璽悅朝陽(yáng)

本周六，朝陽(yáng)平房三元嘉業(yè)項(xiàng)目「璽悅朝陽(yáng)」售樓處終于要開(kāi)放了，距離保利和光煦鏡4月20號(hào)開(kāi)盤(pán)過(guò)去整整兩個(gè)多月了，上次和光煦鏡沒(méi)買(mǎi)上的，這次要抓緊了。璽悅朝陽(yáng)預(yù)計(jì)7月下旬開(kāi)盤(pán)。

目前樣板間和沙盤(pán)還在施工中，具體開(kāi)盤(pán)價(jià)格也沒(méi)定。項(xiàng)目獨(dú)家團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠歡迎戶型圖上售樓員咨詢,樣板開(kāi)放的時(shí)候，也會(huì)提前告訴大家。

2022年北京第四批次集中供地，平房PF44、PF45地塊分別由保利+建工、和三元拿下。位于朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目（一期）PF-45地塊，最終由三元嘉業(yè)以24.38億元+10000㎡現(xiàn)房銷(xiāo)售面積競(jìng)得，溢價(jià)率15%，拿地樓面價(jià)約5.22萬(wàn)元/㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，該地塊用地性質(zhì)為R2二類(lèi)居住用地，土地面積約1.87萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約4.67萬(wàn)平方米，地塊容積率2.5、控高60米。

日前，該地塊公布案名:璽悅朝陽(yáng)。

PF44是「保利·和光煦境」，PF45是「三元·璽悅朝陽(yáng)」。

今天我們來(lái)看看璽悅朝陽(yáng)

項(xiàng)目信息

璽悅朝陽(yáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案之前已公示，總用地面積約1.87公頃，地上總建筑面積約4.67萬(wàn)㎡，容積率2.5，建筑密度20%，共規(guī)劃9棟住宅樓，7-18層，382戶，其中期房296套，現(xiàn)房86套。停車(chē)位462個(gè)（均為地下停車(chē)位），車(chē)位配比1：1.2。

項(xiàng)目樓棟效果圖

項(xiàng)目平面圖

占地面積：約18681㎡ 總建筑面積：約71003㎡ 地上建筑面積：約46703㎡

現(xiàn)房銷(xiāo)售面積：10000㎡ 限高：60m（實(shí)際建筑高度54.16m）

容積率：2.5 綠化率：30% 樓棟數(shù)：9棟

總戶數(shù)：382套（79戶現(xiàn)房銷(xiāo)售）樓棟層數(shù)：7-18層

主力戶型：建面約103㎡、122㎡、150㎡ 樓面價(jià)：5.22w/㎡

指導(dǎo)價(jià)：85000元/㎡（開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠與團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠咨詢戶型圖上售樓員）

總價(jià)：840-1258w 交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝

開(kāi)發(fā)公司：三元嘉業(yè)（北京首農(nóng)食品集團(tuán)成員企業(yè)）

物業(yè)公司：綠城服務(wù) 物業(yè)費(fèi)：6.98元/㎡

車(chē)位配比：1:1.2（車(chē)位462）

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2025年年底

【產(chǎn)品信息】9棟7-18層樓，382戶（79戶現(xiàn)房）

戶型：三居99/108四居120/131/148

99平和112平房源數(shù)量較少，之前沒(méi)買(mǎi)到保利99平，都在等三元，需要的小伙伴可要拼手速了。

戶型介紹

戶型分布圖

99平和103平是三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透，南向兩面寬，南向是客廳和主臥，都帶有飄窗，客廳采取270°轉(zhuǎn)角開(kāi)窗設(shè)計(jì)，采光和視野都非常好；北向兩個(gè)次臥，衛(wèi)生間做了干濕分離；門(mén)口有玄關(guān)柜和收納間，還有一個(gè)小的洗衣區(qū)域，非常實(shí)用。

112平是三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透全明戶型，南向三面寬，南向客廳和臥室都帶有飄窗；三個(gè)房間都比較大，都獨(dú)立的洗衣房；門(mén)口有玄關(guān)柜和收納間，非常實(shí)用。

122平四居是四室兩廳兩衛(wèi)，南向三面寬格局，南向臥室和客廳都帶有飄窗，主臥窗戶帶270度轉(zhuǎn)角，視野更開(kāi)闊；餐客一體，空間利用率高；U型廚房，方便操作。

150平四居是四室兩廳三衛(wèi)，也是南向三面寬格局，這個(gè)戶型南向面寬要比120平的寬很多，客廳都達(dá)到4米5，主臥超大衛(wèi)生間，南向次臥也帶個(gè)衛(wèi)生間，這個(gè)戶型一共有三個(gè)衛(wèi)生間；對(duì)于有改善需求的，這個(gè)戶型非常適合。

項(xiàng)目配套

從區(qū)位上來(lái)說(shuō)，兩項(xiàng)目位置很不錯(cuò)，兩地塊緊挨著，距離地鐵6號(hào)線黃渠站約400米左右。

交通：距離6號(hào)線黃渠站300多米，10號(hào)線換乘24分鐘到國(guó)貿(mào)，6號(hào)線向東24分鐘直達(dá)通州副中心，14號(hào)線換乘37分鐘可以到望京。自駕有朝陽(yáng)北路、京通快速路、廣渠快速路，朝陽(yáng)北路可以直達(dá)朝陽(yáng)大悅城、長(zhǎng)楹天街。五環(huán)路 可以和阜石路、蓮石路連接，機(jī)場(chǎng)2高，17公里 自駕21分鐘到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)。

商業(yè)：一路之隔就有星悅廣場(chǎng)，西側(cè)5公里左右有朝陽(yáng)大悅城（建筑面積超過(guò)40萬(wàn)平方米），東側(cè)2.3公里左右為龍湖長(zhǎng)楹天街（27萬(wàn)平米），南側(cè)1.6公里有北京雙橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和國(guó)泰百貨等大型購(gòu)物中心。

醫(yī)院：醫(yī)療配套在地塊東南方，直線距離約2.2公里處即為“北京朝陽(yáng)醫(yī)院（常營(yíng)院區(qū)）”，地塊西西南側(cè)，直線距離約4.0公里處為“民航總醫(yī)院”（三甲醫(yī)院）

公園：地塊附近的生態(tài)環(huán)境也很不錯(cuò)，東壩野郊公園、常營(yíng)體育公園、黃渠公園等多個(gè)公園環(huán)繞。距離北京四環(huán)內(nèi)最大的城市公園朝陽(yáng)公園直線距離7公里，地鐵28分鐘。

教育：項(xiàng)目地塊西南側(cè)直線距離約700米左右，就是北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院附屬小學(xué)（定福分校），北二外附小對(duì)口的派位中學(xué)有北京工業(yè)大學(xué)附屬中學(xué)雙橋分校、中國(guó)傳媒大學(xué)附屬中學(xué)、十七中學(xué)陶家灣校區(qū)。

未來(lái)升值

8.5W/平米的指導(dǎo)價(jià)，很多人覺(jué)得高了。

畢竟常營(yíng)和東壩挨著。

北熙區(qū)的指導(dǎo)價(jià)也只有8.1W/平米。

東壩還有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，地鐵也是3號(hào)線和12號(hào)線雙軌交匯，教育上也有北京中學(xué)的利好。

而常營(yíng)完全就是外溢邏輯，自身并沒(méi)有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，教育資源也一般、

只是靠配套成熟就賣(mài)8.5W/平米，未來(lái)還有上漲的預(yù)期嗎？

而二手房方面，璽悅朝陽(yáng)所在的常營(yíng)地區(qū)二手房掛牌均價(jià)僅為6.0萬(wàn)／平，南部緊鄰的定福莊和管莊板塊，分別為5.4萬(wàn)／平和5.1萬(wàn)／平。

而五環(huán)以里的朝青板塊，二手房掛牌均價(jià)則為8.3萬(wàn)／平。

◎璽悅朝陽(yáng)所在區(qū)域二手房情況

具體到璽悅朝陽(yáng)項(xiàng)目周邊，定福莊區(qū)域基本上都是2010年以前的房子，基本上二手房掛牌均價(jià)都在6萬(wàn)／平以下，2006年建成的定福景園掛牌均價(jià)高一些，達(dá)到5.98萬(wàn)／平。

◎璽悅朝陽(yáng)周邊二手房情況

此外，項(xiàng)目東北側(cè)同樣是2006年建成的蘋(píng)果派小區(qū)，二手房掛牌均價(jià)6.4萬(wàn)／平。

◎蘋(píng)果派小區(qū)

二手房掛牌均價(jià)相對(duì)高一些的便是長(zhǎng)楹天街商圈周?chē)热绨亓謵?ài)樂(lè)四期，二手房掛牌均價(jià)6.8萬(wàn)／平，萬(wàn)象新天家園均價(jià)為6.6萬(wàn)／平。

◎柏林愛(ài)樂(lè)

最具備競(jìng)爭(zhēng)力的還是龍湖系的兩個(gè)次新小區(qū)，2013年建成的長(zhǎng)楹天街小區(qū)，二手房掛牌均價(jià)達(dá)到7.8萬(wàn)／平，2015年建成的常楹公元，二手房掛牌均價(jià)則達(dá)到8.3萬(wàn)／平。

◎常楹公元

當(dāng)然，再往朝青板塊去，與璽悅朝陽(yáng)同價(jià)位的二手房小區(qū)雖然質(zhì)量不高，但因?yàn)榄h(huán)線和配套優(yōu)勢(shì)，也有自己的需求群體。

目前8.5萬(wàn)／平的價(jià)格，在整個(gè)常營(yíng)地區(qū)都算最高價(jià)。不過(guò)依照北京這兩年新盤(pán)成交均價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)的趨勢(shì)來(lái)看，璽悅朝陽(yáng)也沒(méi)有足夠的底氣不降價(jià)。