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作者 | 蘇八月

別買房了，再買你就是接盤俠！這句話送給深圳的朋友們。

最近深圳樓市又熱鬧起來了，但對深圳樓市接下來的走勢，筆者卻不看好了。

這要從深圳近來發(fā)生的三件事情說起。

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第一件大事——深圳即將提高落戶門檻。

昨日（5月26日），深圳發(fā)布《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定（征求意見稿）》，這份文件顯示，深圳從多方面提高了落戶要求。

首先，學歷收緊了。將核準類學歷型人才的底線要求調整為全日制本科。技術型人才底線要求調整為“中級職稱+全日制大?！?，技能型人才的底線要求調整為技師。

其次，落戶年齡要求年輕化。本科年齡提到35歲，碩士提到40歲，博士生提到45歲。

第三，投靠入戶增加社保要求。夫妻投靠基本要求由結婚時間及被投靠人入深戶時間滿2年調整為滿5年。老人隨遷將子女入深戶時間要求由8年調整為15年，并增加子女在深圳繳納社保連續(xù)滿15年的要求。

這次調整影響最大的是學歷人才門檻提升，這意味著全日制大專學歷將無法直接落戶。

在全國各大搶人情勢下，深圳反其道而行之，提升落戶門檻。乍一看有點令人費解，其實有蹤跡可循。

四大一線城市里，深圳面積最小，人口和GDP和廣州相當，落戶條件卻是最簡單的。

因此，深圳新增人口增速很快。據第七次全國人口普查公布，深圳常住人口1756.01萬人，10年新增713.61萬人。2019年深圳統(tǒng)計公報戶籍人口數為494.78萬，到2020年媒體透露為587.4萬，一年新增92.62萬。

快速增加的人口讓深圳公共服務承受巨大壓力，醫(yī)療、教育和住房都呈現(xiàn)緊張狀態(tài)，商品房疊加炒作出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。

深圳有一句廣為人知的城市口號“來了就是深圳人”，暴漲的房價讓這句口號變成了“來了深圳就是惠州人”。很明顯，過高的房價對深圳人才形成了擠出效應。

深圳提升落戶門檻，主要有三個作用：一是篩選年輕的高學歷人才，二是減少為炒房而來的“房票”充數人員，三是減緩公共資源壓力，為提升城市承載力爭取時間。

深圳落戶政策逐漸向北上廣看齊，人口增速得到控制。那么深圳商品房市場需求得到一定減少，恐慌性搶房現(xiàn)象將消失。

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第二件事——深圳中介“水果掛牌價”被罰。

“一個榴蓮一千萬，一根香蕉一百萬"，深圳某中介門店用水果展示二手房掛牌價。

這套紅樹西岸117㎡的房子值兩個榴蓮，三根香蕉，共2300萬，單價約19.7萬/㎡。

實際上，該小區(qū)的參考價為11.05萬元/㎡，二者相差約80000元/㎡。

自2月8日深圳住建局發(fā)布《二手住房成交參考價格發(fā)布機制》以來，深圳二手房掛牌價不允許高于官方參考價。

實際上，部分小區(qū)參考價較樓價打了7折，這樣的小區(qū)業(yè)主肯定不愿意按參考價掛牌。

因此，出現(xiàn)了上述中介發(fā)揮”智慧“，以水果計價標識房價的一幕。這家中介機構也因為規(guī)避政策，廣告違規(guī)而被罰停業(yè)整頓一星期。

除了在價格上做出規(guī)范，深圳樓市最大殺手锏是——控制信貸。

商業(yè)銀行根據成交參考價格發(fā)放二手房貸款，若成交價高于參考價，就變相提高購房人首付。（此前樓市相對論詳述過，點擊文字可查看）

5月20日，深圳“工農中交”四大行將房貸利率上調，首套房貸利率上調15BP至5.1%，二套房貸利率上調35BP至5.6%。

繼深圳嚴查經營貸違規(guī)流入樓市，再查購房者首付來源，現(xiàn)在購房貸款利率都上升了。買房加杠桿的難度升級，想借銀行低利率炒房者也被勸退。

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第三件吸引全民眼球的事——頂級學區(qū)房狂降662萬。

據報道，深圳一套國城花園的房子以2206萬元成交，比2月初同戶型房源降價662萬元。

深圳天價學區(qū)房，讓網友感嘆“我差的不是那600萬，而是2000萬”。

一線城市學區(qū)房作為“優(yōu)質核心資產”，在住宅市場上一枝獨秀，擁有超高的溢價，或者說“學區(qū)價格泡沫”。

法拍房本來要低于市場價，這套房子據傳是兇宅，跌價不過是回歸住房本質，也說明深圳樓市正在回歸理性。

比這件事更能說明真相的是成交數據。

據統(tǒng)計，今年4月深圳一二手住宅網簽量下降三成左右，5月上半月，新房網簽1181套，環(huán)比下跌15%，二手房過戶量1240套，環(huán)比下跌49%。

深圳樓市降溫冷清下來了。此外，深圳還在不斷增加住房供應。

據克爾瑞數據統(tǒng)計，2021年1-4月，深圳商品住宅供應量為108.31萬㎡，同比去年上漲192.6％。

根據深圳市2021年供地計劃，今年宅地供應量將達363.3公頃，前三年宅地供應為109公頃、150公頃、293.2公頃。

從2020年開始，深圳就有意提高了住宅用地的供應，未來深圳將有更多的住房入市。

深圳城中村小產權房，其實解決了很多初來乍到深圳的人住房需求。住房沖突發(fā)生在越來越多人在深圳扎根，購商品房的需求不斷增長，而小產權房不在交易范圍，新房供應又不足。

新增的住宅用地供應，將極大緩解深圳樓市商品住房“人多樓少”焦慮。

房價重要影響因素就是供需，過去上漲是因為供不應求，那么未來也可能因為供大于求而下跌。

小結

深圳樓市經過2019-2020年的暴漲，房價已在高位，洼地已被填平。深圳炒房團被查，就是這一輪漲價高峰的終結曲。

房地產有周期，樓市價格也有起伏。如果過去兩年是深圳房價的上漲波段，那么現(xiàn)在入場無異于在股市中追高，等著先入場的人收割。

房地產短期看金融信貸，中期看土地，長期看人口。從以上三件事來看，深圳信貸收緊，住宅供應增加，人口落戶政策收緊導致需求增速放緩，都不支持房價繼續(xù)大漲。

永遠不要低估政府“房住不炒”決心和威力。北京、上海作為一線城市，之前也經歷了漫長的房價回調和陰跌。

現(xiàn)在深圳樓市進入買方市場，炒作情緒冒頭就打，不過很多業(yè)主持待價而沽心態(tài)。

如果你想在深圳買房，此時不必慌亂入場，大可以先好好觀望，等一波新房供應，不做接盤俠。