大家好，我是藍(lán)白。

“限跌令”又來了。

6月20日，福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)通知，其中提到：

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時(shí)，實(shí)際銷售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%，在辦理價(jià)格備案時(shí)，須同時(shí)在商品住房價(jià)格備案表上進(jìn)行承諾，對超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽、備案。

我查了具體的細(xì)節(jié)，新辦的預(yù)售房源，要參考2021年均價(jià)作為基準(zhǔn)價(jià)。

這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)有多高呢？

通知里有兩個(gè)明確的數(shù)字：

中心區(qū)13163元/平方米、次中心區(qū)8427元/平方米。

看來，平潭改名之后，省直管的待遇就是不一樣，當(dāng)年剛設(shè)區(qū)的時(shí)候，平潭算是全國炒房的先行之地，均價(jià)直接翻幾倍搞到了上萬。

問題是，平潭，沒有廈門的命。

整個(gè)縣的常住人口還不到40萬，300多億的GDP。

羸弱的基本面、巨量的供應(yīng)、投機(jī)者的涌入與離去，中間幾經(jīng)起伏，從翻倍到腰斬，發(fā)限跌令，也是理所當(dāng)然。

房價(jià)“限跌”，不是什么新鮮事，我快一年沒聽過這個(gè)詞了。

去年9月份的時(shí)候，大批城市都已經(jīng)發(fā)過限跌令了。

湖南岳陽，規(guī)定商品房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%。

昆明提出，房企若惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽；

沈陽提出盡量避免以價(jià)格優(yōu)勢吸引購房者達(dá)到銷售目的；

唐山約談10家房企負(fù)責(zé)人別再降價(jià)。

長春現(xiàn)金補(bǔ)貼進(jìn)城農(nóng)民和大學(xué)生買房，成交價(jià)格應(yīng)不低于商品房備案價(jià)格的85%。

長三角小城江陰提出：嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)。

還有惠州、桂林，限制房價(jià)下跌的城市，越來越多。

被拿出來說的，只是開會、發(fā)通知，博得了輿論關(guān)注。

隱藏在暗處的，只做不說的，多如牛毛。

這些地方，要么，是2016年以后，被棚改貨幣化推高房價(jià)的中西部三四線小城市。

要么，是東北、西南的二線省會，人口、產(chǎn)業(yè)、基本面無法跟沿海強(qiáng)勢相媲美，目前處于價(jià)值回歸的過程。

平潭扛到現(xiàn)在發(fā)限跌令，不是因?yàn)樗卸鄰?qiáng)，而是潮水褪去后，所有具備共性特征的城市，脆弱的一面暴露出來，只是時(shí)間早晚的問題。

與各地嚴(yán)令房價(jià)下跌幅度形成鮮明對比的是，開發(fā)商對降價(jià)的渴望。

前幾天，財(cái)新網(wǎng)報(bào)道說，廣東省地產(chǎn)商會近期發(fā)給廣東住建廳一份文件。

商會建議，調(diào)整當(dāng)前“一刀切”式的限價(jià)管控，各城市應(yīng)根據(jù)實(shí)際市場情況放寬“限價(jià)令”，以利于企業(yè)采取合理的降價(jià)促銷自救行動。

廣東省地產(chǎn)商會已經(jīng)確認(rèn)，文件屬實(shí)。

關(guān)鍵詞是：自救。

不到萬不得已，開發(fā)商絕不會用降價(jià)這種“傷敵一千，自損八百”的方式，給自己續(xù)命。

一邊是遲遲無法回暖的銷量，另一邊是扎堆爆雷違約。

5月份，百強(qiáng)房企的全口徑銷售金額是5192億。

看起來，5000多億挺多的，但同比下降幅度，達(dá)到了60%。

這已經(jīng)不是腰斬，馬上就斬到膝蓋了。

前五個(gè)月，除了越秀、仁恒、華潤的銷量降幅在20%以內(nèi)，哪怕是招保萬金，降幅也都是斷崖式的。

一邊是房子賣不動，另一邊，在這個(gè)炎熱的夏天，巨量債務(wù)壓頂。

2022年前五個(gè)月，房地產(chǎn)已展期境內(nèi)債共22筆，時(shí)間線再向前推半年，展期境內(nèi)債達(dá)到了46筆。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)，6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。

其中，民營房企最近兩個(gè)月，整體到期債務(wù)達(dá)到了1178億，占總規(guī)模的67%。

開發(fā)商的強(qiáng)烈降價(jià)沖動，并不是良心發(fā)現(xiàn)，而是生存或毀滅的無奈選擇。

當(dāng)然，也不是沒有好消息。

6月的高頻數(shù)據(jù)顯示，TOP30城市前兩周的成交量，突破了今年以來的新高。

典型的代表，有前期疫情壓制比較兇，買房需求延期釋放的北京和上海。

還有不斷放松購房門檻的蘇州、杭州、南京，成交很明顯在恢復(fù)。

比如蘇州，4月放松了限售和公積金，5月新房限售從3年調(diào)整到2年，二手房不再限售，外地人6個(gè)月社保就能買。

5月成交同比還跌了45%，6月中旬同比已經(jīng)飆到了91%。

問題，恰恰就出在這。

這些回暖的城市，放在全國開發(fā)商的大盤子里，影響微乎其微。

華創(chuàng)宏觀張瑜的數(shù)據(jù)，2021年，把TOP30城的銷售面積加一起，是1.84億平米。

而去年，全國銷售面積超過了18億平米。

這些城市，只占全國商品房銷售10%左右。

從樣本特征來看，這30個(gè)城市里，一二線城市銷售面積占比接近80%。

三四線，才是現(xiàn)在房地產(chǎn)里沉默的大多數(shù)。

這些地方，恰恰是發(fā)布限跌令最集中的區(qū)域。

在開發(fā)商疾呼取消限跌令，與地方頻繁發(fā)布限跌令的背后，是地方與房企之間，一場愛恨交織的利益博弈。

開發(fā)商，尤其是在三四線全力擴(kuò)張的民企開發(fā)商，考慮的是生存問題。

降價(jià)不一定有用，不降價(jià)，一定沒有好果子吃。

但地方上，自始至終，對樓市的考量只有一個(gè)：

穩(wěn)定。

土地市場要穩(wěn)定，新房市場也要穩(wěn)定。

民生，更要穩(wěn)定。

在地價(jià)、房價(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，能多賣出去高價(jià)地，能多一些稅收，那自然更好。

但如果連穩(wěn)定都無法保證，那就不單單只是房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題了。

降的太多，交房貨不對板，品質(zhì)縮水。

降的太多，老業(yè)主打砸售樓部。

降的太多，更會對一個(gè)城市的土拍、消費(fèi)、民生乃至信心的重大打擊。

舉個(gè)例子，去年恒大還沒雷的時(shí)候，在全國范圍內(nèi)打75折，甚至半價(jià)賣房。

比如在山東菏澤的三個(gè)盤，樓面價(jià)都5000塊了，售價(jià)直接擊穿4000塊。

直接引來住建局發(fā)函，說涉嫌不正當(dāng)競爭。

降價(jià)，可能會完成自救，也可能是垂死掙扎。

但對各個(gè)地方來說，誰知道你這是不是跑路前再圈一波錢？

用超低價(jià)房源割一波，入坑的購房者越多，停工爛尾之后的隱患就越大。

降的太多，已經(jīng)上車的有房族財(cái)富縮水，銀行商貸按揭價(jià)值、經(jīng)營貸抵押品價(jià)值，都會下降。

當(dāng)整個(gè)社會的房產(chǎn)市值，甚至低于房貸額度，也就是“資不抵債”的時(shí)候，會越來越多的人選擇斷供。

當(dāng)企業(yè)放在銀行的抵押物，不足以償還銀行給的貸款額度時(shí)，工廠、商鋪、公司的抽貸、斷貸風(fēng)險(xiǎn)，就會暴露。

更讓地方上無法接受的后果是：

地價(jià)下降，土地流拍。

肆意讓開發(fā)商降價(jià)，在新房市場，也就是二級市場形成拋售潮，只會弱化一級市場的土地價(jià)值。

劉郁的報(bào)告說，土地財(cái)政，有三個(gè)維度。

一是通過賣地獲得收入。

在扣除土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，計(jì)提教育資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金后，得出的數(shù)字，就是土地出讓價(jià)款。

二是通過建筑業(yè)和房地產(chǎn)，帶來的稅收增加。

三是以土地作為抵押物，獲取債務(wù)收入。

所以，在地方眼里，房地產(chǎn)的良性循環(huán)是：

拆城中村，把土地拿出來招拍掛。

開發(fā)商借錢融資去拍地，地方上有了財(cái)政收入。

可以拿這些錢發(fā)工資、修路修地鐵高架、建醫(yī)院學(xué)校，搞城市建設(shè)。

地拿到之后，開始施工，帶動房地產(chǎn)投資和建安工程。

拿到預(yù)售證賣房，銀行發(fā)貸款，居民加杠桿買房，人口加速集中到城市。

房子竣工后，還能再帶一波下游的家具家電消費(fèi)。

至此，經(jīng)歷了一輪完整土地貨幣化過程。

但這個(gè)循環(huán)的前提，是房價(jià)要穩(wěn)定，銷量要穩(wěn)定。

房價(jià)降的比地價(jià)都低，只能說明這個(gè)地方的土地沒價(jià)值，開發(fā)商寧可虧錢搶著逃命都來不及，誰還去拍地？

從土地到房子，中間商不干了，鏈條就斷了。

小城市的財(cái)政本來就很艱難，防微杜漸，蝴蝶效應(yīng)，往往從不起眼的地方開始。

換做任何一個(gè)城市，當(dāng)然會對大幅降價(jià)嚴(yán)防死守。

開發(fā)商和城市，表面上是一場關(guān)于房價(jià)跌幅的博弈。

實(shí)際上，是在樓市多事之秋，一對曾經(jīng)甜蜜的伴侶，大難臨頭各自飛的窘境寫照。

不管是限漲，還是限跌，對房價(jià)的管控，背后是地方上對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的渴望。

換個(gè)角度，“地方限跌”和“房企降價(jià)”之間的矛盾，是承接了杠桿的居民端，出問題了。

沈建光的文章里提到，兩大“負(fù)向循環(huán)”，制約了居民消費(fèi)復(fù)蘇。

第一大負(fù)循環(huán)：“企業(yè)困難—就業(yè)惡化—收入放緩—消費(fèi)低迷”。

上游大型企業(yè)的的利潤在改善，但小型企業(yè)PMI新訂單指數(shù)，連續(xù)13個(gè)月位于榮枯線之下，訂單不足是最大的問題。

第二大負(fù)循環(huán)：“預(yù)期轉(zhuǎn)弱—居民去杠桿—消費(fèi)低迷”。

最典型的表現(xiàn)，是大家不愛貸款，愛存錢了。

今年前五個(gè)月居民新增貸款1.3萬億，是近十年來新低，短貸只有1927億，創(chuàng)出2009年以來新低。

中長貸，也就是房貸只有1.3萬億，創(chuàng)出2016年以來的新低。

但跟貸款形成明顯對比的是，今年前五個(gè)月居民新增存款78561億元，創(chuàng)出歷史新高。

增加的部分主要是定存，比2021年同期增加超過2萬億，創(chuàng)出歷史最高水平。

活期存款反而在下降，減少了將近500億。

這只能說明，大家一邊在減少手里的“活錢”，精打細(xì)算過日子，另一邊減少貸款負(fù)債，不買房、不買車、不進(jìn)行大額消費(fèi)，把錢存到定期里。

這種降低欲望的日子，更安心。

關(guān)鍵詞：安心。

是的，開發(fā)商違約爆雷、限跌令、房貸減少、庫存暴增、賣地收入下降。。。

在樓市諸多問題的背后，其實(shí)是經(jīng)歷了高杠桿年代的人們，對未來不可測的恐懼，對“安心”生活的渴求。

資料來源：

福建平潭《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范實(shí)驗(yàn)區(qū)商品房銷售市場秩序的通知》

財(cái)新《“限跌令”影響房企降價(jià)自救 廣東省地產(chǎn)商會建議調(diào)整政策》

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