基本案情

劉奶奶與鄧爺爺系夫妻，二人育有一子鄧華，一女鄧青，鄧爺爺于2010年去世。2016年，劉奶奶與鄧爺爺共有的房屋拆遷，分給劉奶奶安置房屋一套，安置協(xié)議記載被拆遷人為劉奶奶。2020年，劉奶奶作為贈與人，鄧強(qiáng)（鄧華之子）、李美（鄧強(qiáng)之妻）作為受贈人，雙方在不動產(chǎn)登記部門，簽訂《贈與合同》一份，載明劉奶奶將案涉安置房屋贈與鄧強(qiáng)、李美二人，并將案涉房屋登記在該二人名下?，F(xiàn)劉奶奶將二人訴至法院，主張當(dāng)初過戶房子是為了配合二人的孩子小鄧（劉奶奶重孫）上學(xué)，并非將房子贈與二人，二人也承諾給孩子辦完入學(xué)就將房子還給劉奶奶，但后來一直不配合轉(zhuǎn)移登記房產(chǎn)，故請求法院判令雙方簽訂的《贈與合同》無效，被告協(xié)助原告將案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至原告名下。

兩被告共同辯稱，自己一直在照顧原告，原告贈與房產(chǎn)是因為希望二人繼續(xù)照顧她，并非因為孩子上學(xué)，雙方之間的《贈與合同》真實有效。

法院審理

本案的爭議焦點是：原被告之間的《贈與合同》是否真實有效？

法院經(jīng)審理認(rèn)為，贈與合同雖是無償合同，但此種無償往往基于受贈人對贈與人在感情、生活等方面照料的付出，尤其是涉及房屋等經(jīng)濟(jì)價值較大且對贈與人具有生活保障作用的不動產(chǎn)，財產(chǎn)所有權(quán)人更會基于一定的目的作出贈與決定。綜合該案查明的事實，法院認(rèn)為，劉奶奶與兩被告之間不存在真實的贈與合同關(guān)系。理由如下：

第一，劉奶奶的贈與動機(jī)欠缺。雖然兩被告系劉奶奶之孫及孫媳婦，但二人并不與劉奶奶共同居住，未能提交對劉奶奶進(jìn)行扶養(yǎng)照料的證據(jù)；

第二，有證據(jù)證明房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的目的僅為兩被告子女入學(xué)，而非真正的贈與。劉奶奶及其子女，包含鄧強(qiáng)的父母均對此出具證人證言，鄧強(qiáng)父母作為其至親，所作陳述具有較高可信度。

第三，鄧強(qiáng)提交的《協(xié)商證明書》不能證明雙方存在贈與法律關(guān)系。該證明書中，記載的僅為涉案房屋“過戶在孫子鄧強(qiáng)”名下，“過戶”即所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，該客觀事實可能基于多種不同基礎(chǔ)法律關(guān)系而發(fā)生，并不能明確一定是基于贈與法律關(guān)系發(fā)生。

第四，劉奶奶與兩被告對該房屋的處理系無權(quán)處分。涉案房屋系劉奶奶與鄧爺爺夫妻雙方共有財產(chǎn)拆遷后的安置房屋，在鄧爺爺去世后，相關(guān)繼承人對該房屋享有權(quán)利。劉奶奶與兩被告在未經(jīng)與其他繼承人協(xié)商的情況下，以贈與方式辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記系無權(quán)處分。

第五，兩被告以涉案房屋辦理子女入學(xué)手續(xù)的目的性較為明顯。經(jīng)查證，兩被告之子確實在涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，辦理了涉案房屋所在學(xué)區(qū)的入學(xué)手續(xù)，而兩被告并不在涉案房屋居住。

綜上，法院采信劉奶奶的主張，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十六條的規(guī)定，雖然原被告雙方以簽訂《贈與合同》的方式辦理了涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但該行為系雙方共同的虛假通謀行為，應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條的規(guī)定，二被告應(yīng)當(dāng)返還案涉房屋，故劉奶奶要求二被告協(xié)助將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下，法院予以支持。

另需說明，因本案不涉及案涉房屋析產(chǎn)分割問題，故未追加相關(guān)權(quán)利人參加訴訟。

最終，法院依法判決支持了劉奶奶的訴訟請求，判決作出后，雙方均服判息訴，現(xiàn)該判決已生效。

律師說法

我國民法典規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。而“借房登記上學(xué)”會使房產(chǎn)這一重要不動產(chǎn)脫離真實權(quán)利人而存在。對真實權(quán)利人而言，該行為會產(chǎn)生極大的法律風(fēng)險，因此應(yīng)盡量避免類似行為；如必須從事該行為，則應(yīng)擬定內(nèi)容明確的協(xié)議，并邀請第三人作為見證方在協(xié)議上簽字；另外一定要盡早要回房屋所有權(quán)，以免出現(xiàn)房屋被抵押、拆遷而無法得到補(bǔ)償?shù)炔焕樾巍?/span>

作為借房入學(xué)一方，更應(yīng)秉持誠信原則，如非但不感念他人的慷慨相助，反而欲將房屋占為己有，即使讓孩子贏在了教育的“起跑線”，卻會讓其輸在道德的基本線。

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