【原告訴稱】：

2018年11月30日，楊某與華鑫居公司簽訂房屋租賃合同，約定楊某承租位于海淀區(qū)某路61號(hào)院東8樓5門402的一居室，月租金5000元。楊某于2022年7月26日搬走，但未告知華鑫居公司。故華鑫居公司起訴要求楊某賠償相應(yīng)損失及違約金。

華鑫居公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、楊某向華鑫居公司支付房屋租賃違約金5000元；2、楊某向華鑫居公司支付水費(fèi)45元、電費(fèi)153元、燃?xì)赓M(fèi)642元、保潔費(fèi)260元；3、楊某向華鑫居公司支付因空置房屋造成的損失4666元；4、訴訟費(fèi)用由楊某承擔(dān)。

【被告辯稱】：

楊某辯稱，一、不同意支付違約金，2022年5月與華鑫居公司交流退租事宜，征得了華鑫居公司的同意，已達(dá)成解除房屋租賃合同的合意，華鑫居公司同意不再收取違約金。

而后來(lái)雙方通過(guò)微信達(dá)成新的不定期租賃協(xié)議，新的租賃協(xié)議未約定違約金相關(guān)事宜；二、不同意支付房屋空置費(fèi)用和保潔費(fèi)用，租賃協(xié)議中沒(méi)有約定上述兩項(xiàng)費(fèi)用；三、關(guān)于水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)，楊某同意支付至2022年7月26號(hào)（即搬離日）的上述三項(xiàng)費(fèi)用，之后產(chǎn)生的費(fèi)用不同意承擔(dān)。

楊某向本院提出反訴請(qǐng)求：華鑫居公司開(kāi)具2018年11月30日至退租時(shí)全部房屋租賃費(fèi)用的發(fā)票，并承擔(dān)反訴費(fèi)用。事實(shí)和理由：2018年11月30日，楊某與華鑫居公司簽訂房屋租賃合同，約定楊某承租位于海淀區(qū)某路61號(hào)院東8樓5門402的一居室，實(shí)際租賃至2022年7月25日。楊某向華鑫居公司索要租賃期間房屋租賃發(fā)票，華鑫居公司不予開(kāi)具。

華鑫居公司對(duì)楊某的反訴辯稱，不同意開(kāi)具發(fā)票。一、開(kāi)具發(fā)票事宜未在租賃協(xié)議中約定，華鑫居公司無(wú)履行義務(wù)；二、楊某的訴訟請(qǐng)求不屬于法院受案范圍，應(yīng)予以駁回；三、華鑫居公司收取租金后，將租金轉(zhuǎn)交給房主，華鑫居公司沒(méi)有實(shí)際收取租金，無(wú)義務(wù)開(kāi)具房租發(fā)票；四、華鑫居公司實(shí)際收取了楊某一年的服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)發(fā)票已向楊某開(kāi)具。

【人民法院查明事實(shí)】：

楊某（承租方、乙方）自2018年11月30日起承租華鑫居公司（出租方、甲方）位于北京市海淀區(qū)復(fù)興路61號(hào)院東8樓5門402室的房屋。雙方分別于2018年、2019年、2020年簽訂《Z1-2016-1002》、《Z1-2018-1002》、《Z1-2020-1002》三份合同，租期自2018年11月30日延續(xù)至2022年1月29日，至此雙方履約無(wú)任何爭(zhēng)議。

2022年1月17日，雙方針對(duì)《Z1-2020-1002》合同簽訂《續(xù)租協(xié)議》一份，約定：續(xù)租期限為2022年1月29日至2023年1月29日，租金為5000元，按季度付款，在承租期內(nèi)，發(fā)生的水、電、煤氣等相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)，并在退租時(shí)自行結(jié)清，乙方應(yīng)保留承租期內(nèi)的所有交費(fèi)單據(jù)，退租時(shí)提交甲方進(jìn)行結(jié)算。

本合同在有效期內(nèi)單方解除合同視為違約，由提出解除合同一方支付守約方一個(gè)月的租金作為賠償對(duì)方的違約金。合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

庭審中，雙方當(dāng)事人對(duì)楊某是否承擔(dān)違約金存在爭(zhēng)議。楊某主張其2022年4月29日逾期付租后，已告知華鑫居公司提前退租事宜，并征得華鑫居公司的同意。5月30日，雙方通過(guò)微信溝通的方式達(dá)成了新的不定期租賃協(xié)議，原續(xù)租協(xié)議解除，楊某無(wú)需支付基于原續(xù)租協(xié)議而產(chǎn)生的違約金。

楊某提交與華鑫居公司的微信聊天記錄及華鑫居公司工商信息證明上述主張。對(duì)此，華鑫居公司不予認(rèn)可，主要理由為：一、其是基于雙方簽訂的續(xù)租協(xié)議向楊某主張權(quán)利。協(xié)議中明確約定，任何一方提出解除合同都要支付另一方違約金；二、華鑫居公司出于善意，同意楊某緩交或不定期交租金，并非與楊某達(dá)成新的不定期租賃協(xié)議；三、關(guān)于違約金事宜，雙方從未達(dá)成一致意見(jiàn)。楊某知道華鑫居公司需得到房主的同意才能免除違約金，亦知道華鑫居公司一直在與房主溝通違約金事宜，直至7月19日，華鑫居公司明確告知楊某房主追究違約金。

經(jīng)核實(shí)，楊某2022年4月29日逾期付租，于5月3日支付5000元，履行4月30日至5月29日的付租義務(wù)；于5月30日支付3000元，加上押金（4500元），共計(jì)7500元，履行5月30日至7月15日的付租義務(wù)；于7月15日支付1500元，履行7月16日至7月25日的付租義務(wù)。2022年7月26日，楊某搬離房屋。

關(guān)于水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)部分，庭審中，華鑫居公司以楊某2018年首次簽訂的房屋租賃合同記載的底數(shù)為基準(zhǔn)，計(jì)算得出楊某欠付水費(fèi)45元、電費(fèi)153元、燃?xì)赓M(fèi)642元。對(duì)此，楊某認(rèn)可計(jì)算方式和起始日期，但不認(rèn)可結(jié)算日期。楊某同意支付至7月26日（搬離之日）產(chǎn)生的費(fèi)用，之后的費(fèi)用不予認(rèn)可。

華鑫居公司表示，因楊某搬離后未與華鑫居公司做交接，房屋一直空置，因此雖然水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)統(tǒng)計(jì)的日期是8月份，但均系楊某租賃期間產(chǎn)生。

關(guān)于衛(wèi)生費(fèi)、房屋空置費(fèi)部分，庭審中，華鑫居公司稱因楊某搬家后，衛(wèi)生較差，故雇傭保潔人員打掃衛(wèi)生花費(fèi)260元，楊某搬離后到華鑫居公司與房主交接前的房屋處于空置狀態(tài)下，折算房屋空置費(fèi)用為4666元。對(duì)此，楊某表示因協(xié)議沒(méi)有約定，故不予認(rèn)可。

經(jīng)核實(shí)，2022年8月21日，華鑫居公司向房主轉(zhuǎn)賬5000元。華鑫居公司稱該筆費(fèi)用系替楊某賠償給房主的違約金，自楊某搬走之日至與房主進(jìn)行交接之時(shí)，該房屋一直空置，房主為華鑫居公司免除了租金。

【法院認(rèn)為】：

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。華鑫居公司與楊某之間自2018年11月30日簽訂的房屋租賃合同是雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。根據(jù)郭某紅與楊某的微信聊天記錄，可認(rèn)定楊某于2022年5月1日提出提前退租請(qǐng)求后，雙方未就違約金事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，楊某依舊按照原租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)承租至7月25日，7月26日搬離。因此，本院認(rèn)為，楊某單方解除合同的時(shí)間為2022年7月26日。根據(jù)雙方簽訂的續(xù)租協(xié)議及《Z1-2020-1002》合同的約定，楊某在租賃期限內(nèi)單方面解除合同視為違約，應(yīng)支付華鑫居公司違約金。故本院對(duì)華鑫居公司要求楊某支付違約金的訴訟請(qǐng)求予以支持，楊某就該項(xiàng)訴請(qǐng)的辯稱理由，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。

關(guān)于水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一節(jié)，本院認(rèn)為，楊某未按合同約定在退租前將各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)清。雖然楊某于7月26日搬離房屋，華鑫居公司統(tǒng)計(jì)的結(jié)算日期系8月份，但鑒于華鑫居公司與房主于8月21日進(jìn)行房屋交接，且支付房主5000元，本院有理由推定在此期間房屋處于空置狀態(tài)?；诒景笇?shí)際情況及公平原則之考量，本院對(duì)華鑫居公司關(guān)于水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的訴訟請(qǐng)求予以支持。

關(guān)于衛(wèi)生費(fèi)、房屋空置費(fèi)一節(jié)，本院認(rèn)為，因雙方未對(duì)上述費(fèi)用進(jìn)行約定，故華鑫居公司的該項(xiàng)訴請(qǐng)于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于華鑫居公司向楊某開(kāi)具發(fā)票一節(jié)，本院認(rèn)為，華鑫居公司系與楊某簽訂房屋租賃合同的相對(duì)方，系房屋租金的收取方。根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)向付款方開(kāi)具發(fā)票。故本院對(duì)楊某該項(xiàng)反訴請(qǐng)求予以支持，華鑫居公司的辯稱理由于法無(wú)據(jù)，本院不予采信。

【判決結(jié)果】：

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百七十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條第二款規(guī)定，判決如下：

一、楊某于本判決生效之日起十日內(nèi)向北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付違約金5000元；

二、楊某于本判決生效之日起十日內(nèi)向北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付水費(fèi)45元、電費(fèi)153元、燃?xì)赓M(fèi)642元；

三、北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊某開(kāi)具自2018年11月30日起至2022年7月25日止的房屋租賃費(fèi)用發(fā)票；

四、駁回北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百六十條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費(fèi)35.1元（北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司已預(yù)交），由北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)16.1元，已交納；楊某負(fù)擔(dān)19元，于本判決生效之日起七日內(nèi)交納。

反訴案件受理費(fèi)25元（楊某已預(yù)交），由北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起七日內(nèi)交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第一中級(jí)人民法院。