案情介紹

2014年6月，張某與徐某簽訂《租賃合同》用于經(jīng)營餐飲，合同約定期限5年，租金2萬元/年，承租人不得對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租。合同簽訂后，張某繳納了1年的房租及押金，花費(fèi)6萬元對房屋進(jìn)行了裝修，后投入餐飲經(jīng)營。
2016年8月，徐某因與他人發(fā)生債務(wù)糾紛，被訴至法院。后經(jīng)法院判決涉案商鋪被強(qiáng)制執(zhí)行。2017年7月，案外人周某通過拍賣取得涉案房屋所有權(quán)。周某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記后，便要求張某停止經(jīng)營，搬離房屋。因張某生意較好，不同意搬出，以“買賣不破租賃”為由要求周某繼續(xù)履行合同。后雙方協(xié)商無果，張某訴至法院要求保障其租賃權(quán)。

法院認(rèn)為

張某與徐某簽訂租賃合同時(shí)，涉案房屋不存在擔(dān)保物權(quán)，徐某有權(quán)對涉案房屋進(jìn)行占有、使用、收益，可以進(jìn)行出租。原合同法第229條（現(xiàn)為民法典第725條）規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。原最高人民法院《人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款（本條款經(jīng)2020年修訂，現(xiàn)為該規(guī)定之28條）規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。徐某在將涉案房屋出租給張某時(shí)不存在欺詐行為，張某取得該房屋的租賃權(quán)屬于善意。現(xiàn)徐某與張某均未主張解除合同，原租賃合同有效。周某在拍賣的情況下取得了房屋的所有權(quán)，此時(shí)履行合同主體變更為周某，其有權(quán)獲得該房屋的收益，有權(quán)按照原合同約定數(shù)額向張某收取租金。最終經(jīng)過法院審理，判決周某繼續(xù)履行該房屋租賃合同。

律師觀點(diǎn)

對于房屋拍賣之前所存在的租賃權(quán)，如何協(xié)調(diào)好新房主與承租人的利益這一情況，實(shí)踐中一般采用承受主義，即租賃合同對于新房主仍具有效力。但是如果房屋在法院查封之后才被出租，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第13、14條規(guī)定，此時(shí)的租賃權(quán)將不再受到法律保護(hù)。若出租人為了規(guī)避執(zhí)行的不利后果，與承租人惡意串通簽訂租賃協(xié)議，因其行為本身違法，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，合同亦屬無效。

相關(guān)法律

《中華人民共和國民法典》第七百二十五條：

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條：拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。?拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條：房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條：租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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