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“為什么我寫的地產(chǎn)策劃案，總是沒什么人來？效果也不怎么好，別人的項目部人來人往的，真羨慕…”相信這是很多地產(chǎn)策劃們都會有的疑問。

因為大家平時做的推廣方案這一步，其實已經(jīng)是整個策劃流程的最后一個階段了，包含項目定位、推廣策略、營銷計劃表等等。所以很多策劃就會“偷懶”了，直接開始套模板、想各種玩兒法…

造成這種現(xiàn)象的普遍原因，其實就是缺少對整個項目、對地產(chǎn)策劃整個流程的認知和了解。

所以，今天貓妹妹就帶大家跳脫思維，一起來看看「地產(chǎn)策劃的全流程」，讓你輕松Get到甲方的點~

推廣前奏準備工作

1、營銷策劃第一步——確定樓盤推廣名

首先要明確目的，然后找出爆破點，最終確定輸出形式。

看看是要樹立開發(fā)商品牌、還是要突出項目特點、還是要把項目的差異化特征明確出來？…這些要先搞明白，因為這是圈定你的思考方向的基礎(chǔ)。

2、確定項目推廣的整體風(fēng)格

需要你去挖掘樓盤的核心內(nèi)容，比如好地段、好戶型、好環(huán)境等等，總之是要和其他樓盤有概念性的差別之處。

比如在規(guī)劃設(shè)計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等。

確定好核心后，就可以把控項目的整體風(fēng)格，準確地幫助客戶營造出他們內(nèi)心所憧憬的家園，提升客戶對未來生活場景的感性認知。

傳播推廣階段

1、不同階段確定不同推廣主題

完成了樓盤的屬性定位和風(fēng)格把控后，就把握了營銷方向后，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。

2、常用推廣形式

較為常見的傳播方式有廣告、現(xiàn)場包裝、公關(guān)活動等。

· 廣告

①廣告投放前期步驟

廣告投放前期，首先就要考慮到5大影響因素：媒介特點、項目市場定位、目標客戶群、銷售區(qū)域、競爭對手媒介策略。

拿目標客戶群舉例，廣告投放需要配合目標客戶群體的“空閑”時間，比如上班路上的廣播、高架橋下方的廣告牌、晚上上網(wǎng)時的互動鏈接等等，盡可能地選擇目標客群地多個時間段進行投放，產(chǎn)生交叉影響。

②廣告投放4大階段

廣告的投放可以分為4個階段，導(dǎo)入期、猛攻期、鞏固期、消退期。

導(dǎo)入期一般著重于項目的賣點的建立，傳播新項目，擴大知名度；猛攻期一般就會以超高的廣告頻率撼動市場，吸引客戶到訪；鞏固期是維持好客戶，進行二次銷售的準備；消退期就是告知項目所剩不多，以促銷為主了。

③廣告投放傳播渠道

常用的媒體傳播渠道一般為紙質(zhì)媒體、電子媒體、戶外媒體、展銷會等。

· 現(xiàn)場包裝

1、項目形象定位：

項目定位語、項目VI體系設(shè)計、項目主形象畫面設(shè)計等；

2、品牌形象輸出：

品牌推廣方案、媒體資源整合、項目3D宣傳片；

3、展廳確定及開放：

由于工程進度原因，正式的營銷中心都要到開盤前一個月左右才能交付給營銷，為了能有更充足的時間，一般項目會選擇在項目板塊內(nèi)人氣旺的商場或者附近租賃展廳用于前期蓄客；

4、線上推廣：

公眾號、視頻號、抖音號、微博申請；房地產(chǎn)主流網(wǎng)媒體投放，區(qū)域內(nèi)、城市核心位置戶外廣告投放等；

5、線下活動：

品牌媒體行、品牌發(fā)布會、產(chǎn)品發(fā)布會、營銷中心開放活動、樣板房開放活動、開盤活動，配合拓客的圈層活動等等；

6、展示包裝：

①展廳主形象、品牌、區(qū)位、前臺包裝等；②營銷中心、樣板房軟裝的跟進及氛圍包裝物料制作；③品牌展館、區(qū)位模型、沙盤、戶型模型、LED大屏、證照公示區(qū)、辦公區(qū)包裝；④園林示范區(qū)、商業(yè)街、看房動線圍蔽包裝；

7、銷售物料：

入市海報、戶型折頁、名片、手提袋、紙杯、檔案袋、樓書、生活手冊；

8、拓客物料：

拓客車、拓客禮品、海報、手舉牌、背包燈箱等等；

9、禮品采購：

認籌（登記）禮品、成交禮品、到訪禮品等等；

10、內(nèi)勤物料：

認籌協(xié)議書、認籌書、認購書、商品房買賣合同、交樓標準、交樓時間申報，辦公電腦、打印機安裝，營銷中心熱線，文件夾，筆、辦公文具等。

· 開盤 公關(guān)活動策劃準備

開盤，即開發(fā)商拿到預(yù)售證，對外正式開啟銷售的營銷工作。開盤前要做一份詳盡的工作進度控制表，把案前工作需要完成的事項按項目分類編排進去，表格上需注明項目、具體工作事項、需配合單位、時間表等。

1、活動場地：

場地以營銷中心或園林中為最好，現(xiàn)場熟悉、便于客戶到訪，好控制，費用低；大開盤，可考慮選擇酒店或體育場等。場地一定要考慮到客戶動線的流暢和停車場的問題。

2、活動公司：

活動公司在開盤前2個禮拜應(yīng)該定標，活動定標文件中，應(yīng)出具開盤方案和場地物料明細，按照開盤方案進行仔細核對，查漏補缺。

3、現(xiàn)場布置：

場地布置中，動線的流暢性和功能區(qū)隔很重要。

客戶從簽到，到買房、交錢、退場，這個過程中，應(yīng)當(dāng)是一路往前的，絕對不可以進入某個區(qū)后，要再往后退的情況；同時客戶動線不能交叉，不能去選房和去交錢的路線是一起的。

包括簽到區(qū)、等候區(qū)、舞臺和搖號區(qū)、選房區(qū)/銷控區(qū)、交款與打單區(qū)、復(fù)核區(qū)——退場的一系列流程動線。

功能區(qū)隔上，要求每個區(qū)之間有明顯的界限，用鐵馬也好，桁架也可，都需要隔起來。特別是等候區(qū)、選房區(qū)、搖號區(qū)，要區(qū)分開，等候的客戶看著選房區(qū)發(fā)生的一切就很容易引起騷動。

4、人員安排：

5、開盤公示：

開盤流程：幾點開始選房，客戶購房需要經(jīng)過哪些流程，要做流程公示；

銷控流程：客戶進入選房區(qū)后，怎么樣確認自己已成功購房，特別是電子開盤、微信開盤的，要公示操作指引；

搖號公示：現(xiàn)場搖號選房，要請公證處或開發(fā)商自己要對搖號箱、乒乓球等做現(xiàn)場公示。