編者按：?行業(yè)風(fēng)云變幻，歷經(jīng)冰火洗禮，有人銷聲，有人逆襲。地產(chǎn)新周期，是強(qiáng)者的黃金時(shí)代。成為1%，才是地產(chǎn)領(lǐng)跑者的正確姿勢(shì)。搜狐焦點(diǎn)旗下焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)、焦點(diǎn)研究院聯(lián)合策劃推出“尋找地產(chǎn)三好生”系列，解碼榜樣力量，剖析“三好”特質(zhì)房企。

作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2021年5月，耗資數(shù)十億的龍湖智慧總部正式投入使用，龍湖首次實(shí)現(xiàn)全部航道融合辦公。新總部大廈落位于北京市朝陽區(qū)的龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，不止外形和辦公環(huán)境高大上，內(nèi)部物聯(lián)網(wǎng)人工智能黑科技滿格，成為現(xiàn)代科技辦公的“超級(jí)試驗(yàn)場(chǎng)”。

這一被朝陽園管委會(huì)積極促成的北五環(huán)汽配城改造項(xiàng)目，是龍湖第一個(gè)“商改辦”的綜合性城市更新案例，明確打造面向未來的辦公場(chǎng)所。

改造之后的大廈可吸納8000至9000名辦公人員入住，由龍湖智創(chuàng)生活負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理。在公司搬家之時(shí)，智創(chuàng)生活旗下的“愚公搬家”四地同搬、14天實(shí)現(xiàn)100000+大小物件的“辦公家當(dāng)”有序還原。在成功試水這一城市更新項(xiàng)目之后，龍湖又將園區(qū)內(nèi)另一棟更新改造租用給了高德。

龍湖智慧總部?jī)?nèi)景

龍湖智慧總部自助員工服務(wù)智能互動(dòng)屏

告別房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代，龍湖正抓住一切擁抱存量“風(fēng)口”的機(jī)會(huì)，包括此次項(xiàng)目所涉及的城市更新、物業(yè)服務(wù)（龍湖智創(chuàng)生活）等領(lǐng)域，還有目前火熱的代建（龍湖龍智造）及長(zhǎng)租（龍湖冠寓）方向。

一家公司的前景不僅聚焦現(xiàn)在，更在于未來能否在“風(fēng)浪”之中找到賴以生存的盈利方向。龍湖總部的轉(zhuǎn)變，透視的是一家企業(yè)商業(yè)模式及運(yùn)營方式的“變形計(jì)”。

有人說，所有房地產(chǎn)民企里，最確定能活下來的就是：龍湖。因?yàn)槠洳徽撌悄玫貨Q策、產(chǎn)品力、營銷端、服務(wù)端、資金管理、業(yè)務(wù)航道拓展等方面，幾乎沒特別的短板。

2022年，行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，六年“綠檔”的龍湖在融資層面收獲頗豐，被打上“民營房企之光”的標(biāo)簽。經(jīng)過組織變革、創(chuàng)始人吳亞軍離場(chǎng)，80后掌舵人陳序平上任，深度機(jī)構(gòu)化，讓龍湖指向現(xiàn)代企業(yè)制度的未來企業(yè)。

2022年，龍湖挺進(jìn)房企銷售額TOP10，位列第9位，跳升兩個(gè)位次，盡顯“三好”特質(zhì)，在兼顧規(guī)模與安全同時(shí)，保有成長(zhǎng)性、安全性及運(yùn)營效率，爆發(fā)出較大的發(fā)展?jié)摿涂沙掷m(xù)發(fā)展能力。一家企業(yè)的“變形計(jì)”，包括外形與內(nèi)核?？偛康霓D(zhuǎn)變是“形”的外化，而業(yè)務(wù)拓展、組織輪動(dòng)及融資拓延才是“核”的演進(jìn)。

孵化新業(yè)務(wù)與投資鐵律

做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，能保證企業(yè)的“生命力”。龍湖集團(tuán)是業(yè)內(nèi)少有的全投資級(jí)民營房企。行業(yè)調(diào)整步入深水區(qū)，龍湖也在“傳統(tǒng)行業(yè)、未來企業(yè)”的愿景之中，同步孵化諸多新的業(yè)務(wù)，聚焦以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)之外的經(jīng)營性業(yè)務(wù)“造血”。

從1993年創(chuàng)建于重慶再到全國性發(fā)展，30年間，龍湖從已形成開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃房屋、物業(yè)服務(wù)、智慧營造等多航道業(yè)務(wù)，并積極試水醫(yī)養(yǎng)、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)全國一二線高能級(jí)城市的全面布局。

事實(shí)上，既有高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)模式一去不復(fù)返，開發(fā)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)被攤薄，尋找到長(zhǎng)線且具有穩(wěn)定增長(zhǎng)的“造血”業(yè)務(wù)，才能備好“棉衣”，抵御“寒冬”。另外，相比于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)更能保證持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

據(jù)了解，過去每年，龍湖都會(huì)將銷售回款的10%投入到非開發(fā)航道，形成全業(yè)態(tài)運(yùn)營。龍湖也曾指出，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長(zhǎng)，對(duì)龍湖穿越周期起到了非常重要的“穩(wěn)壓器”作用。

2022年上半年龍湖合同銷售額為858.1億元，營業(yè)額948.0億元，同比增長(zhǎng)56.4%。其中，2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的龍湖經(jīng)營性收入首次突破一百億元，達(dá)110億元，同比增長(zhǎng)26%。商業(yè)投資租金收入為46.5億元，冠寓租金收入達(dá)到11.8億元，龍湖智創(chuàng)生活空間服務(wù)收入約63億元，成為龍湖創(chuàng)收中的重要板塊。這也讓龍湖有效對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，呈現(xiàn)逐年歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)。

面對(duì)新業(yè)務(wù)欣欣向榮，龍湖的選擇是堅(jiān)持理性投資的原則，在規(guī)模與利潤(rùn)中找尋平衡。

針對(duì)龍湖是否擴(kuò)大輕資產(chǎn)模式比重及代建業(yè)務(wù)的版圖，龍湖也曾表示，不會(huì)為了項(xiàng)目在管規(guī)模而沖數(shù)量，也不會(huì)下沉到低線城市做商業(yè)輕資產(chǎn)管理。“龍湖龍智造會(huì)堅(jiān)持在龍湖聚焦的城市、聚焦的板塊，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的商機(jī)來抉擇?！?/p>

據(jù)了解，截至2022年12月底，龍湖商業(yè)進(jìn)駐城市超30城，累計(jì)已開業(yè)運(yùn)營商場(chǎng)超過70座，合作品牌超6,000家。

更為重要的是，在租售并舉及存量REITS火熱的背景之下，長(zhǎng)租風(fēng)口或迎來發(fā)展機(jī)遇。龍湖冠寓已布局全國30余個(gè)高量級(jí)城市，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量11萬余間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，品牌影響力穩(wěn)居行業(yè)TOP 3。同時(shí)，龍湖冠寓也積極布局保障性租賃住房，已在北京、重慶、天津等12個(gè)城市，落地40余個(gè)保租房項(xiàng)目、開業(yè)房源近2萬間，助力青年人才安居。

在物業(yè)板塊上，龍湖智創(chuàng)生活已經(jīng)遞交招股書，在百余座城市的13大業(yè)態(tài)領(lǐng)域開展規(guī)范化物業(yè)服務(wù)，客戶滿意度連續(xù)14年超過90%，試水利潤(rùn)新途徑。截至2022年6月底，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊在管面積約2.8億平方米，截至2022年12月底，借助輕資產(chǎn)運(yùn)營的核心能力向70個(gè)購物中心提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

服務(wù)半徑不斷拓寬，建立起較高的門檻與壁壘，作為少有的全投資級(jí)民營房企，龍湖多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展成為新的著力點(diǎn)，龍湖在保持速度增長(zhǎng)的同時(shí)，也注重質(zhì)量的維護(hù)。

“我們力爭(zhēng)保持每年經(jīng)營性收入30%—40%的年化增長(zhǎng)，在行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長(zhǎng)將對(duì)龍湖穿越周期起到非常重要的穩(wěn)壓器的作用?！饼埡芾韺尤绱吮硎?。

有了明確的業(yè)務(wù)導(dǎo)向，投拓的選擇同樣重要，土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)頻現(xiàn)，更加考驗(yàn)公司投資定力與刻度把握。龍湖堅(jiān)持投資聚焦，在核心區(qū)域堅(jiān)定投入，把握高能級(jí)城市人口流動(dòng)帶來的剛需和改善需求，做好發(fā)展與安全的平衡。

2022年上半年龍湖獲取17宗土地，平均溢價(jià)率只有5%，其中有一半零溢價(jià)獲取，在策略上會(huì)更聚焦、更堅(jiān)定高線城市布局。

向管理要效益 一個(gè)地產(chǎn)商的“互聯(lián)網(wǎng)化”

都說總部是企業(yè)形象的外化直觀表現(xiàn)。在城市更新浪潮之下，包括騰訊、百度、網(wǎng)易、小米在內(nèi)的企業(yè)先后主動(dòng)搬離城市核心區(qū)，響應(yīng)“疏解非首都功能政策”的號(hào)召。

同樣地，身處地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)，是很多房企的共識(shí)，而龍湖則是將其實(shí)現(xiàn)最為徹底的一家，這一體現(xiàn)在總部的存在模式，更在于組織結(jié)構(gòu)的互聯(lián)網(wǎng)化，讓龍湖能夠成功對(duì)沖周期的不確定性。

“有的企業(yè)是會(huì)給予區(qū)域集團(tuán)下放權(quán)力，而龍湖的組織結(jié)構(gòu)具有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)性，一切以目標(biāo)效能為導(dǎo)向?！澳澄积埡T工告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)。

事實(shí)上，不論是業(yè)務(wù)拓展邏輯(騰訊做人和人的連接，阿里、京東人和貨的連接，龍湖做人和空間的連接)，還是公司運(yùn)營管理路徑，龍湖都有著相比其他房企更進(jìn)一步學(xué)習(xí)與探索。

更多的企業(yè)創(chuàng)始人選擇將二代推向前臺(tái)，加以老臣輔佐。作為示范生，龍湖集團(tuán)選擇了自家培養(yǎng)起來的職業(yè)經(jīng)理人陳序平接班。在血緣至上的家族世襲，還是能者上位的職業(yè)經(jīng)理人上，龍湖選擇了后者。

此種現(xiàn)代企業(yè)管理制度，讓龍湖在組織輪動(dòng)上頗具效率。當(dāng)時(shí)，龍湖新總部項(xiàng)目改造工期只有11個(gè)月，又逢北京疫情反復(fù)，即便是地產(chǎn)界的“扛把子”，也面臨巨大的系統(tǒng)性難度。龍湖憑借運(yùn)營效率順利完成任務(wù)。

此外，科技標(biāo)簽亦是龍湖擁抱互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的典型顯現(xiàn)。

據(jù)了解，龍湖已擁有完善的決策體系與數(shù)字化底座，可以令組織保持高效、敏捷，以更輕量、更高效的姿態(tài)應(yīng)對(duì)局勢(shì)變化，繼而整合多航道經(jīng)驗(yàn)與資源，形成有競(jìng)爭(zhēng)力的全域建造及運(yùn)營能力，這讓身處產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的巨潮之中的龍湖，提前做了鋪排。

龍湖所奉行的原則是，“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動(dòng)，積極推動(dòng)自身建造、管理的空間、資產(chǎn)、產(chǎn)品、服務(wù)相互促進(jìn)、“一個(gè)龍湖”業(yè)務(wù)高效協(xié)同，共享的是行業(yè)先進(jìn)的數(shù)字化、智能化科技體系。傳統(tǒng)行業(yè)未來企業(yè)的路徑更加清晰。

示范生的“冰山”與修煉

融資是房企能力的直接反映。當(dāng)流動(dòng)性問題成為決定房企生死存亡的關(guān)鍵，對(duì)于債務(wù)及現(xiàn)金的管控成為決定房企“活下去”的前提。只有依靠長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛，時(shí)刻保持審慎的財(cái)務(wù)管理，才是房企走向健康發(fā)展的必經(jīng)之路。

龍湖已經(jīng)成為民營房企“航標(biāo)式”的存在。不論是，與六大國有商業(yè)銀行簽約授信，還是嘗鮮境外發(fā)債的“保內(nèi)外貸”，龍湖在房地產(chǎn)融資中多次扮演的“示范生”的角色。只要是融資利好政策放開，龍湖幾乎入列，成為優(yōu)質(zhì)民營房企的典型代表。

事實(shí)上，在“民營房企之光”養(yǎng)成過程中也曾遭遇“冰山”，當(dāng)被行業(yè)視為“最不可能出問題的民營企業(yè)”被做空行業(yè)悲觀情緒達(dá)到頂點(diǎn)。

卷入“商票違約”及“破產(chǎn)”謠言，遭遇瑞銀做空，龍湖上演了股價(jià)驚魂的兩小時(shí)，這是少有的“風(fēng)暴”?？上驳氖牵磺杏畜@無險(xiǎn)。

去年底，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。龍湖成為此波“保內(nèi)外貸”“吃螃蟹”的第一家房企。門檻較高的融資都在佐證，龍湖信用且業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性良好的基本面。

相比于年初國企及央企在融資上的先天優(yōu)勢(shì)，民營企業(yè)曾一度體會(huì)到“夾縫”找錢的苦楚。歷經(jīng)“富貴險(xiǎn)中求”的房企們，一度因?yàn)橐?guī)則的調(diào)整，“玩錢”技能失效。

繼債券、信貸、股權(quán)“三箭”齊發(fā)之下，民營房企龍湖率先試水境外債或許有示范作用，體現(xiàn)其融資良性。這也離不開龍湖一直堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律，保持債務(wù)結(jié)構(gòu)安全。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年，龍湖連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。其中，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%。

縱觀2022年，龍湖融資順暢，融資方式包括公募公司債、供應(yīng)鏈ABS、銀團(tuán)貸款、中期票據(jù)、示范房企信用保護(hù)債券等。除了供應(yīng)鏈ABS融資期限為1年外，其余融資的期限多在6年左右，且整體利率成本基本都在4.1%以下。

在成本管控方面，龍湖降本動(dòng)作明顯。在營收大幅增長(zhǎng)的情況下，2022年上半年龍湖一般及行政開支同比減少12.7%，銷售費(fèi)用同比減少7.5%，從而保證了給以股東正增長(zhǎng)回報(bào)。彼時(shí)，2022年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)凈利108.83億元，同比增加7.44%，凈利潤(rùn)率為11.48%；其中歸母凈利潤(rùn)74.8億元。

此外，龍湖是少數(shù)獲得標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)三大機(jī)構(gòu)全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企。作為恒生ESG指數(shù)成份股之一，龍湖集團(tuán)在環(huán)境保護(hù)、社會(huì)責(zé)任、企業(yè)管治、公益慈善等方面屢獲市場(chǎng)認(rèn)可，榮獲中國公益慈善領(lǐng)域的最高政府獎(jiǎng)“中華慈善獎(jiǎng)”，入選首屆《福布斯》中國ESG 50。