編者按：?行業(yè)風(fēng)云變幻，歷經(jīng)冰火洗禮，有人銷聲，有人逆襲。地產(chǎn)新周期，是強(qiáng)者的黃金時(shí)代。成為1%，才是地產(chǎn)領(lǐng)跑者的正確姿勢。搜狐焦點(diǎn)旗下焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)、焦點(diǎn)研究院聯(lián)合策劃推出“尋找地產(chǎn)三好生”系列，解碼榜樣力量，剖析“三好”特質(zhì)房企。

作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在剛剛舉行的萬科2023年年會上，萬科董事會主席郁亮點(diǎn)名表揚(yáng)了5個(gè)項(xiàng)目：單盤市占率11.09%、項(xiàng)目凈利潤率8%的河南周口住宅銷售項(xiàng)目；滿意度90.82%、物業(yè)費(fèi)收繳率98.89的遼寧鞍山物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；出租率93%的物流南寧冷鏈園區(qū)；疫情期間0掉鋪的印力安陽印象匯；出租率超100%的泊寓坪山龍?zhí)飭卧?/p>

這些在“寒冬”中脫穎而出的項(xiàng)目，印證了萬科從2021年開始強(qiáng)調(diào)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重戰(zhàn)略取得碩果，也呼應(yīng)了年前郁亮所強(qiáng)調(diào)的“與其抱怨天氣如何，不如每天把地種好”的轉(zhuǎn)型期生存法則。

根據(jù)中指院2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜，萬科排在第三位，完成銷售額4172.2億元，成為全年突破4000億元的房企三巨頭之一。

向來被冠以“好學(xué)生”的萬科，無論業(yè)績排位如何更迭，“帶頭大哥”的一句話卻能牽動(dòng)行業(yè)的神經(jīng)，成為行業(yè)學(xué)習(xí)的對象，足見其江湖地位。

年會上，關(guān)于矢量組織、冠軍組織、韌性組織的強(qiáng)調(diào)反映了萬科接下來的重點(diǎn)——堅(jiān)持開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重，只有特別好才能活下去，訓(xùn)練反脆弱及抗打擊能力。

“悲觀是一種情緒，樂觀是一種思路?！边@句話在年會上被郁亮再次強(qiáng)調(diào)。從2018年“活下去”的行業(yè)犀利者，到現(xiàn)在樂觀心態(tài)的布道者。萬科在融資層面的全線打通、組織輪動(dòng)及業(yè)務(wù)調(diào)整等方面盡顯三好特質(zhì)，從而體現(xiàn)了一家企業(yè)應(yīng)對新周期調(diào)整的“活水”“活力”及“活法”。

“活水”:深挖輸血管道

融資向來是評價(jià)一家房企優(yōu)質(zhì)程度的重要標(biāo)志。萬科的融資“活水”也以不同方式向不同維度進(jìn)行延展。

就在萬科年會結(jié)束后的后一天（2月12日），萬科A(000002)發(fā)布定增方案，擬募集資金總額不超過150億元，如果此次定增計(jì)劃如能順利實(shí)施，將超過保利發(fā)展擬募資的125億元，成為地產(chǎn)行業(yè)去年股權(quán)再融資重啟以來最大規(guī)模的定增。

自2022年底，證監(jiān)會重啟A股股權(quán)融資以來，萬科是最早響應(yīng)“第三支箭”的企業(yè)之一，年前業(yè)內(nèi)針對萬科市值測算定增數(shù)量在400億元之內(nèi)。根據(jù)公告，在本次募集的150億元資金中，105億元將投入到公司旗下11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，屬于資本性支出；另外45億元計(jì)劃用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，占募集資金總額的比例未超過30%，符合相關(guān)規(guī)定的要求。

雖然萬科的第一大股東深圳地鐵未出現(xiàn)于在提前確定的增發(fā)對象之列，但是毫無疑問的是，此次融資將助力公司向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，也將優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

此外，在房企融資仍然受困的現(xiàn)狀之下，萬科也在深挖其他“輸血”管道，盤活存量資產(chǎn)。

前不久，萬科涉及的“建萬住房租賃投資基金”是建行第一次與房企成立合作住房租賃基金，基金規(guī)模高達(dá)100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產(chǎn)。

告別大開發(fā)時(shí)代，未來潛力在于存量市場，這意味著萬科的融資已經(jīng)向存量資產(chǎn)傾斜，不僅為行業(yè)在長租領(lǐng)域的合作打了個(gè)“樣”，也為更多銀企合作融資模式打開想象空間。更為重要的是，除了萬物云已經(jīng)上市，萬科旗下物流、商業(yè)等眾多板塊也打開了資產(chǎn)證券化的可能。

此外，在此輪信貸、債券、股權(quán)“三箭”齊發(fā)的利好政策之下，萬科更是成為業(yè)內(nèi)除龍湖之外， 擁有農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、郵儲銀行、中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行國有六大行戰(zhàn)略合作伙伴的企業(yè)。值得一提的是，萬科銀行豪華支持陣營還包括浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等，都成為其發(fā)展的輸血資源。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月30日，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%。

“活力”:組織輪動(dòng)“大江大河”

判斷一家房企的優(yōu)質(zhì)程度，還有一個(gè)維度是能否持久保持企業(yè)的活力。夯實(shí)組織效率，決定著房企業(yè)績是否能夠完成。

從去年底首次設(shè)立聯(lián)席總裁制，張海、朱保全分別協(xié)助總裁祝九勝負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，萬科的“集團(tuán)軍”模式確立。年前，萬科南方區(qū)域人事?lián)Q防已經(jīng)顯現(xiàn)，周嶸、李東出任深圳、東莞總經(jīng)理。開年之后萬科人事大刀闊斧的人事調(diào)整則讓巨頭的“活力”進(jìn)一步激發(fā)。

除萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍出任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈擔(dān)任北京公司總經(jīng)理之外，原廈門公司首席合伙人、總經(jīng)理常樂為佛山公司首席合伙人、總經(jīng)理；原南方區(qū)域（BG）產(chǎn)城事業(yè)部首席合伙人、總經(jīng)理任命高駿任命為廈門公司首席合伙人、總經(jīng)理；原南方區(qū)域（BG）區(qū)域合伙人陳致中任命為惠州公司首席合伙人、總經(jīng)理職務(wù)；原南方區(qū)域（BG）合伙人梁少凡為南方區(qū)域（BG）產(chǎn)城事業(yè)部合伙人、總經(jīng)理；原佛山公司首席合伙人、總經(jīng)理任命黃運(yùn)林被任命為北京區(qū)域公司合伙人；原惠州公司首席合伙人、總經(jīng)理劉健華任命為東莞公司合伙人。

職位的升降往往反映的是高管去年的業(yè)績，以“業(yè)績論英雄的萬科高管任命的標(biāo)準(zhǔn)，也將刺激員工的積極性。

從去年，萬科讓諸多高管下沉到一線，到聽得到“炮火”中去，這場“下基層”的行動(dòng)也促進(jìn)了組織的活力及流動(dòng)。萬科此次高管的多次調(diào)任，或許也將引發(fā)后續(xù)城市公司的組織架構(gòu)及人事調(diào)整，意味著“活力”的調(diào)動(dòng)不僅僅是集團(tuán)高管、區(qū)域高管、城市高管層面，更涉及萬科集團(tuán)中的每個(gè)人。

事實(shí)上，2019年萬科推出“大江大海”計(jì)劃，意為讓區(qū)域內(nèi)的人流動(dòng)起來，促進(jìn)組織活力，開啟14個(gè)城市總大換防。如今經(jīng)過最新劃分的七大區(qū)域，包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北，也更有利于組織效率的提升。

根據(jù)2022年業(yè)績來看，房企業(yè)績下滑已經(jīng)成為常態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2630萬平方米，同比下降30.9%；合同銷售金額4169.7億元，同比下降約33.6%。如何在2023年絕地反擊，對于萬科來說尤為重要，而組織輪動(dòng)將為其添一把“熱火”。

“活法”：打造新利潤蓄水池

除了融資保持企業(yè)安全、組織輪動(dòng)促進(jìn)效率提升，萬科能一直排在前三的原因還在于能夠前瞻行業(yè)趨勢，找準(zhǔn)目標(biāo)，適應(yīng)各個(gè)階段的市場趨勢。不論是在行業(yè)黃金時(shí)代抓住住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的增值期，還在于如今在經(jīng)營性業(yè)務(wù)層面不斷發(fā)力。“好學(xué)生”在新時(shí)期的“活法”值得借鑒。

諸如“行業(yè)常做常有，常做常新”“尊重常識，敬畏市場”“好時(shí)不貪戀，差時(shí)不恐懼”“沒有做完的生意，只有做不好生意”“點(diǎn)點(diǎn)微光，終能燎原”等都成為了萬科給予行業(yè)的名言警句。

就現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展而言，如同郁亮在去年底股東大會上所說，企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展一是保證自己活下去。二是，不管市場如何變化，客戶愿意買單的好產(chǎn)品好服務(wù)是萬科的根本。

“抓住這兩條，市場如何變化都能夠活下去、活得好、活得久?！?/p>

萬科的做法是，在行業(yè)縮表之時(shí)，想清楚如何做比焦慮、迷茫，更具有說服力及執(zhí)行性，萬科依然保持清醒者，在行業(yè)步入存量時(shí)代，在單一住宅開發(fā)以外發(fā)展增量，直指經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展。

根據(jù)半年報(bào)顯示，上半年，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)上半年全口徑銷售為241.1億元，同比增長30.6%。其中，萬物云、物流倉儲、租賃住宅和商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的收入金額分別為143.5億元、18.6億元、14.8億元和40.1億元，同比增幅分別為38.2%、39.1%、12.3%和10.4%。

不斷增長的經(jīng)營性業(yè)務(wù)為萬科利潤提供了新的背書。在行業(yè)下行趨勢明顯，很多房企半年報(bào)業(yè)績出現(xiàn)虧損之下，萬科依然守住了自身陣地。2022年上半年，增收又增利之外，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流80多個(gè)億的凈流入。

正如郁亮所說，多元化業(yè)務(wù)該交的學(xué)費(fèi)萬科都交了，假以時(shí)日，或許能夠在萬科的報(bào)表中看到這些業(yè)務(wù)成為新的利潤蓄水池和增長點(diǎn)。

以城市更新項(xiàng)目“倉前九里”為例，萬科與印力商業(yè)相互配合，商業(yè)自持部分由印力商業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營，而這種不同業(yè)務(wù)相互配合的組合模式在萬科比比皆是。

值得一提的是，除了打造新利潤蓄水池之外，萬科一直身扛責(zé)任房企的大旗，聚焦保交付，夯實(shí)品牌信譽(yù)度。2022年，在房企暴雷、停貸危機(jī)等事件下，萬科集團(tuán)全年交付28萬套，位列交付榜第二位。