發(fā)現(xiàn)一篇個人分享的購買北京法拍房的真實經(jīng)歷！里面講了好多法拍房的知識，都說得很詳細。

【挑選法拍房有什么注意事項/技巧?】

1.關(guān)注地段、小區(qū)、房屋用途：這個是常規(guī)要關(guān)注的，一般官方平臺都顯示的是房產(chǎn)證的地址(不顯示小區(qū)名稱，可以在貝殼或者高德搜一搜，有的不太好核實);

2.關(guān)注起拍價格、評估價：評估價格只供參考，我們看了很多基本上都不準，我們一般都會在貝殼上面再看看同面積房屋的市場價格，大概了解房子值多少錢；起拍價格一般會比評估價格低很多，這都屬于正常;

3.關(guān)注房屋有沒有租賃：每一個法拍房的拍賣頁面都會顯示有沒有租賃以及租賃期限，如果是有那種長租的(5年、10年或者20年)，建議不要碰，都是之前故意簽的，一般很難騰退，法院肯定也不會管；如果是短期租約(比如1-3年的)或者租約快到期的，一般都是正常租賃(比如租給自如)，到期騰退一般不會有問題，但是租賃期內(nèi)不能強制趕租客，這就要自己考慮清楚了，幾年后的事情誰說的準呢，我建議盡快解除租賃從新出租;

4.關(guān)注拍賣公告：北京地區(qū)法院基本上不負責騰退，這是我親身經(jīng)歷的有的很明確電話里就說管不了。外地法院管不管就不太清楚了，需要大家自己去了解；我們拍的是第二套，拍的第一套房子已經(jīng)賣了，這套也是北京法院查封的，目前還沒拍過外地法院的;

5.關(guān)注有沒有欠物業(yè)費/采暖費等：一般都會有欠，法院一般不會披露，只能自己去核實，有些高端小區(qū)，比如萬科物業(yè)負責的樓盤，打電話什么也不告訴你，真是氣死個人！(我們買第一套的時候是通過法拍公司拍成的，買了沒多久就賣了，賣了也算是小賺了一筆，所以我買第二套的時候還是找的他們，相關(guān)欠費問不出來的時候我就問他們);

6.關(guān)注房屋有沒有騰空：一般法院在拍賣頁面很少會寫騰沒騰空，即使法拍公司跟我們說他們能騰退，但是我主要還是選擇已經(jīng)騰空的房子，這種房子后期入住基本不會出現(xiàn)騷擾問題，可以放心拍；但是大部分房子都是沒有騰空的，拍成后如果他不配合搬走，你可以立馬換鎖，然后雇個朋友或者讓家里老人跟對方同吃同住，放心,對方報警是沒用的，因為這種法拍房警sir都知道，也不要因為你是新房主他就會向著你說話，結(jié)果就是兩不相幫，只要不打架怎么都行.斷水斷電，拆電表就不用嘗試了，我都嘗試過了沒啥用，警sir會讓你接回去的，如果你不去他們就會聯(lián)系供電局接回去，實在是氣人；

7.關(guān)注其他瑕疵：瑕疵這塊一定要了解清楚，因為會非常影響后期的房屋價格，法院在拍賣頁面很少有說明，都需要自己調(diào)查，比如有沒有房產(chǎn)證、是不是兇宅、采光有沒有遮擋、是不是漏水、房屋有沒有和隔壁打通等等(大部分情況是法院自己也不知道)。

【法拍房貸款問題】

1.貸款方式：可以用商業(yè)按揭貸款，但是不能用公積金貸款，也不能用組合貸款，可以接力貸。

2.貸款乘數(shù)：法拍房貸款可以足額貸款(這點非常重要)，如果是正常的二手房買賣的話，五環(huán)地區(qū)以內(nèi)普宅一般最多只能貸大概300萬(否則稅會很高)，但是法拍房可以足額按照六五成的比例貸款；

3.貸款銀行：現(xiàn)在北京很多銀行都可以做法拍房貸款了，列如廣發(fā)，華夏，建設(shè)，浦發(fā)等，用哪家都一樣，我都問了，每家貸款乘數(shù)利率年限都一樣，唯一不同的是，有的能接受接力貸，有的不行，有的貸款500萬以內(nèi)不需要提供流水，有的必須要，這個需要根據(jù)自身條件來選擇（為什么我知道的這么多因為這套房子我用的就是接力貸）。

4.貸款利率：與二手房一樣，北京目前首套是LPR+55個點。

以下是北京法拍房貸款乘數(shù)的要求（法拍公司發(fā)給我的）北京都按照這個標準走。

普通住宅標準為：

①建筑面積140㎡（含140㎡）以下；

②容積率1.0以上；

③網(wǎng)簽單價：五環(huán)內(nèi)39600/㎡，五—六環(huán)31680/㎡，六環(huán)外23760/㎡；或網(wǎng)簽總價：五環(huán)內(nèi)468萬/套，五—六環(huán)374.4萬/套，六環(huán)外280.8/套。

備注：符合以上條件可貸款（首套首貸65%）（二套二貸40%），不符合只能貸款成交價（首套首貸60%）（二套二貸20%）。

5.放款時間：非?？?，提交材料后2天左右就可以批款，隔天基本就放款。(因為法院一般要求是15天內(nèi)要補足尾款，所以法拍房的貸款在銀行內(nèi)部是特殊處理)；

6.貸款擔保費：買二手房都不需要貸款擔保費，法拍房就不行了，如果選擇貸款的話，就必須選一家擔保公司進行放款前擔保，因為法院要求銀行先付款，之后才辦理房產(chǎn)證，辦完房產(chǎn)證才能給銀行做抵押擔保，在這中間會有一個空窗期，需要擔保公司給銀行擔保，銀行才會放款，貸款的擔保費一般是貸款金額的1%，（直接聯(lián)系銀行他們還是會把你的電話提供給擔保公司的，我嘗試過通過京東、阿里的拍賣頁面聯(lián)系銀行，他們給我推薦到了一家擔保公司，收費比法拍公司給我的價格還高）。