?jī)r(jià)會(huì)失去理性，會(huì)成為城市發(fā)展之痛。

我們說，在高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，樓市調(diào)控也應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)高質(zhì)量，要依據(jù)各地不同實(shí)際，在“房住不炒”定位下，讓因城施策能夠更加符合地方實(shí)際，能夠從因城施策轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)施策，從而為建立樓市長(zhǎng)效化管理機(jī)制打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。