來源：品稅閣??作者：太陽雨???

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)概述

　　房地產(chǎn)開發(fā)是指由具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，對房地產(chǎn)項目進行投資、建設(shè)、管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益。

　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有項目審批計劃性、經(jīng)營方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長、資金運作密集性、投資成本高、風(fēng)險大以及業(yè)務(wù)流程復(fù)雜等特點。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的開發(fā)項目類型

　　房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目類型多種多樣，主要可以分為以下四大類：

　　1.按照房地產(chǎn)開發(fā)對象，可劃分為土地開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā);

　　2.按照開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”(不具備使用條件)開發(fā)建設(shè)成“熟地”后進行拍賣或出租(產(chǎn)品為土地)，由取得土地使用權(quán)者進行房屋開發(fā)建設(shè)(產(chǎn)品為房屋);另一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)(產(chǎn)品為房屋)。

　　3.按開發(fā)方式分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等;

　　4.根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造(舊區(qū)再開發(fā))兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋(商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等)、配套設(shè)施(醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等)及代建工程。

　　開發(fā)產(chǎn)品的銷售方式按完工程度分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售，按結(jié)算方式分為一次性收款銷售、分期收款銷售、銀行按揭銷售、委托銷售、先租后售、售后回租等。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程

　　房地產(chǎn)開發(fā)基本流程：1.項目的設(shè)想及可行性研究;2.項目立項及企業(yè)審批;3.項目規(guī)劃;4.土地使用權(quán)取得;5.征地、拆遷;6.工程建設(shè);7.房地產(chǎn)經(jīng)營;8.物業(yè)管理。

　　房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)具體流程見圖1-3。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本生產(chǎn)環(huán)節(jié)

　　(一)立項

　　主要是開發(fā)項目決策階段，前期準備階段(如：獲取土地使用權(quán);征地拆遷;申辦并取得《房屋拆遷許可證》;規(guī)劃設(shè)計;建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察。

　　(二)開發(fā)

　　主要是工程建設(shè)階段，申辦工程《施工許可證》，招標建筑單位進行工程施工。

　　(三)竣工

　　主要申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》;申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收;對工程質(zhì)量、建筑面積、可售面積進行申請界定。

　　(四)銷售

　　項目銷售階段，如：商品房銷售及按揭(以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理;收取首付比例金額，簽訂房產(chǎn)銷售合同，進行權(quán)屬登記。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體生產(chǎn)經(jīng)營流程

　　(一)前期準備

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司前期準備工作主要有取得土地、房地產(chǎn)項目的立項審批和規(guī)劃審批、進行設(shè)計施工、市場規(guī)劃等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標、拍賣、掛牌獲得土地，應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)和規(guī)劃，并委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金，并繳納土地出讓金。取得土地部門核發(fā)的《國有土地使用證》。

　　同時，按照前期規(guī)劃方案設(shè)計，進行項目行政審批，還應(yīng)取得以下部門核發(fā)的證件：

　　1.取得發(fā)改委核發(fā)的《建設(shè)項目投資計劃書》;

　　2.規(guī)劃部門批準的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

　　3.土地主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地批準書》、建委下發(fā)的設(shè)計方案審定通知書。

　　(二)開發(fā)建設(shè)

　　開發(fā)建設(shè)包括項目工程建設(shè)和建設(shè)工程竣工綜合驗收備案兩部分內(nèi)容。開發(fā)建設(shè)是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過相關(guān)部門進行驗收，達到銷售狀態(tài)。開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。

　　這個階段主要取得：

　　1.取得政府用地審批和建設(shè)規(guī)劃許可證后，向發(fā)改委申請列入年度開工計劃;

　　2.向建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開工審批表;

　　3.到招投標管理部門，辦理招標批準手續(xù)，確定施工隊伍;

　　4.向建委申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》。

　　(三)項目竣工

　　工程竣工綜合驗收是指由開發(fā)商提交有關(guān)完工產(chǎn)品的決算說明和相關(guān)附件，由政府主管部門(如：規(guī)劃、市政、水利等其他需要參加驗收的部門)按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。

　　項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報請政府主管部門進行項目竣工綜合驗收，取得《建設(shè)工程驗收備案證明》。

　　(四)銷售階段

　　房地產(chǎn)企業(yè)的銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對開發(fā)項目的銷售，以實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。銷售方式包括現(xiàn)售、預(yù)售、分期收款方式銷售等，其中以預(yù)售方式為主。

　　所謂預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并由購買人支付定金或房款的行為。

　　現(xiàn)房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房屋價款的行為。

　　預(yù)售業(yè)務(wù)一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售商品房許可證之后、房屋竣工之前?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工驗收合格證后進行銷售。由于預(yù)售房屋可以提前回籠資金，目前開發(fā)商大多采用這種銷售方式。

　　商品房預(yù)售開發(fā)商必須先取得政府主管部門核發(fā)的《商品房預(yù)售(銷售)許可證》，才可以進行房屋預(yù)售。

房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算

　　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算根據(jù)企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模分別適用《企業(yè)會計準則》《小企業(yè)會計準則》《企業(yè)會計制度》。在會計核算上采用通用財務(wù)軟件或手工方式記賬。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的主要特征

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算，預(yù)計成分較大

　　1.一般開發(fā)項目以每一獨立編制有設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的單項工程即每棟獨立的房屋作為成本計算對象。

　　2.對于群體開發(fā)的項目、屬同一開發(fā)地點、竣工時間相同的可以合并作為一個成本計算對象，待開發(fā)完成后，再計算分配求得每棟房屋開發(fā)成本。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)成本項目主要包括六項：①土地征用及拆遷補償費;②前期工程費;③建設(shè)安裝工程費;④基礎(chǔ)設(shè)施費;⑤配套設(shè)施費;⑥開發(fā)間接費。

　　土地、土建、設(shè)備費用—占總成本的80%;配套及其他收費支出—水、電、煤氣、大市政和公建配套費，受外界因素影響最大，一般占項目總投資的10%～15%。

　　(二)營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認

　　房地產(chǎn)行業(yè)銷售方式多樣，主要有：一次性全額收款銷售;分期收款銷售;銀行按揭銷售;委托代銷及包銷等，同時《企業(yè)會計制度》第九十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執(zhí)行;如果符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。”新收入準則按照履約進度確認收入的實現(xiàn)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算內(nèi)容

　　(一)成本費用的核算

　　1.成本費用的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)業(yè)成本主要由開發(fā)成本、開發(fā)期間費用、稅金三大項組成。

　　開發(fā)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本(商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等)、配套設(shè)施開發(fā)成本(指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施)及代建工程成本。

　　開發(fā)成本的核算項目主要包括六項內(nèi)容：①土地征用及拆遷補償費;②前期工程費;③建筑安裝工程費;④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;⑤公共配套設(shè)施費;⑥開發(fā)間接費等。

　　開發(fā)期間費用的核算科目主要有：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　2.開發(fā)成本的構(gòu)成

　　開發(fā)項目的成本可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。(見圖1-4)

　　(二)收入核算

　　房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算內(nèi)容主要為：開發(fā)項目未完工之前銷售產(chǎn)品收取的預(yù)收款的核算，以及根據(jù)收取的預(yù)收款計提相應(yīng)的預(yù)繳增值稅及附加的核算;開發(fā)項目完工后“預(yù)收賬款”(合同負債)結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”的核算。

　　房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收入的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性，他的收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認，他的銷售方式多樣，主要有：一次性全額收款銷售;分期收款銷售;銀行按揭銷售;委托代銷及包銷等形式。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的方法

　　開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

　　(一)土地開發(fā)成本的核算方法

　　根據(jù)現(xiàn)行會計準則有關(guān)規(guī)定，企業(yè)取得土地使用權(quán)應(yīng)確認為無形資產(chǎn)，按照規(guī)定進行攤銷，投入開發(fā)轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”，如果企業(yè)取得的土地明確用于建造對外出售的房屋建筑物，可直接計入所建造的房屋建筑物成本。

　　(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算方法

　　1.開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象;當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計入當(dāng)期成本對象。

　　2.開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

　　3.開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中;共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象(項目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)的主要會計核算內(nèi)容

　　(一)開發(fā)成本的歸集

　　1.土地征用及拆遷補償費

　　(1)如能分清項目則直接計入開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某項目——土地征用及拆遷補償費

　　貸：銀行存款(應(yīng)付賬款)

　　(2)不能分清成本項目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配(一般按建筑面積)

　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

　　貸：銀行存款等

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某項目——土地征用及拆遷補償費

　　貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

　　2.前期工程費

　　能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發(fā)成本。

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某項目——前期工程費

　　貸：銀行存款等

　　3.基礎(chǔ)設(shè)施費

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某項目——基礎(chǔ)設(shè)施費

　　貸：銀行存款等

　　4.建筑安裝工程費

　　(1)自營工程，工程量較小的直接進入工程開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費

　　貸：原材料(應(yīng)付賬款等)

　　工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進行核算

　　借：工程施工

　　貸：銀行存款(原材料、應(yīng)付賬款、機械作業(yè)等)

　　然后，根據(jù)下列順序和方法進行分配：①開工報告確定工程成本核算對象;②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用;③分配間接費、機械使用費等;④按月計算施工實際成本;⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費

　　貸：工程施工

　　(2)發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結(jié)算。

　　5.配套設(shè)施費

　　(1)對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某項目——配套設(shè)施費

　　貸：銀行存款等

　　(2)對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

　　貸：應(yīng)付賬款(原材料、預(yù)付賬款等)

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某項目——配套設(shè)施費

　　貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

　　6.開發(fā)間接費用

　　(1)對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某項目——開發(fā)間接費用

　　貸：應(yīng)付職工薪酬(累計折舊、銀行存款等)

　　(2)如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進行分攤

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——開發(fā)間接費用

　　貸：應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付賬款等

　　(3)如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可直接進入期間費用——管理費用。

　　(二)開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

　　借：開發(fā)產(chǎn)品——某項目

　　貸：開發(fā)成本——某項目

　　借：固定資產(chǎn)——某項資產(chǎn)

　　貸：開發(fā)成本——某項目

　　(三)取得未完工產(chǎn)品預(yù)售款的核算

　　收取貨款：

　　借：銀行存款

　　貸：預(yù)收賬款——某單位或個人(新準則“合同負債”)

　　按“預(yù)收賬款”計提應(yīng)繳納的增值稅及附加

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)繳增值稅

　　貸：銀行存款

　　借：稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加

　　(四)已完工開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入的核算

　　借：銀行存款

　　預(yù)收賬款(新準則“合同負債”)

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——某開發(fā)產(chǎn)品(銷售面積及售價)

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　　(五)已銷開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)

　　根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本，其計算和賬務(wù)處理如下：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

　　計入“主營業(yè)務(wù)成本”的已銷開發(fā)產(chǎn)品的成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　借：主營業(yè)務(wù)成本——某開發(fā)產(chǎn)品(銷售面積及可售面積單位工程成本)

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——某開發(fā)產(chǎn)品(銷售面積及可售面積單位工程成本)

　　(六)結(jié)轉(zhuǎn)利潤

　　借：本年利潤

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本

　　借：主營業(yè)務(wù)收入

　　貸：本年利潤

　　五、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅收制度的主要差異

　　第一，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收取的預(yù)售房款按照《企業(yè)會計準則》及其有關(guān)規(guī)定計入“預(yù)收賬款”科目(新準則“合同負債”)。對于取得的預(yù)售款在當(dāng)期不確認也不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

　　根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件及國稅函[2010]201號文件規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅的納稅申報時，必須按照當(dāng)期“預(yù)收賬款”科目的增加額乘以預(yù)計計稅毛利率調(diào)增當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，申報繳納企業(yè)所得稅。

　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)與其他單位和個人簽訂合作協(xié)議，采取以非貨幣性交易的方式取得土地使用權(quán)的(如以地換房的方式)。根據(jù)《企業(yè)會計準則》及有關(guān)規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)且公允價值能夠可靠計量的，在發(fā)生補價的情況下，支付補價方，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價值加上支付的補價(或換入資產(chǎn)的公允價值)和應(yīng)支付的相關(guān)稅費，作為換入資產(chǎn)的成本;收到補價方，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價值減去補價(或換入資產(chǎn)的公允價值)加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費，作為換入資產(chǎn)的成本。換出資產(chǎn)為存貨的，應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，按照《企業(yè)會計準則第14號——收入》以其公允價值確認收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(國務(wù)院令第512號)第十三條的規(guī)定:企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價值確定收入額。公允價值，是指按照市場價格確定的價值。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第五條的規(guī)定：換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。

　　確認收入(或利潤)的方法和順序為：

　　1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

　　2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

　　3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第三十一條的規(guī)定：企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。

　　因此，無論企業(yè)在何時將換出的開發(fā)產(chǎn)品以公允價值確認收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。按照稅法的規(guī)定，均應(yīng)在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時按照確認收入(或利潤)的方法和順序，視同銷售，確認收入的實現(xiàn)。同時應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本，并且在各成本項目之間，在未售開發(fā)產(chǎn)品、已售開發(fā)產(chǎn)品、固定資產(chǎn)等之間進行土地成本的確認和分配。

　　第三，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而實際發(fā)生的借款費用，可按《企業(yè)會計準則》的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，計入“財務(wù)費用”作為期間費用減少利潤。

　　根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，只有符合稅收規(guī)定的借款費用才可計入開發(fā)項目的計稅成本或作為當(dāng)期費用計算扣除。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(國務(wù)院令第512號)和《關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問題的通知》(國稅函[2009]777號)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出可以計入開發(fā)成本或當(dāng)期扣除;向非金融企業(yè)、內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，在滿足規(guī)定的條件下其利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分可以計入開發(fā)成本和當(dāng)期扣除。

　　因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)計入“開發(fā)成本”和“財務(wù)費用”科目的借款費用，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額和稅法規(guī)定的進行比對，計算出不得扣除的金額，直接調(diào)增當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;在“開發(fā)成本”科目中列支的不得扣除金額，并在未售開發(fā)產(chǎn)品、已售開發(fā)產(chǎn)品、固定資產(chǎn)等之間進行分配。屬于已售開發(fā)產(chǎn)品分配的不得扣除金額調(diào)增當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

房地產(chǎn)開發(fā)稅收檢查

　　一、檢查總體思路

　　對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的檢查，不能簡單的就賬查賬，要有針對性地開展檢查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項目為重點，從立項、開發(fā)、竣工、銷售四個環(huán)節(jié)入手，全面調(diào)取售樓部門銷售明細、銷(預(yù))售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，運用建安成本分析控制、利潤率分析控制、實際投資額和投資概算差額控制、大額資金支付控制的等方法找準疑點。檢查主要采用從實地調(diào)查和靜態(tài)查賬兩個方面開展檢查，全面審核開發(fā)項目的收入和成本費用支出的真實性、合法性和準確性。

　　二、檢查方式

　　(一)實地調(diào)查

　　1.查看項目。到企業(yè)的開發(fā)項目地進行實地察看和了解，重點關(guān)注四個方面：⑴開發(fā)項目的完工程度：在建還是已竣工;在建的工程量;竣工后是否辦理結(jié)算手續(xù)，是否交付使用，屬滾動開發(fā)的項目共有幾期，各期進展狀況。⑵開發(fā)產(chǎn)品的類型和用途：商品房還是商鋪門面;銷售還是用于經(jīng)營、抵債、自用、出租等。⑶核實開發(fā)建設(shè)用地的情況，分清是自用還是轉(zhuǎn)讓及土地來源情況。⑷核實商品房及商鋪的戶數(shù)和建筑面積。

　　2.查售樓部。通過查售樓部掌握第一手銷售資料，了解實際銷售情況。售樓部是銷售樓盤的主要場所，匯總各種銷售信息，然后再傳遞到財務(wù)部。售樓部資料主要有商品房的平面圖、模型、建筑面積、可售面積、預(yù)收房款、銷售合同、已售面積等，重點核實預(yù)收房款、銷售合同、可售總面積、已售面積。

　　(二)查賬分析

　　1.運用合理的查賬方法和技巧，對收入、成本、費用各方面進行逐項深入細致的檢查。特別是對“開發(fā)成本”科目的借方發(fā)生額應(yīng)結(jié)合票款審核、調(diào)取合同、實地調(diào)查、外調(diào)協(xié)查等方式逐項審查其真實性和合法性;對“開發(fā)產(chǎn)品”科目的貸方結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)核實其正確性和及時性;對“預(yù)收賬款”科目審核其借方結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入的及時性，是否按照貸方發(fā)生額如實及時的按照預(yù)計計稅毛利率調(diào)增了當(dāng)期應(yīng)納稅所得額等。

　　2.收集相關(guān)資料，檢查時要求企業(yè)提供相關(guān)行政部門審批資料。如：⑴建委審批立項證明復(fù)印件;⑵建委開工許可證復(fù)印件;⑶土地規(guī)劃局證明復(fù)印件;⑷國有土地使用權(quán)出讓合同及支付憑證復(fù)印件;⑸土地拆遷補償費協(xié)議及支付憑證復(fù)印件;⑹前期工程費、建筑安裝合同、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等金額的相關(guān)合同及支付憑證復(fù)印件;⑺土地拆遷補償費協(xié)議及支付憑證復(fù)印件;⑻房屋預(yù)售許可證;⑼房產(chǎn)測繪報告;⑽建安合同;⑾工程結(jié)算書、工程驗收備案證;⑿《房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況明細表》等。

　　3.查銀行資金往來。對房地產(chǎn)檢查時除掌握企業(yè)的基本賬戶、一般賬戶外，還應(yīng)掌握其銀行信用卡賬戶，掌握資金的總量和流向，從中發(fā)現(xiàn)問題和尋找線索。

　　三、檢查內(nèi)容、常見涉稅問題及檢查方法

　　主要分為四個階段來分析：前期準備、開發(fā)建設(shè)、竣工銷售、項目清算

　　前期準備階段

　　(一)主要問題

　　契稅

　　1.取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)企業(yè)實際付款金額是否與土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同的金額一致;

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，是否按照土地出讓金(買價)全額和適用稅率計算繳納了契稅;

　　3.采用協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費是否計入契稅計稅依據(jù)計算了繳納契稅;

　　4.招拍掛方式取得土地使用權(quán)，配建回遷安置住房或公共配套設(shè)施無償交付政府的，是否按照規(guī)定將支付給動遷戶或回遷戶及其他補償費用作為契稅計稅依據(jù)計算繳納契稅;

　　5.采用分期付款方式取得土地使用權(quán)，是否按照全部價款和適用稅率計算繳納了契稅;

　　6.改變土地用途補繳土地出讓金及其他費用是否按照規(guī)定申報繳納了契稅，土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全;土地出讓金減免的情況下，是否沖減了契稅計稅依據(jù)。

　　印花稅

　　7.取得土地使用權(quán)時的土地使用權(quán)受讓合同是否按照規(guī)定計稅并貼花。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅

　　8.申報的占用土地面積、適用稅額是否正確;納稅義務(wù)發(fā)生時間和終止時間是否正確，是否按照規(guī)定時限及時足額申報納稅。

　　增值稅

　　9.取得環(huán)節(jié)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用抵扣的進項稅額在當(dāng)期銷項稅額中抵扣是否符合規(guī)定。

　　(二)檢查方法

　　一是收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開發(fā)過程中取得的立項審批表、房屋開發(fā)規(guī)劃書、土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同、拆遷補償協(xié)議、銷控表等資料;二是到銷售部門實地查看銷售合同、網(wǎng)簽合同、售房發(fā)票、收款收據(jù)等資料，并將結(jié)果與賬載記錄相核對，尋找差異;三是取得企業(yè)申報納稅資料進行比對，根據(jù)合同約定交房時間確定減少對應(yīng)的土地使用稅應(yīng)稅面積。

　　開發(fā)施工階段

　　(一)主要問題

　　1.簽訂的勘察設(shè)計合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、購銷合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅;

　　2.給境外設(shè)計費是否及時代扣所得稅及增值稅;

　　3.繳納的市政設(shè)施配套費是否計入契稅計稅依據(jù)及時足額繳納契稅。

　　4.分期開發(fā)土地是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本，項目分期的判斷依據(jù)是否充足，成本的分攤原則(占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等)是否合理;

　　5.征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本;

　　6.取得土地使用權(quán)時繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計入產(chǎn)品成本;

　　7.公共配套設(shè)施建造費用分攤是否合理;

　　8.市政設(shè)施配套費分攤是否合理;

　　9.拆遷補償費列支和分攤是否合理;

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費核算分攤是否合理;

　　11.自建產(chǎn)品的材料成本核算是否準確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險;

　　12.對外承包工程價款的確定是否準確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險;

　　13.甲供材項目的成本核算是否準確;

　　14.尚未出售和已售的開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)日常維護、保養(yǎng)、修理等發(fā)生的支出是否按規(guī)定計入期間費用;

　　15.樣板房的裝修費及購置的配套物資是否按照規(guī)定分攤計入開發(fā)成本或銷售費用;

　　16.開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化;

　　17.開發(fā)產(chǎn)品在建期間預(yù)提費用計提的范圍是否準確、計提標準是否符合規(guī)定，是否按照規(guī)定進行了納稅調(diào)整;

　　18.施工期間接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱;

　　19.與多個開發(fā)項目相關(guān)的開發(fā)間接費用，是否按照受益原則和配比原則選擇合理的分攤方法進行分配;

　　20.向關(guān)聯(lián)方采購材料和服務(wù)定價是否合理。

　　(二)檢查方法

　　一是收集企業(yè)資料，包括各類合同、成本歸集表、等資料;二是檢查建安工程等發(fā)票，是否符合規(guī)定;三是按照項目成本歸集表，逐項分析成本歸集、分攤是否按照不同產(chǎn)品對象分別歸集、分攤;四是查看開發(fā)間接費和財務(wù)費用明細，查看利息是否按照資本化和費用化時間點進行歸集。;五是拆遷補償是否按照規(guī)定進行成本歸集，有無實物補償未按規(guī)定同時增加收入和成本。

　　竣工銷售階段

　　(一)收入的檢查

　　1.主要問題

　　(1)銷售產(chǎn)品是否遵循交付使用、竣工驗收及產(chǎn)權(quán)備案孰先原則確認收入，是否存在延遲結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入的風(fēng)險;

　　(2)預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的預(yù)收款是否計入“其他應(yīng)付款”或 “短期借款”等科目，未按規(guī)定期限足額預(yù)繳稅款，延遲或不計應(yīng)稅收入;

　　(3)按揭銷售產(chǎn)品是否存在將按揭款計入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報納稅;

　　(4)分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入;提前付款的，是否在實際付款日確認收入的實現(xiàn);

　　(5)是否存在以代銷、分銷、包銷、轉(zhuǎn)銷等方式分解產(chǎn)品銷售收入，未按照規(guī)定申報納稅;視同買斷方式代銷和采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，是否按照合同約定價格確認計稅收入;超過約定價格的房款是否按照規(guī)定計入應(yīng)稅收入;

　　(6)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售進行稅務(wù)處理;

　　(7)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)(建安工程款等)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否按非貨幣性交易準則進行稅務(wù)處理，是否存在未開發(fā)票入賬、未計收入、未及時足額申報納稅的風(fēng)險;

　　(8)跨年度已完工開發(fā)項目是否按規(guī)定及時、準確確認收入;

　　(9)跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認收入;

　　(10)完工產(chǎn)品是否按預(yù)計毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，是否存在未按規(guī)定及時、準確確認收入的風(fēng)險;

　　(11)開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司是否按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，并按規(guī)定申報納稅;

　　(12)將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位是否按規(guī)定申報納稅;

　　(13)無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房是否按視同銷售處理，并按規(guī)定的期限和計稅依據(jù)申報繳納增值稅、城市維護建設(shè)稅及附加、土地增值稅等;

　　(14)銷售無產(chǎn)權(quán)的開發(fā)產(chǎn)品、“以租代售”車位是否確認了應(yīng)稅收入;

　　(15)采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票，是否按照規(guī)定申報納稅;

　　(16)買房送車位、買房送物業(yè)費、促銷贈送禮品等是否做視同銷售處理，涉及代扣代繳個人所得稅的，是否履行了扣繳義務(wù);

　　(17)客戶放棄的購房定金是否轉(zhuǎn)作營業(yè)外收入。房地產(chǎn)開發(fā)商往往將此部分款項計入“其它應(yīng)付款”中不結(jié)轉(zhuǎn)收入;

　　(18)收取配套費是否轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商往往將此部分款項計入“其它應(yīng)付款”中以后續(xù)還有相關(guān)費用發(fā)生為由不列或少列收入;

　　(19)整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬;

　　(20)先租后售的收取的租金不記收入;

　　(21)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的房屋不作收入處理;

　　(22)合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、換取土地使用權(quán)等換出的開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理;

　　(23)銷售給關(guān)聯(lián)方或者出租給關(guān)聯(lián)方價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的;

　　(24)價外費用不記收入;

　　(25)代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理;

　　(26)其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)獎、各項補貼返還等不入“營業(yè)外收入”核算;

　　(27)是否構(gòu)造虛假合同，低價轉(zhuǎn)移收入，房地產(chǎn)開發(fā)商往往以虛假合同限制銷售價格，再二次轉(zhuǎn)讓達到少報收入的目的;

　　(28)用開發(fā)產(chǎn)品作對外投資及分配給股東或投資者的。

　　2.檢查方案

　　要核對企業(yè)的銷售明細賬、明細表、銷售價格，抽查銷售合同、租賃合同、合作開發(fā)合同等、發(fā)票;檢查應(yīng)稅收入的真實性、完整性。通過網(wǎng)上或?qū)嵉夭樵冧N售進度，防止企業(yè)瞞報、滯后申報其銷售收入。

　　具體檢查方法如下：

　　(1)了解企業(yè)預(yù)售房款從收取到記賬的程序及相關(guān)記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細賬、總賬報表相核對，看金額是否一致;

　　(2)到主管稅務(wù)機關(guān)核對企業(yè)開具預(yù)收房款的發(fā)票存根聯(lián)金額與申報的預(yù)售房款是否一致，或者是電子底賬系統(tǒng)查詢比對;

　　(3)查看建設(shè)部門批準的預(yù)售房許可證，看企業(yè)可預(yù)售的房屋的位置、地點、面積售價、數(shù)量等;

　　(4)查看預(yù)售房合同，核對與客戶進行商品房交接記錄，確認已交接商品房收取貨款是否與開票數(shù)一致;

　　(5)收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開發(fā)過程中取得的立項審批表、房屋開發(fā)規(guī)劃書、預(yù)售許可證、土地轉(zhuǎn)讓合同、項目建筑平面圖、竣工驗收單等資料，了解企業(yè)開發(fā)項目及進度情況;

　　(6)從房地產(chǎn)主管部門或相關(guān)部門收集各項目建筑面積，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，以確定可銷售面積;

　　(7)審查企業(yè)各項會議記錄、董事會決議，看有無特殊事項發(fā)生(如抵債、贈送等);

　　(8)到銷售部門實地查看銷售合同、統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票、收款收據(jù)等資料，并將結(jié)果與賬載記錄相核對，以確認收入準確性、及時性;

　　(9)根據(jù)未售房屋明細表，并到實地核對，確認未售房數(shù)量、面積;

　　(10)根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致，排序比對看有無價格明顯偏低的;

　　(11)檢查賬簿憑證:①“固定資產(chǎn)”、“營業(yè)外支出”、“營業(yè)費用”“應(yīng)付福利費”“開發(fā)產(chǎn)品”等科目、看有無將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、廣告、樣品、福利、獎勵等視同銷售行為;②“長期投資”、“應(yīng)付股利”、“利潤分配”“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，看有無用開發(fā)產(chǎn)品作對外投資及分配給股東或投資者的視同銷售行為;③“應(yīng)付賬款”、“長期借款”、“短期借款”、“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，看有無以房抵債視同銷售行為;④“生產(chǎn)成本”、“固定資產(chǎn)”、“開發(fā)產(chǎn)品”科目，看有無以開發(fā)產(chǎn)品償還拆遷還建面積，以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)。

　　(二)成本的檢查

　　1.主要問題

　　(1)是否隨意調(diào)整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分攤的方法，或不同成本對象的成本費用相互混淆，成本費用核算不實;

　　(2)是否將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報納稅，存在少繳稅款的風(fēng)險;

　　(3)是否按照受益原則和配比原則分配共同成本，是否選擇合理的占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理比例確定各個成本核算對象共同承擔(dān)的共同成本;

　　(4)取得土地使用權(quán)是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售(視同銷售)面積與可售面積之比確定當(dāng)期扣除的土地價款;

　　(5)土地進行評估增值，入賬成本是否符合稅法相關(guān)規(guī)定;

　　(6)是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售(視同銷售)面積與可售面積之比等合理比例確定當(dāng)期的開發(fā)成本，是否虛增銷售面積，多計當(dāng)期開發(fā)成本;

　　(7)是否提前結(jié)轉(zhuǎn)未銷售的產(chǎn)品成本、混淆開發(fā)成本和期間費用;

　　(8)是否多預(yù)提施工費用，虛增開發(fā)成本，或提前列支成本支出;

　　(9)擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)經(jīng)營成本;

　　(10)在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預(yù)計建筑成本轉(zhuǎn)為銷售成本;

　　(11)返還給建筑商的貨款未沖減銷售成本;

　　(12)立項作為經(jīng)營資產(chǎn)的項目不及時結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計算銷售成本;

　　(13)企業(yè)自用房產(chǎn)僅分攤前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分攤;

　　(14)建筑成本重復(fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進入開發(fā)成本;

　　(15)接受虛開發(fā)票虛增成本計入開發(fā)成本，是否利用建安公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)虛增成本;

　　(16)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部，或提供給職工使用且已辦理產(chǎn)權(quán)證明(產(chǎn)權(quán)所有人為本企業(yè))，未將此部分成本從可售總成本中結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，是否將應(yīng)列入固定資產(chǎn)的建筑成本計入銷售成本中;

　　(17)將車庫和人防工程概念混淆，多轉(zhuǎn)成本。人防工程是根據(jù)規(guī)劃許可證設(shè)計來施工建造的，在產(chǎn)品完工后，要經(jīng)過政府人防辦組織人員驗收，并繳納一定的費用，由人防部門核發(fā)征用批復(fù)，在成本核算時，建安成本可進入開發(fā)成本。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，部分開發(fā)商將完工產(chǎn)品人防工程部分不通過人防部門驗收，私自改造成車庫，用于出租或出售，這種情況在成本核算時，就應(yīng)該考慮將該部分面積界定為可售面積，重新計算單位成本，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本;

　　(18)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，有無多個項目滾動開發(fā)，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本費用。

　　2.檢查方案

　　成本的檢查首先要確定企業(yè)的總可售面積，房地產(chǎn)建筑面積的種類，如：規(guī)劃面積、施工面積、竣工面積、測繪面積、可銷售面積、不可銷售面積、合同面積等。可售面積單位工程成本取決于核算對象開發(fā)總成本及可售面積。

　　具體計算公式為：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

　　銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　具體檢查方法為：

　　(1)項目已完工應(yīng)以房管局測繪中心測量報告上的面積確認;

　　(2)劃分企業(yè)的直接成本及共有成本，直接成本對此部分的相關(guān)票據(jù)須逐筆審核，無相關(guān)票據(jù)或?qū)偬摷倨钡囊宦刹挥枇兄?，共有成本?yīng)采取合理的方法在已售和未售商品房直接進行分配;

　　(3)檢查企業(yè)“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”明細賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復(fù)核計入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計口徑是否一致;

　　(4)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費用，計算當(dāng)期成本費用，審查申報數(shù)據(jù)是否準確;

　　(5)檢查企業(yè)“開發(fā)成本”明細賬，是否有合法憑證入賬，并到建委取得備案合同進行比對，必要時到銀行查資金流，到建安單位外調(diào)取得成本支付的證據(jù)，看所列成本是否真實;

　　(6)查看企業(yè)立項報告書和竣工驗收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營資產(chǎn)的處理情況;

　　(7)看往來款項科目，看是否有返還建筑商或其他供應(yīng)商資金而未沖減成本情況;

　　(8)檢查企業(yè)的固定資產(chǎn)賬目，核實相關(guān)情況;

　　(9)檢查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況，凡將開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)的應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)稅務(wù)處理。

　　(三)費用的檢查

　　1.檢查內(nèi)容

　　期間費用的檢查主要審核“銷售費用”科目、“管理費用”科目、“財務(wù)費用”科目發(fā)生額的真實性和合法性以及對有關(guān)納稅調(diào)整項目的核實。

　　2.常見涉稅問題類型及其檢查方法

　　(1)開發(fā)間接費用直接列入期間費用方面的問題

　　主要表現(xiàn)為：企業(yè)將為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用等費用一次性在稅前扣除。

　　檢查方法：①了解開發(fā)項目的基本情況，掌握開發(fā)項目的成本核算內(nèi)容和成本費用的支出，審核“開發(fā)成本-開發(fā)間接費”科目中有關(guān)的支出是否在本科目列支;②檢查企業(yè)“管理費用”、“財務(wù)費用”、“銷售費用”科目中有無應(yīng)計入開發(fā)間接費的有關(guān)支出。

　　(2)借款費用企業(yè)所得稅前列支不規(guī)范方面的問題

　　主要表現(xiàn)為：①將利息支出全額在“財務(wù)費用”科目中直接列支;②向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支;③借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長期掛“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等往來賬務(wù)，不按照獨立企業(yè)往來結(jié)算應(yīng)收利息;④通過其他企業(yè)或個人拆借資金在“財務(wù)費用”列支;⑤借款利息超標準稅前扣除。

　　檢查方法：①檢查企業(yè)“長期借款”、“短期借款賬”，了解企業(yè)資金來源情況;②檢查企業(yè)“財務(wù)費用”等科目，看企業(yè)列支的金額是否超過規(guī)定標準，是否將應(yīng)計入“開發(fā)成本”科目的利息支出計入本科目;③檢查企業(yè)資金往來科目，看是否有長期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。

　　(3)銷售傭金列支不規(guī)范等費用列支不規(guī)范常見問題

　　主要表現(xiàn)為：①委托境外銷售的超過委托銷售收入的10%;②委托境內(nèi)銷售的超過委托銷售收入的5%，委托單位的以現(xiàn)金形式支付;③其他常見不規(guī)范問題。

　　檢查方法：①檢查企業(yè)“管理費用”、“銷售費用”、“財務(wù)費用”明細賬及憑證，查找不規(guī)范支出;②檢查委托銷售協(xié)議，銷售明細表等，比對銷售傭金列支情況。

　　(四)其他方面的檢查

　　1.其他常見違法問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)代收、代付、其他應(yīng)收、應(yīng)付等科目違法問題內(nèi)容相對比較零亂，會計核算內(nèi)容涉及科目多，問題發(fā)生概率較高，常見違法問題有：

　　(1)將代收代繳的維修基金或預(yù)提的維修基金作為費用在稅前扣除;

　　(2)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，將開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的保證金作為費用在當(dāng)期稅前扣除;

　　(3)按預(yù)售收入作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等的計算基數(shù);

　　(4)將應(yīng)有用戶承擔(dān)的各項支出作為費用在稅前扣除;

　　(5)將應(yīng)有個人消費支出的費用作為企業(yè)費用在稅前列支;

　　(6)企業(yè)將用于辦公的電子設(shè)備及汽車、用于宣傳音像設(shè)備等記入銷售費用或低值易耗品，在稅前扣除;

　　(7)是否混淆開辦費、開發(fā)成本、期間費用的界限;

　　(8)是否將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、固定資產(chǎn)等均作為開辦費一次性稅前扣除;

　　(9)是否將售樓部、樣板房的裝修費用直接作期間費用稅前扣除;

　　(10)是否將用于簡易計稅項目的進項稅額在一般計稅項目上進行抵扣，或者劃分不清;

　　(11)是否按照所實現(xiàn)銷售的面積占比計算土地價值的銷項稅額抵減;

　　(12)是否及時計算已完工產(chǎn)品銷售實現(xiàn)的增值稅，完工銷售的時間點是否符合規(guī)定，是否及時結(jié)算已完工產(chǎn)品扣除預(yù)繳后應(yīng)繳納的增值稅。

　　2.檢查方法

　　(1)檢查企業(yè)“管理費用”、“財務(wù)費用”、“銷售費用”等科目，看是否有預(yù)提費用、是否有非法憑證入賬，或者不按照稅法規(guī)定記賬;

　　(2)檢查應(yīng)收或應(yīng)付款科目，并于合同協(xié)議比對，看是否有與費用對應(yīng)的項目;

　　(3)重點檢查以基數(shù)作為計提標準的項目，如工資、廣告費、招待費等，是否超過稅法規(guī)定的標準;

　　(4)按項目分別核對增值稅進項稅的抵扣情況;

　　(5)根據(jù)銷售合同、完工交付使用情況表核對企業(yè)增值稅計算情況。

　　項目清算階段

　　根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表、銷售面積與項目可售面積數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性以及其他有關(guān)資料，對土地增值稅清算的問題進行分析檢查。重點關(guān)注事項包括：

　　1.取得預(yù)售收入(包括定金、車位、誠意金等各類與房產(chǎn)銷售相關(guān)的收款)是否按規(guī)定及時申報納稅，是否按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅;

　　2.涉及股東或關(guān)聯(lián)方的房產(chǎn)銷售、以開發(fā)項目抵頂工程款等是否遵循獨立交易原則，按公允價格確認收入并按規(guī)定申報納稅;

　　3.是否存在應(yīng)進行土地增值稅清算，或稅務(wù)機關(guān)要求清算，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算;

　　4.辦理土地增值稅清算時，附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料是否符合清算要求;

　　5.辦理土地增值稅清算時，土地成本分攤是否符合規(guī)定;

　　6.“甲供工程”業(yè)務(wù)是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應(yīng)商開具的材料增值稅發(fā)票合計金額確定“開發(fā)成本”，虛列“甲供材料”成本;

　　7.多個開發(fā)項目共同發(fā)生的拆遷補償(安置)房成本，是否在各清算單位之間按合理標準進行合理分配;

　　8.用于拆遷補償?shù)拈_發(fā)項目是否按照視同銷售處理;

　　9.用于拆遷補償?shù)拈_發(fā)項目是否合理確定為項目的拆遷補償費。具體包括：

　　一是用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，是否以公允價格確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費;

　　二是委托方支付給回遷戶的補差價款，是否按照實際發(fā)放金額計入拆遷補償費;

　　三是回遷戶支付給委托方的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費;

　　四是采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價格計入本項目的拆遷補償費;

　　五是異地安置的房屋屬于購入的，是否以實際支付的購房支出計入拆遷補償費;

　　六是貨幣安置拆遷的，是否按照合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　10.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費用或利息支出，是否調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除;

　　11.土地增值稅清算時，是否能夠準確界定和核算開發(fā)間接費用;

　　12.土地增值稅清算時，土地扣除成本是否取得了省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)作為合法有效的憑證;

　　13.土地增值稅清算時，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準確區(qū)分土地增值稅的扣除項目和企業(yè)所得稅的稅前扣除項目。

　　其他涉稅環(huán)節(jié)

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)

　　1.是否準確劃分自用房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的范圍;

　　2.投資性房地產(chǎn)租賃期間的租賃收入是否確認收入，是否按規(guī)定申報繳納了增值稅、附加稅及房產(chǎn)稅;

　　3.待出售開發(fā)產(chǎn)品出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨立交易原則;

　　4.租賃合同以及銷售合同等合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅;

　　5.將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項是否按照規(guī)定申報納稅;

　　6.以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)(待出售)轉(zhuǎn)回開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本是否同時按照公允價值一并轉(zhuǎn)入。

　　(二)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)

　　1.是否將轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品裝修費等資本化支出一次性直接計入當(dāng)期費用;

　　2.是否將樣板房、售樓處的裝修費等資本化支出計入房產(chǎn)原值;

　　3.是否將擁有產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施納入固定資產(chǎn)管理;

　　4.是否將經(jīng)營性租賃的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建、裝修支出按規(guī)定攤銷。

　　(三)對外(接受)投資

　　1.將土地使用權(quán)作價對外投資取得其他單位股權(quán)時是否未按照公允價值確認收入，并申報納稅;

　　2.將開發(fā)的產(chǎn)品作價對外投資取得其他單位股權(quán)是否按照公允價值確認收入，并申報納稅;

　　3.接受房地產(chǎn)投資的委托人在辦理作價入股手續(xù)時是否按規(guī)定視同購進房地產(chǎn)申報繳納契稅;

　　4.接受房地產(chǎn)投資后，是否按照轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)的公允價值確認房產(chǎn)稅計稅依據(jù);

　　5.接受房地產(chǎn)投資入股后，是否按照“實收資本”和“資本公積”科目新增金額繳納印花稅;受讓或轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅。

　　(四)合作建房

　　1.以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)與其他企業(yè)合作，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目未形成股權(quán)時，在轉(zhuǎn)出當(dāng)期以及分得開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產(chǎn)品成本、轉(zhuǎn)讓收益以及對稅收與會計差異進行調(diào)整;

　　2.接受土地使用權(quán)投資未形成股權(quán)時，分配的開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)稅收入;

　　3.以開發(fā)產(chǎn)品作為分配，合作開發(fā)建房分配開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確認應(yīng)稅收入;

　　4.以分配項目利潤作為分配形式，合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項目。

　　(五)債務(wù)重組的檢查

　　1.債務(wù)重組的形式

　　債務(wù)重組作為企業(yè)經(jīng)常采用的一種運作形式，它是指在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步事項。主要包括：

　　(1)以資產(chǎn)清償債務(wù);

　　(2)將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本;

　　(3)修改其他債務(wù)條件，如減少債務(wù)資本金、減少債務(wù)利息等;

　　(4)以上三種的組合等。

　　2.常見違法問題

　　(1)利用虛假債務(wù)重組，調(diào)節(jié)利潤，少申報繳納稅款;

　　(2)債務(wù)重組所得計入資本公積，未作納稅調(diào)整;

　　(3)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間利用債務(wù)重組業(yè)務(wù)少繳納稅款。

　　3.檢查方法

　　(1)確認債務(wù)重組的真實性，分析債務(wù)重組合同、協(xié)議批文等，了解具體內(nèi)容，確定債務(wù)重組的方式和債務(wù)重組日，對債務(wù)重組所涉及的資產(chǎn)債務(wù)，可到對方單位調(diào)查取證，核實納稅人的賬面記錄是否真實，有無虛假行為。

　　(2)檢查“資本公積”明細賬戶，對照其對應(yīng)賬戶，檢查有無發(fā)生債務(wù)重組業(yè)務(wù)不按規(guī)定確認重組所得的情況。

　　(3)判斷債務(wù)重組是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，到工商部門調(diào)閱納稅人的公司章程等資料，查看債務(wù)方與債權(quán)方是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)。確認關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的債務(wù)重組業(yè)務(wù)是否符合稅法規(guī)定的條件，判斷企業(yè)債務(wù)重組所得(損失)的稅務(wù)處理是否正確。

　　六、檢查調(diào)閱第三方信息

　　房地產(chǎn)檢查重點要協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門，要獲取大量的外部信息，尤其是第三方信息。主要獲取以下資料：

　　1.從銀行了解該房地產(chǎn)企業(yè)新辦賬戶名稱、賬號。因為不管企業(yè)的“賬外賬”放在什么地方，他所收取的銷售款都不會放在家里，必須存到銀行，以便于使用。(也有部分業(yè)戶把銷售款直接存進自己的存折，這還有待于跟銀行進一步的協(xié)調(diào)、聯(lián)系)只要銀行方面及時的通報了房地產(chǎn)業(yè)戶的賬戶存款情況，我們就可以及時了解、掌握業(yè)戶的銷售情況，從而確定其應(yīng)申報收入。

　　2.產(chǎn)權(quán)管理部門。任何單位、個人只要購買了房屋，都會辦理房產(chǎn)證和土地使用證。我們稅務(wù)機關(guān)只要及時與房產(chǎn)、土地部門溝通，掌握住第一手資料，就可以掌握住房地產(chǎn)企業(yè)的實際銷售情況，從而確定其應(yīng)納稅所得額。

　　3.瀏覽當(dāng)?shù)卣姓徟嚓P(guān)部門對外網(wǎng)站，如：計委(發(fā)改委)、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門，可了解開發(fā)項目的立項審批和行政許可情況，通過以上查閱的資料，我們可以查清所檢查對象的開發(fā)項目名稱、項目所在地、土地使用面積、土地用途、土地有效期、土地出讓金的金額(含建筑物拆遷、土地出讓金、征地、建設(shè)規(guī)費)、總建筑面積,所批準的建筑規(guī)模、容積率、綠化率、分期開發(fā)情況、及現(xiàn)已開發(fā)情況相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。

　　4.通過瀏覽當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站，查找該房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況，了解該開發(fā)項目名稱、項目所在地、土地使用面積及用途、建筑規(guī)模及總建筑面積、可售面積等房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的基本情況。

　　5.通過稽查部門對大額建筑安裝發(fā)票發(fā)起協(xié)查，尤其是稅務(wù)部門代開的發(fā)票作為重點檢查對象，對照其近年來簽訂的分包合同和收款單位，就其取得的發(fā)票和對應(yīng)的款項逐筆進行交叉稽核，對票款來源不一致或未按規(guī)定取得發(fā)票的情況開展重點檢查。要對建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票的發(fā)票號碼、發(fā)票代碼、發(fā)票聯(lián)次、開票時間、購票單位、開票單位、受票單位、票面金額、備注欄等進行比對?？从袩o接受虛開發(fā)票、假發(fā)票，有無虛構(gòu)業(yè)務(wù)買賣發(fā)票、偷逃稅款等行為;有無套購發(fā)票、開具“大頭小尾”發(fā)票、倒買倒賣發(fā)票、虛構(gòu)業(yè)務(wù)買賣發(fā)票、偷逃稅款等行為。通過發(fā)票協(xié)查比對，確定該發(fā)票的真實性、合法性。

　　2008年12月之前的解讀——

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的稅收征管問題

　　(1)售房收入不及時記賬、納稅申報不真實、形成偷稅

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用向稅務(wù)機關(guān)提供修改過的購房合同、故意降低售房單價和開據(jù)自制收據(jù)收取房款等手段，將收入存放在不同的銀行賬戶中，大量收入不及時記賬，不就其真實收入進行納稅申報，形成偷稅。如某房地產(chǎn)公司賬簿上記載收入為2400萬元，通過稽查人員按所售商品房面積、單價逐一調(diào)查核實，實際售房收入應(yīng)為5100萬元，造成少繳稅款160萬元。

　　(2)以商品房抵頂借(貸)款、工程款和土地轉(zhuǎn)讓款，不申報納稅

　　多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是借(貸)款進行房地產(chǎn)開發(fā)，有些房地產(chǎn)商因貸款到期后不能償還或者無錢支付建安公司工程款及土地擁有者的土地轉(zhuǎn)讓價款，便以部分商品房抵頂這些款項，而對這部分商品房，企業(yè)采取不記或少記收入的手段，造成少繳稅款。如在對某房地產(chǎn)公司檢查時，發(fā)現(xiàn)其用商品房抵頂土地轉(zhuǎn)讓款720萬元，造成少繳稅款40萬元。

　　(3)房地產(chǎn)企業(yè)“提前返租”“有獎銷售”等行為，不計收入

　　個別房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快銷售房屋，推出了一系列優(yōu)惠方案，主要有“提前返還租金”，即客戶在購買門市時，銷售方承諾在三年內(nèi)負責(zé)對外出租，并在客戶付款時按照一定比例提前支付三年租金，這三年租金在購房款中抵扣，客戶只須交齊剩余房款，就可視同全額購房;“有獎銷售”，即對購買商鋪者進行抽獎活動，中獎?wù)叻颠€一定金額的購房款或者贈送部分商鋪面積，而銷售方未將返還的租金收入、購房金額或贈送面積作價計入銷售收入，造成少繳稅金。

　　(4)不按規(guī)定清算土地增值稅

　　按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，一個開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工決算銷售后，應(yīng)清算應(yīng)繳納的土地增值稅。而多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。這種情況在開發(fā)企業(yè)中是普遍存在的。

　　(5)建筑安裝企業(yè)不按工程形象進度計算收入，少繳稅款

　　大多數(shù)建筑安裝企業(yè)不按工程形象進度計算收入，而是按實際收到工程款作為工程收入的實現(xiàn);個別建安企業(yè)既是收到工程款，也不及時申報納稅。如有一外地進市建筑企業(yè)2005年工程已完工，但至到2006年10月仍未申報繳納稅款，造成少繳稅款18萬元。

　　(6)建筑安裝企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)比較混亂，影響企業(yè)所得稅

　　由于建筑安裝企業(yè)的工程項目多、工期長、成本不固定，許多企業(yè)不按單個工程項目核算成本，造成收入與成本配比困難，而大多數(shù)建筑安裝企業(yè)在核算時以實際收到工程款作為收入的實現(xiàn)，而發(fā)生的成本、費用椐實列支，從而造成成本費用和收入不配比的現(xiàn)象比較嚴重，影響了利潤，造成少繳企業(yè)所得稅。通過檢查，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)建安企業(yè)賬面處于虧損狀態(tài)，繳納企業(yè)所得稅的企業(yè)很少。