“21家基石投資者合計(jì)認(rèn)購(gòu)8.1868億股約合50.49%?！?/p>

本文為IPO早知道原創(chuàng)

作者｜蒼穹?

據(jù)IPO早知道消息，恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒大物業(yè)”）今日（12月2日）正式在港交所掛牌，股票代碼為06666.HK，華泰國(guó)際、UBS、農(nóng)銀國(guó)際、建銀國(guó)際、中信證券及海通證券擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

截至9:55，恒大物業(yè)每股股價(jià)8.75港元，較發(fā)行價(jià)8.80港元微跌0.57%，市值達(dá)到946億港元，僅次于碧桂園服務(wù)的1269億港元，暫列港股物業(yè)股市值第二。

本次恒大物業(yè)共在全球發(fā)售1,621,622,000股股份，其中162,163,000股約10%在香港公開發(fā)售，余下1,459,459,000股約90%進(jìn)行國(guó)際配售；每股發(fā)行價(jià)定為8.80港元，位于招股區(qū)間8.5港元至9.75港元低端；經(jīng)扣除就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用及傭金以及估計(jì)開支后，全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為69.18億港元，成為物業(yè)股史上名副其實(shí)的募資王。

恒大物業(yè)的投資者陣容可謂豪華，此次IPO引入深圳凱爾、SensePower Management Limited、江西興美等21家基石投資者，合計(jì)認(rèn)購(gòu)股份8.1868億股，占超額配股權(quán)未行使前發(fā)售股份總數(shù)的50.49%；而在今年8月，恒大物業(yè)還曾發(fā)起一輪Pre-IPO輪融資，包括華泰國(guó)際大灣區(qū)有限公司、華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻、云鋒基金、騰訊、農(nóng)銀國(guó)際、中信、光大控股、紅杉中國(guó)、周大福在內(nèi)的14家戰(zhàn)略投資者合計(jì)投資235億港元，彼時(shí)其估值已超750億港元。

? ? ? ? ? ? ? ?

恒大物業(yè)表示，IPO募資所得資金將有約65%用于戰(zhàn)略收購(gòu)及投資、約15%用于開發(fā)增值服務(wù)、約8%用于升級(jí)訊息系統(tǒng)及設(shè)備、約2%用于招聘及培養(yǎng)人才，另外10%用作營(yíng)運(yùn)資金及其他一般企業(yè)用途。

迄今為止，年內(nèi)共有13家物業(yè)公司在港敲鐘，其中恒大物業(yè)僅用64天完成交表到上市全流程，刷新物管公司赴港上市的最短時(shí)間紀(jì)錄。而在諸多物業(yè)新股之中，當(dāng)以近期上市的世茂服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)，外加恒大物業(yè)4家最為亮眼，源于它們均由TOP20乃至TOP10地產(chǎn)公司分拆而來，經(jīng)與其他三家對(duì)比，或可略為一窺恒大物業(yè)的實(shí)力與不足。

在體量上，恒大物業(yè)當(dāng)之無愧位屬第一。截至2020年6月30日，恒大物業(yè)已訂約為1354個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及╱或社區(qū)增值服務(wù)，覆蓋22個(gè)省、五個(gè)自治區(qū)、四個(gè)直轄市及香港逾280個(gè)城市，總在管面積約為2.54億平，簽約面積則為5.13億平。

而在同期，金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)的在管面積分別為1.30億平、1.05億平及8570萬平，且簽約面積分別為2.56億平、2.32億平及1.26億平。無論是簽約還是在管，恒大物業(yè)接近第二名的近兩倍，規(guī)模上呈現(xiàn)碾壓之勢(shì)。

事實(shí)上，2019年恒大物業(yè)位列中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)項(xiàng)目覆蓋城市數(shù)第二，同時(shí)以簽約面積計(jì)排名第三及按在管面積計(jì)排名第四。若以單盤面積計(jì)，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)眾多恒大物業(yè)規(guī)模效應(yīng)則沒那么明顯，這一數(shù)值為18.76萬平米/個(gè)，僅領(lǐng)先于融創(chuàng)服務(wù)的15.97萬平/個(gè)，卻要落后于金科服務(wù)的26.63萬平/個(gè)以及世茂服務(wù)的29.25萬平/個(gè)。

在收入盈利上，由于在管面積存在優(yōu)勢(shì)，恒大物業(yè)也要強(qiáng)壓一頭，2017-2019年及2020上半年其的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元及45.64億元，同期凈利潤(rùn)分別為1.07億元、2.39億元、9.313億元及11.48億元，過去三年凈利潤(rùn)更是以195.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率于行業(yè)20強(qiáng)企業(yè)中居最高。

反觀其他3家，2019年全年收入均在20億元以上量級(jí)，凈利潤(rùn)最高者不過4億元，難以形成有力抗衡。如若論及比率，恒大物業(yè)的優(yōu)勢(shì)不再明顯，其的毛利率及凈利率分別由2017年的9.8%、2.4%增至2019年的23.9%及12.7%；僅以2019年的數(shù)據(jù)計(jì)，恒大物業(yè)的毛利率為四者最低，只凈利率略超融創(chuàng)服務(wù)的9.6%。

但在2020上半年，恒大物業(yè)迎來業(yè)績(jī)的大爆發(fā)，毛利率一舉上升至38.1%，同期凈利率升至25.1%，相關(guān)數(shù)值均屬四者之冠，只是該驕人業(yè)績(jī)能否維系尚有待時(shí)間驗(yàn)證。

物管行業(yè)尤為關(guān)注物業(yè)公司的第三方拓展能力，縱觀四家，恒大物業(yè)對(duì)母公司依賴程度無疑最深。于2020年6月末，恒大物業(yè)在管項(xiàng)目中只有13項(xiàng)約102.4萬平米來自獨(dú)立第三方，即意味著超過99%在管面積為承接母公司及其聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)公司的項(xiàng)目，同時(shí)其的物業(yè)管理服務(wù)收入近乎百分百來自關(guān)聯(lián)方。

相比而言，金科服務(wù)外拓能力最佳，于2020上半年其的第三方項(xiàng)目面積占比達(dá)到48.5%，并貢獻(xiàn)其物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入的36%。鑒于收入比和面積比嚴(yán)重失衡，金科服務(wù)實(shí)際上采取的是低價(jià)外拓模式，但就恒大物業(yè)收費(fèi)來看，其的第三方物業(yè)平均月收費(fèi)達(dá)到2.28元/平米，高于其的住宅物業(yè)平均收費(fèi)的2.14元/平米，貌似擺脫低價(jià)外拓的一般路徑，然則外拓委實(shí)有限尚難定論。

當(dāng)下物業(yè)管理的外延不斷擴(kuò)大，社區(qū)增值服務(wù)被用來當(dāng)做物管高級(jí)化的一道衡量指標(biāo)。恒大物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)收入占比由2017年的5.7%升至2019年的7.8%，并進(jìn)一步升至2020上半年的11.1%，著實(shí)向著高級(jí)化邁進(jìn)。

對(duì)比之下，融創(chuàng)服務(wù)略顯滯后，社區(qū)增值服務(wù)貢獻(xiàn)率僅3.4%，金科服務(wù)與恒大物業(yè)持平，世茂服務(wù)則高達(dá)26.7%。

綜上分析可知，于最近上市的物業(yè)頭部物業(yè)公司之中，恒大物業(yè)的規(guī)模、收入均居上乘，盈利能力尚待觀察，關(guān)聯(lián)方嚴(yán)重依賴則不得不防。