一．星城區(qū)域供地比例增加，近4成地塊封頂成交

供地規(guī)模增加，星城供應(yīng)比例增加。4月25日，杭州第一批次土拍正式結(jié)束，本批次共有60宗住宅用地正式公告，開拍后有1宗流拍，59宗地塊成功出讓。60宗地塊出讓面積為256.61萬平方米，較2021年第三批次增加45.6%，計容建筑面積為511.22萬平方米，較2021年第三批次上漲22.9%，起始總價為797.87億元，較2021年第三批次增加11.9%，本批次供求面積和出讓地塊數(shù)量較2021年第三批次均出現(xiàn)大幅上漲。本批次供應(yīng)地塊主城區(qū)（上城、拱墅、西湖、濱江）供地量明顯降低，這符合杭州近兩年供地的整體趨勢，星城區(qū)域加大供應(yīng)比例的“十四五”規(guī)劃思路。主城區(qū)僅供應(yīng)11宗，星城區(qū)域供地數(shù)量激增，尤其蕭山區(qū)供應(yīng)高達(dá)16宗，余杭區(qū)也有11宗供應(yīng)。

從成交情況來看，本批次成交地塊的出讓面積，規(guī)劃建面，成交樓面均價數(shù)值分別為249.90萬平方米、564.64萬平方米、14642.14元/平方米，較2021年第三批次分別增加41.8%、35.7%、成交樓面均價下滑20.1%,主要是由于供地區(qū)域差異導(dǎo)致。在本批次出讓地塊中有23宗達(dá)到最高限價成交，占比近4成。主要原因在于地塊以純住宅用地供應(yīng)為主，且封頂成交地塊地房比均值約為0.6，企業(yè)擁有充足利潤空間。

本批次地塊總體溢價率達(dá)到6.4%，雖然略低于上年第三批次，但仍處高位。主要有三方面的原因：核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例減少，由上一批次的以主城區(qū)域供應(yīng)變?yōu)楸九涡浅菂^(qū)域為主；本批次地塊競拍門檻提高，房企需要繳納更多保證金；疊加一季度市場需求不足，房企銷售額普遍下滑，投資更趨于謹(jǐn)慎。

二．重啟保證金制度提高門檻，次高者得政策未達(dá)效果

本批次出讓地塊都規(guī)定了最高限制地價和房價，針對房屋建造品質(zhì)則要求定品質(zhì)建造。對于競買資金，則要求競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利，購地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

本批次土地競買采用繳納20%的保證金才能競買的要求，和2021年第三批次供地中才重啟的“5000萬元勾地保證金”政策相比，競買門檻提高。2021年第三批次土地競買在12月份，全國土地市場熱度較低，杭州為了提高土拍熱度采用了勾地制度，當(dāng)市場回歸理性的時候，保證金制度再次回歸常態(tài)。

從成交結(jié)果來說，和上一批次達(dá)到最高限價后采用搖號政策相比，次高者得政策未達(dá)到預(yù)期效果。和上一批次達(dá)到最高限價后采用搖號的方式確定競得人不同的是，本批次設(shè)定了土地中止價（溢價10%），以及上限價格（溢價率不高于12%），但封頂之后并非直接搖號，而是進(jìn)入一次性報價環(huán)節(jié)，即房企只有一次報價機(jī)會，報價區(qū)間則鎖定在起拍價的110%-112%間，在一次性報價的結(jié)果中取報價第二高為競買人，從土拍成交結(jié)果來看，該政策未達(dá)到預(yù)期效果。

三．品牌和本土房企為拿地主力，濱江184億獲地11宗

據(jù)焦點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計，有20家左右房企報名地塊在10宗左右，其中綠城報名宗數(shù)更是近半，建發(fā)、大家、中海和華潤也參與了本批次杭州土拍競買，其中蕭政儲出[2022]3號奧體地塊，報名房企數(shù)量超過30家，為本批次報名房企最多的地塊。

研判拿地名單可以知道，本批次拿地房企主要是品牌房企和本土房企。這和杭州新房市場的結(jié)構(gòu)類似，品牌房企和本土房企的銷售額位據(jù)市場前列，推盤銷售去化催生了這部分企業(yè)的補(bǔ)倉意愿。部分房企如融創(chuàng)和融信等陷入流動性危機(jī)以后，熱衷于高價拿地的房企在杭州市場生存困難，市場的逐步出清使得土地競買更為緩和。出于經(jīng)營安全得考慮，現(xiàn)階段集中供地城市土拍新進(jìn)房企較少。再加上本批次地房比設(shè)置合理，最終使得財務(wù)較為穩(wěn)健的品牌房企和本土房企競買積極。

值得注意的是，濱江集團(tuán)184億拿地11宗，涉及到杭州的6個城區(qū)。濱江集團(tuán)此番積極拿地，主要得益于濱江的深耕的經(jīng)營策略和穩(wěn)健的財務(wù)狀況。土地儲備聚焦在杭州、深耕浙江，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長在2021年的拿地排行榜上穩(wěn)居首位，銷售金額穩(wěn)居杭州前列。此外濱江集團(tuán)財務(wù)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)健，三道紅線均處于綠檔，短債占比24%，償債壓力較小。在房地產(chǎn)市場總體低迷的情況下，拿地聚焦于較為容易去化的深耕區(qū)域可以使經(jīng)營更為安全，同時在樓市調(diào)控出現(xiàn)“因區(qū)施策”的趨勢下，分多個城區(qū)拿地也可以適度分散風(fēng)險。

四．杭州土拍走出獨(dú)立行情，新房成交火熱或為主因

除杭州以外，2022年已經(jīng)有12個城市第一批次集中供地已經(jīng)結(jié)束。市場降溫明顯，部分城市甚至出現(xiàn)了較高的流拍率。流拍率最高的是天津，掛牌30宗地僅成交6宗，流拍率高達(dá)80%，緊隨其后的是福州，掛牌18宗地僅成交12宗，流拍率高達(dá)33%。此外，北京、合肥、青島、廈門、武漢、成都也都出現(xiàn)地塊流拍。這主要和一季度房地產(chǎn)市場處于下行狀態(tài)密切相關(guān)，全國商品房銷售面積31046萬平方米，下降13.8%，商品房銷售額29655億元，下降22.7%。房企對于銷售信心不足，傳導(dǎo)到土地市場，使得土地市場低位運(yùn)行。

但是本批次杭州土拍則是相反情況，本批次杭州土拍僅有1宗流拍，并且23宗在一次性報價后確定競得企業(yè)，這和杭州的新建商品住宅交易情況的火熱關(guān)系較大，良好的去化預(yù)期使得房企拿地積極。3月商品住宅量價雙升，3月杭州市區(qū)商品住宅供應(yīng)91.7萬平方米，環(huán)比上漲209%，成交面積67.4萬平方米，環(huán)比增加138%，成交均價31844元/平方米，環(huán)比上漲17%，同比上漲10%。在庫存方面近一年去化周期為3個月左右，總體上處于低位。