作者 | 劉瑩

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3月22日，資本市場整體表現(xiàn)平淡，地產股卻一片飄“紅”。當日收盤，房地產服務漲3.9%、房地產開發(fā)漲2.91%，另有十余家地產股漲停。

頭部房企招商蛇口（001979.SZ）就是在這樣一個特殊的日子里，召開了2021年度的線上業(yè)績說明會。

堅持綜合發(fā)展，經營業(yè)績穩(wěn)中有進

過去一年，招商蛇口共實現(xiàn)了3268.34億元的簽約銷售額，同比增加17.73%，銷售排名也進一步提升到了行業(yè)第7位。其中，在深圳、上海、蘇州、南京等7個城市，招商蛇口皆錄得了銷售規(guī)模當?shù)厍叭暮贸煽儭Ｔ诹硗獾?6個城市，招商蛇口則錄得了銷售規(guī)模當?shù)厍笆暮贸煽儭?/p>

營收和利潤方面，據(jù)招商蛇口披露，該公司2021年的總營業(yè)收入為1606.43億元，同比上漲23.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為103.72億元，基本每股收益為1.16元。在利潤分配方面，招商蛇口也持續(xù)保持穩(wěn)定，本年度向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利5.4元（含稅），現(xiàn)金分紅總額占歸母凈利潤的40%，與去年持平。

投資布局方面，2021年的招商蛇口持續(xù)圍繞區(qū)域聚焦、城市深耕，在高能級核心城市優(yōu)先布局。去年全年，招商蛇口共獲取了113宗土地，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，權益面積886萬平方米。在公司所劃定的“強心30城”，招商蛇口的權益地價投入占總投資額的比重則達到了90%。

在產城聯(lián)動和收并購方面，招商蛇口也有斬獲。2021年，招商蛇口產城聯(lián)動共獲取項目9宗，足跡涉及雄安新區(qū)、武漢神龍、合肥新站、寧波雷公巷等，新增補充土儲215萬平方米。此外，其還落地了12宗單項目收并購，補充項目資源106萬平方米，斬獲了14個舊改項目排他資格，預估補充土儲510萬平方米，補充貨值超1200億元。

作為招商蛇口旗下的輕資產運營服務平臺，招商積余也收獲了較好的業(yè)績增長。截至2021年末，招商積余的物業(yè)在管項目已達到了1717個，管理面積也達到2.81億平方米，同比增長47%。營收和歸母凈利潤方面，招商積余各分別錄得105.91億元和5.13億元的好成績，同比上漲22.42%和17.25%。

眾所周知，在房地產運營邏輯逐漸改變的當下，房企過往“高周轉”、“高杠桿”運營的方式難以為繼。因此，不少此類房企先后在去年出現(xiàn)了債務違約問題，深陷債務泥潭。據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，目前A股64家已披露業(yè)績預告的房企中，有27家處于虧損狀態(tài)，占比42.2%。甚至，不少昔日頭部房企已因種種原因，宣布推遲年報發(fā)布事宜。對比行業(yè)，則可窺見招商蛇口能夠保持各項財務指標穩(wěn)健增長的優(yōu)異之處和不易之處。

極度自律的財務管控，資本市場信用良好

有評論指出，招商蛇口2021年的表現(xiàn)恰是房地產行業(yè)整體轉向的一個縮影。過去，地產人總認為，高杠桿、高周轉才是發(fā)展的硬道理，但招商蛇口用實際行動告訴了資本市場和投資者，只有在財務上極度自律的企業(yè)，才能獲得穿越周期、持續(xù)向上的可能和機會。

梳理可知，招商蛇口一直以“潔癖般自律”進行財務管控。2021年，在持續(xù)維持“三道紅線”全“綠檔”的基礎上，招商蛇口的融資成本進一步低至4.48%，并獲得了天風證券、平安證券等多家券商的“買入”評級。

比如，浙商證券就曾指出，招商蛇口的銷售業(yè)績穩(wěn)步提升，持續(xù)深耕核心城市，拓儲方式十分多元，持有型物業(yè)更是多點開花，朝向“雙百”目標邁進。融資渠道暢通之外，招商蛇口還保持了低融資成本，高質量發(fā)展可期。

另有多家券商也認為，招商蛇口銷售優(yōu)勢突出，財務盤面穩(wěn)健，信用優(yōu)勢明顯，具備長期競爭力，未來前景值得看好。

經營業(yè)績穩(wěn)健疊加較高的企業(yè)信用影響，使得招商蛇口一直備受資本市場認可。去年下半年至今，地產股不斷出現(xiàn)大幅震蕩，但招商蛇口一直頗為穩(wěn)健，并被投資者視為了“抗風險能力強”的標的之一。同時，其上市以來累計326億元的分紅金額也贏得了不少投資者的信賴。

業(yè)績會中，招商蛇口管理層表示，公司未來會盡量保持分紅政策的穩(wěn)定性，也希望更多看重長期價值的投資者成為招商蛇口的股東。

此外，招商蛇口還會秉承央企的自律推進收并購。管理層稱，對于招商蛇口而言，拿地或者并購都是一回事。原則很簡單，同樣一筆錢如何投資對股東的回報率高就去哪里做。收并購的項目風險更多，招商蛇口對這方面的風險控制也會更高一些。選擇收并購項目時，主要看資產質量的風險是否可控，對應的價格是否合理。

“有些項目外人看起來挺好，一盡調則問題很多，我們還是順應行業(yè)形式，謹慎推進。目前正與多家房企接觸，有進展會即時通報”，管理層稱。

堅定“三個轉變”，走穩(wěn)“品質年”

過去一年，招商蛇口之所以能保持各項業(yè)務的穩(wěn)健發(fā)展，離不開公司對既有業(yè)務模式和商業(yè)邏輯的重新梳理。這一年，招商蛇口在堅持133341戰(zhàn)略的基礎上，將堅定“三個轉變”進一步落實到了長期戰(zhàn)略中來。

具體來看，圍繞“三個轉變”思路，招商蛇口一面通過管控模式、組織架構、權責體系、內部協(xié)同等持續(xù)優(yōu)化和創(chuàng)新組織管理模式。另一面，則在結合業(yè)務需求與管理痛點，圍繞投資管理、運營管理和營銷管理全面數(shù)據(jù)化開展工作。

開發(fā)業(yè)務方面，招商蛇口主要做了三點。其一，深化投輔地圖應用，推進投資管理提效；其二，實現(xiàn)全周期運營管理及監(jiān)控分析線上化，以科技創(chuàng)新提升操盤能力；其三，優(yōu)化線上營銷平臺，通過數(shù)字化營銷手段，賦能營銷管理、提升客戶體驗感。

持有業(yè)務方面，招商蛇口則搭建起了數(shù)字化持有物業(yè)經營分析體系，實現(xiàn)了經營數(shù)據(jù)可視化，實時掌握了經營現(xiàn)狀，同時洞察出了新的經營發(fā)力點。智慧空間聯(lián)動也在穩(wěn)步推進，生態(tài)創(chuàng)新以會員為中心，通過招商薈平臺打通各業(yè)態(tài)全渠道數(shù)據(jù)信息，實現(xiàn)了一體化服務和客戶一致性體驗。

招商積余也在堅定“12347”戰(zhàn)略方向的同時，確定了趕超進位的戰(zhàn)略目標，以品質提升、品牌建設為抓手，大力推動“大物業(yè)+大資管”生態(tài)圈建設、積極打造“沃土云林”綜合性云科技平臺型商業(yè)模式、順利推進融合融效工作。

管理層認為，“三個轉變是招商蛇口以及母公司招商局多年實踐經驗的總結，同時展望未來提出的策略”。那么，何為“三個轉變”？

第一個轉變是“從開發(fā)為主向開發(fā)經營并重的轉變”。遵循這一思路，招商蛇口未來將圍繞持有物業(yè)百億收入的長期目標，以集中商業(yè)為重點，修煉公司的經營和服務能力，打造標桿產品和品牌。

第二個轉變是“從重資產為主向輕重結合的轉變”。去年，招商蛇口形成了蛇口產園REIT和招商局商業(yè)房托境內外雙平臺，成功覆蓋至產園、商業(yè)等多業(yè)態(tài)，有效助力公司持有業(yè)務的發(fā)展。同時，開辟了產業(yè)園區(qū)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，為新興、創(chuàng)新產業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

管理層認為，上述“投、融、建、管、退”全價值鏈中，“管”是公司相對薄弱的環(huán)節(jié)，而“管”就是輕資產管理。未來，招商蛇口會分類施策，將公司“三個一”的工程理念向輕資產業(yè)務延伸。

第三個轉變是“從同質化競爭向差異化發(fā)展的轉變”。未來，招商蛇口將重點研究如何打造地產科技和科技地產的特色，提升科技集成能力，在賦能主業(yè)的同時，探索第二增長曲線。

在房地產運營邏輯已發(fā)生根本轉變的當下，招商蛇口也在尋找新的發(fā)展路徑，并將2022年定義為了公司的“品質年”。“品”是持續(xù)做優(yōu)產品質量，提升服務質量，夯實公司品牌；“質”是在新發(fā)展形勢下，轉變發(fā)展觀念，全面提升發(fā)展質量，實現(xiàn)內生增長。

站在“品質年”的新起點，招商蛇口會力爭實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元、新開工面積1400萬平方米、竣工面積1400萬平方米的目標。

分析人士認為，雖然地產行業(yè)的高毛利紅利不再，但市場的基本需求和合理的利潤空間仍在，能夠與時俱進、根據(jù)市場轉變自身經營策略，且財務杠桿穩(wěn)健的房企，將獲得下一階段的良好發(fā)展，而招商蛇口恰是其中典型房企。