2023年8月9日，《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)舊村改造合作企業(yè)公開引入和退出工作指引》（穗開更新規(guī)字〔2023〕1號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“新《指引》”）正式發(fā)布！

對(duì)比原《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目公開引入合作企業(yè)工作指引（試行）》，新《指引》重點(diǎn)突出合作企業(yè)門檻、臨遷保障措施以及項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作企業(yè)退出路徑，體現(xiàn)政府立足新形勢(shì)推動(dòng)黃埔舊改更上一層樓的決心。

新《指引》正文共有四大內(nèi)容，分別為“總則”“公開引入合作企業(yè)”“股權(quán)變更與退出機(jī)制”“附則”，結(jié)合工作實(shí)務(wù)，律房律地作如下解讀：

一、鼓勵(lì)各類主體參與舊村改造

新《指引》“鼓勵(lì)具有城市更新開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的國有企業(yè)參與舊村改造項(xiàng)目合作開發(fā)”，并明確引入合作企業(yè)的資格條件參照《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》(穗建規(guī)字〔2023〕2號(hào))要求執(zhí)行，將聯(lián)合體成員放寬到5個(gè)，并將具備與改造地塊相匹配資金實(shí)力的聯(lián)合體成員在聯(lián)合體中所占份額下限明確為30%等，從這些規(guī)定不難看出政府鼓勵(lì)支持具備實(shí)力的央企、國企、民營企業(yè)積極參與舊村改造項(xiàng)目的良苦用心。

二、取消招商表決“過八”及村51%股權(quán)下限要求

新《指引》取消了《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目公開引入合作企業(yè)工作指引（試行）》中對(duì)招商工作表決“過八”的要求，并且按照市場(chǎng)化原則，取消了合資公司農(nóng)村集體和合作企業(yè)股權(quán)比例監(jiān)管要求，即不再要求“農(nóng)村集體在項(xiàng)目合資公司的股權(quán)比例原則上不得低于51%”。該規(guī)定更有利于合作企業(yè)的引入工作以及合作企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的把控程度。

黃埔區(qū)舊村改造招商按照《廣州市黃埔區(qū)舊村改造村集體經(jīng)濟(jì)組織決策事項(xiàng)表決實(shí)施指引》（穗開更新規(guī)字〔2022〕1號(hào)）執(zhí)行即可，即招商文件可以選擇成員大會(huì)“雙過半”表決通過或者經(jīng)授權(quán)的成員代表會(huì)議“到會(huì)2/3以上”表決通過；而選出候選企業(yè)后，公開招商文件中明確還應(yīng)進(jìn)行表決的，再由村集體根據(jù)招商文件確定的表決方式表決確定合作企業(yè)。

三、多措并舉加強(qiáng)資金監(jiān)管，力保臨遷費(fèi)發(fā)放

在今年3月發(fā)布的“黃埔城市更新3.0”（律房律地解讀可參考《廣州開發(fā)區(qū)舊改新政8大亮點(diǎn)，開啟城市更新3.0時(shí)代！》）中，黃埔區(qū)政府已對(duì)臨遷費(fèi)和復(fù)建安置監(jiān)管資金作出特別要求：在確認(rèn)合作企業(yè)后，改造（實(shí)施）主體須以4年臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向?qū)俚亟宙?zhèn)繳納銀行無條件履約保函作為拆遷保證金；在分期建設(shè)階段，復(fù)建安置監(jiān)管資金及項(xiàng)目拆遷費(fèi)用須采用無條件銀行履約保函加現(xiàn)金方式足額繳存，其中現(xiàn)金比例不低于30%。

新《指引》對(duì)拆遷保證金以及復(fù)建安置監(jiān)管資金的繳納和使用進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定，爭(zhēng)取保障臨遷費(fèi)發(fā)放，提振村民改造信心。具體如下：

需要注意的是，拆遷保證金中明確規(guī)定繳納拆遷保證金的前提是“確認(rèn)合作企業(yè)時(shí)，項(xiàng)目改造實(shí)施方案尚未批復(fù)的”，也即是說，改造實(shí)施方案批復(fù)的，就直接進(jìn)入復(fù)建安置資金繳納監(jiān)控了，拆遷保證金就退場(chǎng)了。此外，一般招商文件中規(guī)定的履約保證金和拆遷保證金是兩筆不同的保證金，具有不同的擔(dān)保功能，企業(yè)需要分別繳納，其實(shí)這就對(duì)合作企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

關(guān)于目前較多項(xiàng)目存在臨遷費(fèi)拖欠的現(xiàn)實(shí)問題，新《指引》第十五條提出，當(dāng)發(fā)生合作企業(yè)失信、資金斷鏈、破產(chǎn)、停工超過2個(gè)月、拖欠臨遷費(fèi)累計(jì)超過6個(gè)月且拖欠臨遷費(fèi)1000萬以上等重大風(fēng)險(xiǎn)問題，報(bào)相關(guān)部門研究同意后，由農(nóng)村集體經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)后，農(nóng)村集體可召開成員大會(huì)或成員代表會(huì)議（成員大會(huì)授權(quán)）對(duì)合作企業(yè)退出、確定新合作企業(yè)等事項(xiàng)進(jìn)行表決。也就是說，對(duì)于嚴(yán)重拖欠臨遷費(fèi)的合作企業(yè)，村集體可以主動(dòng)啟動(dòng)合作企業(yè)的退出程序。并且，新《指引》第十六條針對(duì)拖欠臨遷費(fèi)的情況還規(guī)定，農(nóng)村集體和屬地街鎮(zhèn)可以使用履約保證金、拆遷保證金支付臨遷費(fèi)，合作企業(yè)、監(jiān)管銀行等相關(guān)單位應(yīng)全力配合。

四、項(xiàng)目股權(quán)變更和合作企業(yè)退出方式更加靈活

結(jié)合目前黃埔區(qū)舊改項(xiàng)目面臨的實(shí)際困難，新《指引》在《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合黃埔區(qū)實(shí)際，細(xì)化了項(xiàng)目股權(quán)變更以及合作企業(yè)退出的路徑，建立合作企業(yè)退出機(jī)制，特別是對(duì)發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)問題的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門研判后可通過農(nóng)村集體表決方式確定新合作企業(yè)，給予現(xiàn)有項(xiàng)目及企業(yè)更大的選擇空間，能者居上。

（一）項(xiàng)目股權(quán)變更的路徑

根據(jù)新《指引》，項(xiàng)目公司可以按照以下程序完成項(xiàng)目股權(quán)變更：

根據(jù)新《指引》第十條的要求，股權(quán)變更后合作企業(yè)或具備與改造地塊相匹配資金實(shí)力的聯(lián)合體成員原則上在項(xiàng)目公司除村集體所持股權(quán)外的份額不得低于20%，此舉為了保證具有資金實(shí)力和開發(fā)建設(shè)能力的企業(yè)在項(xiàng)目中占有較大比重，股權(quán)變更后亦不脫離項(xiàng)目。在實(shí)務(wù)中，黃埔區(qū)舊改項(xiàng)目招商文件中會(huì)明確聯(lián)合體中資金實(shí)力較強(qiáng)的成員所占份額，一般會(huì)設(shè)置在30%左右甚至更高，因此新《指引》也是將實(shí)務(wù)工作的探索體現(xiàn)在政策規(guī)定中。

（二）合作企業(yè)退出路徑

新《指引》第三章規(guī)定舊改項(xiàng)目可以通過三種途徑啟動(dòng)合作企業(yè)退出工作，一是由農(nóng)村集體按合作協(xié)議啟動(dòng)合作企業(yè)退出程序，二是屬地街鎮(zhèn)會(huì)同區(qū)城市更新部門和相關(guān)政府部門按監(jiān)管協(xié)議啟動(dòng)合作企業(yè)退出程序，三是因發(fā)生國家法律法規(guī)和政策變化，城市規(guī)劃調(diào)整或市政公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共綠化建設(shè)重大調(diào)整，改造方式或模式重大變化原因?qū)е屡f改項(xiàng)目無法繼續(xù)實(shí)施的，合作企業(yè)申請(qǐng)啟動(dòng)合作企業(yè)退出程序，具體程序如下：

五、小結(jié)

縱觀全文，新《指引》直面黃埔區(qū)舊改現(xiàn)況，緊緊圍繞村民和企業(yè)目前最關(guān)切的問題用力，體現(xiàn)了有條不絮推進(jìn)舊村改造工作的信心與決心。有理由相信，隨著新《指引》的頒布實(shí)施，黃埔區(qū)的城中村改造必將煥發(fā)新活力，繼續(xù)走在全市的前列，引領(lǐng)城市更新統(tǒng)籌做地新潮流！