圖：恒大集團(tuán)董事長許家印

編者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“歷史簿”。就此，搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃#地產(chǎn)年鑒#系列，復(fù)盤典型房企過往一年的跌宕起伏。是為第三篇，恒大2020:許家印的攻守之道。

作者 | 徐準(zhǔn)

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“高增長、穩(wěn)規(guī)模、降負(fù)債?！?020年年初，許家印在業(yè)績發(fā)布會(huì)上宣布，中國恒大開始轉(zhuǎn)變發(fā)展策略。

在過去房地產(chǎn)行業(yè)的黃金年代，規(guī)模曾是恒大發(fā)展的核心，而在行業(yè)都在降速換擋，房企競爭加劇，疊加年初疫情影響的背景下，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已是恒大的必行之策。

一年過去了，新戰(zhàn)略的成效開始顯現(xiàn)。1月6日，恒大公布在2020年銷售簡報(bào)。全年實(shí)現(xiàn)銷售金額7233億元，同比增長了20.3%，完成年初預(yù)定銷售目標(biāo)的111%；銷售回款金額6532億元，同比增長了38.5%，增幅遠(yuǎn)高于銷售額增速的20.3%。

此外，恒大有息負(fù)債在新戰(zhàn)略發(fā)布后的9個(gè)月里下降了1578億元，超額完成了2020年公司1500億元的降負(fù)債目標(biāo)。

2021年，恒大再次立下目標(biāo)，銷售額7500億元，降負(fù)債1500億元。

攻：高增長與多元化

“進(jìn)可攻退可守,方能立于不敗之地?！?恒大在2020年的一系列動(dòng)作很好地詮釋了“攻守”之道。先說“攻”，從年初率先實(shí)施線上賣房營銷革命，到年末恒大物業(yè)成功登陸資本市場，恒大不斷在發(fā)動(dòng)攻勢。

2020年2月以來，疫情來勢洶洶，恒大率先實(shí)施“網(wǎng)上賣房”的線上營銷，通過“最低價(jià)購房”、“無理由退房”、“一房一價(jià)”等多重購房優(yōu)惠，打通了“線上+線下”營銷渠道。

恒大由此實(shí)現(xiàn)了一季度業(yè)績逆勢增長：銷售額大增23%，銷售回款大增55%，刷新了一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。

恒大上半年實(shí)現(xiàn)銷售3488億，同比增長24%，成為TOP5陣營中唯一實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長的房企。

2020年，恒大在造車業(yè)務(wù)也持續(xù)發(fā)力。7月，恒大健康更名為“恒大汽車”。根據(jù)許家印制定的戰(zhàn)略目標(biāo)，恒大汽車力爭在3-5年內(nèi)成為世界規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)之一。

8月，“恒馳”六款車型正式亮相，覆蓋A級到D級，囊括轎車、轎跑、SUV、MPV、跨界車等全系列乘用車車型。

到了“金九銀十”，恒大率先以7折賣房搶收市場。數(shù)據(jù)顯示，僅2020年10月單月，恒大就宣布實(shí)現(xiàn)合約銷售額1819.7億元，超過上半年50%的銷售額。2020年前10月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額6325.9億元，超過2019年全年的6010.6億元。

此外，恒大緊鑼密鼓地籌備另一項(xiàng)大事。 物業(yè)上市潮中，恒大物業(yè)終于乘上了這波東風(fēng)。

從8月中旬憑約837.5億港元估值引入戰(zhàn)投，9月末披露招股書，再到11月12日通過港交所上市聆訊，恒大物業(yè)僅用了4個(gè)月便敲響了資本市場的大門。

12月2日，恒大物業(yè)正式在港交所掛牌上市，開盤報(bào)8.84港元/股，總市值超950億港元，僅次于碧桂園服務(wù)，市值在港股物業(yè)股中排名第二。

招股書顯示，截至今年6月底，恒大物業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋全國22個(gè)省、5個(gè)自治區(qū)、4個(gè)直轄市及香港逾280個(gè)城市，總在管面積約為2.54億平方米，簽約面積為5.13億平方米。

可以預(yù)見的是恒大龐大的土儲(chǔ)和高速增長合約銷售面積，能持續(xù)快速轉(zhuǎn)化為其在管項(xiàng)目。

抓緊年末的關(guān)口，恒大向中介市場進(jìn)軍。12月30日，恒大旗下的房產(chǎn)、汽車交易平臺(tái)“房車寶”正式亮相。許家印、夏海鈞現(xiàn)身新聞發(fā)布會(huì)，恒大的一眾核心高管也悉數(shù)到場，足以體現(xiàn)恒大對這個(gè)新平臺(tái)的重視。

恒大宣布與全國152家中介機(jī)構(gòu)重組成立房車寶集團(tuán)股份有限公司，擬構(gòu)建房產(chǎn)、汽車線上線下全渠道交易平臺(tái)。房車寶集團(tuán)旗下包含三大科技平臺(tái)，包括房車寶平臺(tái)、房車寶全名經(jīng)紀(jì)平臺(tái)、房車寶SaaS管理平臺(tái)。

據(jù)悉，房車寶集團(tuán)目前的估值是677億元，許家印的目標(biāo)是達(dá)到萬億估值，直指行業(yè)巨頭貝殼找房。

守：降負(fù)債與控規(guī)模

說到“守”，恒大在2020年走出了一條穩(wěn)健之路。許家印在去年業(yè)績會(huì)上宣布：“用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來”。

2020年，恒大一面通過物業(yè)板塊上市，募資約70億港元，推動(dòng)負(fù)債的下降；一面通過在地產(chǎn)、汽車、物業(yè)等板塊，共引入約318億港元的股權(quán)投資積極降負(fù)債。

此外，恒大新戰(zhàn)略中的“控規(guī)?！本褪且獓?yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大目前擁有約2萬億貨值的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，正是它“穩(wěn)規(guī)?！钡牡讱馑?。

上半年，恒大的確在放緩拿地，截至2020年6月末，恒大的土地儲(chǔ)備為24000萬平方米。半年的時(shí)間內(nèi),土儲(chǔ)減少了5000萬平方米。2020年末，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，恒大拿地面積共2831萬平方米。

以退為進(jìn)，恒大在下半年的一個(gè)舉動(dòng)也引發(fā)業(yè)界矚目。11月8日，恒大與深深房同時(shí)發(fā)布公告稱，中國恒大決議終止與深深房的重組計(jì)劃。這就意味著這場4年多的重組計(jì)劃正式告終，恒大的回A之路也暫告一段落。

對于終止的原因，深深房給出的解釋為：基于目前市場環(huán)境等原因，現(xiàn)階段繼續(xù)推進(jìn)重大資產(chǎn)重組的條件尚不成熟，故交易各方?jīng)Q定終止本次交易。

恒大曾為推動(dòng)重組自2016年底至2017年11月先后啟動(dòng)三輪引戰(zhàn)，共計(jì)吸納1300億元的戰(zhàn)略投資。

這筆戰(zhàn)投的去留成為了業(yè)界關(guān)注的重點(diǎn)，彼時(shí)恒大簽署協(xié)議稱倘若重組協(xié)議在2021年1月31日前尚未完成，戰(zhàn)投方將要求恒大履行回購義務(wù)。

而據(jù)2020年11月22日恒大披露的公告，1300億戰(zhàn)投中的1257億元戰(zhàn)投已簽訂補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)為普通股，43億元權(quán)益戰(zhàn)投的本金已由中國恒大現(xiàn)金支付后回購。

這就意味著戰(zhàn)投方已取消了回購協(xié)議，中國恒大也得以暫緩短期的資金壓力。