“十四五”房地產(chǎn)發(fā)展新理念：增強(qiáng)消費(fèi)功能、弱化投資功能

“十四五”規(guī)劃建議在房地產(chǎn)問(wèn)題表述上，在強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的同時(shí)，提出了“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”的概念。而在此前，用的是“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。雖然只有兩個(gè)字的區(qū)別，但是，從“穩(wěn)定”到“促進(jìn)”，顯然在內(nèi)涵上有了一些新的變化。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，“穩(wěn)定”既有主動(dòng)的一面，也有被動(dòng)的一面，既可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化，也可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生一些變化，既可以維持現(xiàn)狀，也可以對(duì)現(xiàn)狀做一些調(diào)整，從而達(dá)到穩(wěn)定的目的。市場(chǎng)興旺是穩(wěn)定，市場(chǎng)低迷也是穩(wěn)定，消費(fèi)欲望大可以帶來(lái)穩(wěn)定，消費(fèi)欲望不強(qiáng)也能夠形成穩(wěn)定。只要穩(wěn)定，就算達(dá)到目的。

“促進(jìn)”更多體現(xiàn)的是積極、主動(dòng)的態(tài)度，是要通過(guò)促進(jìn)消費(fèi)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用，更加充分地體現(xiàn)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。

事實(shí)也是，無(wú)論是“房住不炒”還是“因城施策”，出發(fā)點(diǎn)都不是遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)、讓房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，而是要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度發(fā)展、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、廣大居民購(gòu)房壓力過(guò)大的問(wèn)題，是不想讓房地產(chǎn)沖擊其他方面、尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不想讓房地產(chǎn)成為造富的平臺(tái)和對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)沖擊。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康有序發(fā)展，調(diào)控政策就能退出，就能由市場(chǎng)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)、對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)、對(duì)居民購(gòu)房行為進(jìn)行調(diào)節(jié)。

而這，顯然需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知做出有效調(diào)整，要改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資功能過(guò)強(qiáng)、消費(fèi)功能過(guò)弱的格局，有效增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)功能、弱化房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資功能，讓消費(fèi)成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的動(dòng)力，讓消費(fèi)改變地方政府和企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，從而讓房地產(chǎn)成為國(guó)內(nèi)大循環(huán)的重要內(nèi)容之一，成為新發(fā)展格局的推動(dòng)力量，而不是阻礙力量。

要知道，中央提出“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，既是為了應(yīng)對(duì)疫情的需要，更是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的需要，不僅是針對(duì)眼前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不可能游離于“雙循環(huán)”之外，更不可能因?yàn)闈M足居民住房需求而出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。而“十四五”提出的“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”的要求，就是為了更好地發(fā)揮住房消費(fèi)在“雙循環(huán)”中的作用。

而“十四五”提出的住房消費(fèi)，顯然也不是此前用投資來(lái)強(qiáng)推消費(fèi)的概念，而是依據(jù)廣大居民需要，由市場(chǎng)和居民購(gòu)買能力來(lái)決定住房消費(fèi)變化。這里所說(shuō)的住房消費(fèi)，也不僅僅只是購(gòu)房消費(fèi)，也包括租房消費(fèi)，包括住房條件改善、住房設(shè)施完善、住房功能優(yōu)化、住房品質(zhì)提升、住房格局調(diào)整等。即便是中低收入階層，也不僅僅以居住為唯一目的，改善住房條件也是非常重要的方面。

這也意味著，地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)都要深切地認(rèn)識(shí)到，“十四五”不可能再讓投資推著房地產(chǎn)市場(chǎng)向前走，不可能再允許地方建造更多的空置房、庫(kù)存房，而是要依據(jù)居民需求，科學(xué)制定投資規(guī)劃，合理安排商品房和租賃房比例，有效提升租賃房占全部住房的比重。深圳正在積極參考新加坡的住房模式，穩(wěn)定提升租賃房的比重，力爭(zhēng)租賃房占全部住房的比例能夠達(dá)到一半左右。其他地方也要根據(jù)自身需要，穩(wěn)步提高租住比重。如果租房比重能夠超過(guò)50%，對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)產(chǎn)生積極影響，對(duì)解決中低收入階層的住房問(wèn)題也會(huì)發(fā)揮非常重要的作用。

而按照“十四五”規(guī)劃建議提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)和要求，對(duì)住房投資、尤其是炒房將會(huì)要求更嚴(yán)、打擊更力。特別是炒房，會(huì)在“十四五”期間予以更為嚴(yán)厲的打擊。那些試圖通過(guò)炒房獲取暴利的行為，將見(jiàn)一起、打一起，決不手軟。這樣一來(lái)，地方政府也就需要打破領(lǐng)先房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的觀念，確立科學(xué)發(fā)展的理念。

也正因?yàn)槿绱?，地方在編制“十四五”?guī)劃時(shí)，在房地產(chǎn)問(wèn)題上，一定要注意把握好尺度，要在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，提出合理目標(biāo)和計(jì)劃，不要再打房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的主意，而要多做促進(jìn)住房消費(fèi)的工作。尤其是住房租賃市場(chǎng)，必須作為地方發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)之一，最大限度地發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，建立多層次的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。尤其是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，更要在發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)方面多做工作、多發(fā)揮作用。