中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)格局正在發(fā)生明顯的變化。不難看出，“新一輪一線城市房?jī)r(jià)上漲輪動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始了”！

在剛剛過(guò)去的2020年末，一線城市房?jī)r(jià)年末迎來(lái)翹尾，進(jìn)入2021年1月，一線城市房?jī)r(jià)猶如脫韁的野馬，開(kāi)始瘋漲！

眾所周知，一線城市向來(lái)被當(dāng)做房?jī)r(jià)漲跌的風(fēng)向標(biāo)，其房?jī)r(jià)走勢(shì)影響著整個(gè)市場(chǎng)情緒。

而新一輪的一線城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)，會(huì)否將預(yù)示出一種新的市場(chǎng)趨勢(shì)？未來(lái)，中國(guó)樓市房?jī)r(jià)格局將會(huì)發(fā)生什么變化？

01

瘋狂的一線城市房?jī)r(jià)

近期一線城市的房?jī)r(jià)，漲的究竟有多“瘋狂”？

我們先看一下，最近一線城市的樓市情況：

上海新房認(rèn)籌火熱、二手房房東跳價(jià)、惜售，不少二手學(xué)區(qū)房跳漲；

深圳調(diào)控后依舊火熱不減，廣州下半年接棒深圳，南沙部分區(qū)域漲幅明顯；

……

本輪一線城市房?jī)r(jià)上漲的輪動(dòng)順序是，深圳、上海漲完之后廣州漲，現(xiàn)在北京也已經(jīng)熱了起來(lái)。

北京房?jī)r(jià)正在以肉眼可見(jiàn)的速度上漲，具體關(guān)于北京的房?jī)r(jià)分析，大家可以看前幾天的文章《北京正站在房?jī)r(jià)上漲的前夜 》。

而廣州樓市近幾年一直跟著深圳輪動(dòng)，深圳上漲后，廣州也會(huì)跟著上漲。

以下是過(guò)去2020年，四大一線城市房?jī)r(jià)漲跌趨勢(shì)圖，我們從圖中可以很明顯的看出這一輪的輪動(dòng)順序。

過(guò)去一年，因“黑天鵝”事件影響，2020年一線城市房?jī)r(jià)從2月份開(kāi)始下跌，4月份觸底，隨著疫情逐漸被控制，5月份整體房?jī)r(jià)迎來(lái)觸底反彈。

深圳房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有受到疫情的任何影響，上海房?jī)r(jià)在5月迎來(lái)反彈后呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲趨勢(shì)；廣州房?jī)r(jià)呈現(xiàn)震蕩性上漲趨勢(shì)；北京房?jī)r(jià)則在5月迎來(lái)短暫小幅反彈后，沒(méi)有迎來(lái)平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，而是仍然呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情

在過(guò)去的一年，一線城市的房?jī)r(jià)分化還是非常明顯的，深圳不斷創(chuàng)新高，北京仍下跌。

過(guò)去幾年間，一線城市房?jī)r(jià)一直都各有各的趨勢(shì)，然而，一切的分化終有回歸同步的一刻。

到了去年年底四大一線城市房?jī)r(jià)終于迎來(lái)了環(huán)比集體上漲，且漲幅都在0.5%以上。

一線城市房?jī)r(jià)靠一己之力堅(jiān)挺拉動(dòng)了年末70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的翹尾行情。

接下來(lái)，我們從數(shù)據(jù)的維度深入看一下一線城市房?jī)r(jià)：

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020 年全國(guó) 70 個(gè)大中城市中，北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)再度領(lǐng)漲。

北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市新房、二手房均價(jià)分別環(huán)比上漲0.3%、0.6%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比分別上漲3.9%、8.6%，其中，新房?jī)r(jià)格漲幅與上月相同，二手房比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市房?jī)r(jià)再度領(lǐng)漲，這是過(guò)去5年來(lái)一線城市房?jī)r(jià)首次集體上漲。

再對(duì)比看一下其他等級(jí)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：

以二手房來(lái)看，（房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看二手房更客觀，因?yàn)槎址渴艿秸叩挠绊懕容^小，更能反映真實(shí)的價(jià)格情況）

31個(gè)二線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.2%；35個(gè)三線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，同比上漲1.4%；

筆者簡(jiǎn)單整理了一份“2020年各等級(jí)城市房?jī)r(jià)漲跌變化”的對(duì)比數(shù)據(jù)：

從上面對(duì)比數(shù)據(jù)的表中，可以很明顯看出一線城市和其他等級(jí)城市之間的房?jī)r(jià)差距。

一線城市漲幅明顯高于其他等級(jí)的城市，無(wú)論是同比還是環(huán)比漲幅，四大一線城市的房?jī)r(jià)在全國(guó)漲幅榜上都排名居前。

02

下跌的三四線城市房?jī)r(jià)

相比一線城市二手房?jī)r(jià)格的整體上漲，2020 年三四線城市的二手房?jī)r(jià)格則同比出現(xiàn)明顯下跌。

同樣我們先看由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2020年12月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：

從以上數(shù)據(jù)表中，我們可以看到，

在過(guò)去一年里，一些典型北方城市如牡丹江、濟(jì)南、鄭州、天津、太原、煙臺(tái)、青島的二手房跌幅很大。

根據(jù)其他數(shù)據(jù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)，筆者還整理出了如下幾份數(shù)據(jù)表，有助于大家更加直觀全面的了解當(dāng)下的樓市行情。

2020年跌幅較大的大中城市有，山東省省會(huì)濟(jì)南，河北省省會(huì)石家莊，黑龍江省會(huì)哈爾濱，山西省省會(huì)太原，山東除了省會(huì)濟(jì)南房?jī)r(jià)在跌，青島、煙臺(tái)房?jī)r(jià)同比也在跌。

近幾年樓市一直在調(diào)控，房?jī)r(jià)有漲有跌，然而一些城市房?jī)r(jià)與歷史最高點(diǎn)相比，下跌幅度卻很大。

與歷史房?jī)r(jià)高點(diǎn)相比：從分區(qū)域的角度看，跌幅超過(guò)15%的城市分布于京津冀(4個(gè))、北部灣(1個(gè))、大灣區(qū)城(1個(gè))、山東半島(2個(gè))，滇西(1個(gè))，北京是唯一的一線城市。

2020年南北方城市房?jī)r(jià)TOP10榜單：

南北方城市房?jī)r(jià)前10名，南方前10均價(jià)是北方前10的1.93倍。

在過(guò)去的2020年房?jī)r(jià)最高的十大城市中，北方僅剩2城，北京、天津；房?jī)r(jià)top30榜單中，北方僅占5席，北京、天津、青島、大連、西安。

所以總結(jié)下以上數(shù)據(jù)，我們便能發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題：

在過(guò)去一年甚至幾年內(nèi)，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了很明顯的分化現(xiàn)象，樓市區(qū)域分化越來(lái)越明顯；北方城市多跌，南方沿海城市多漲。

房?jī)r(jià)排名前30的城市，北方寥寥無(wú)幾，全面被南方碾壓。鄭州房?jī)r(jià)跌回3年前、青島樓盤大跌引維權(quán)等等各種現(xiàn)象，一些典型北方三四線城市正在承受前所未有的重壓。

然而也不只有一些北方的三四線城市處在房?jī)r(jià)急速下跌的通道中束手無(wú)策，一些南方的三四線城市同樣面臨下跌的必然命運(yùn)……

在2020年跌幅最大的十五座城市榜單中，我們看到反而南方城市偏多一些，這些城市地理位置主要分布在兩廣、四川、山東、哈爾濱等省份，多是地級(jí)市。

（綠色標(biāo)注代表北方，黃色代表南方）

所以，從以上的數(shù)據(jù)中，大家看到了目前“中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)格局了嗎”？

一線城市火熱不已、一些缺乏區(qū)域利好支撐的三四線樓市正在加速被拋棄！

03??

城市洗牌背后的邏輯

與一線城市火熱形成對(duì)比的是：三四線樓市的矛盾現(xiàn)狀，已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越突出。

任澤平曾提出業(yè)內(nèi)經(jīng)典的分析框架“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。

“ 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，人口不是負(fù)擔(dān)，而是經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力的源泉，是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的基礎(chǔ)，人口遷移帶來(lái)的居住需求是房地產(chǎn)發(fā)展的根基。”

中國(guó)人口遷移的趨勢(shì)勢(shì)必影響著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，從國(guó)家層面來(lái)看，長(zhǎng)期倡導(dǎo)“城市群”模式，尊重人口遷移聚集的基本規(guī)律和趨勢(shì)不會(huì)變。

從全域?qū)用婵矗?strong>近4年一、二線城市人口年均增速為1.33%、0.69%，人口持續(xù)流入但增速放緩；三、四線城市人口年均增速為0.38%、0.34%，人口持續(xù)流出。

近幾年，全國(guó)各地開(kāi)啟“搶人大戰(zhàn)”，2020年搶人大戰(zhàn)更是進(jìn)入到白熱化的階段。多地下場(chǎng)搶人，一些二三四線城市放低落戶門檻，就連一線城市上海、廣州甚至都不惜放下姿態(tài)下場(chǎng)搶人。

然而，各大城市搶人的背后邏輯卻各有不同，一線城市搶的是人才，而一些三四線下場(chǎng)搶人不妨可以說(shuō)是給地方樓市救急，當(dāng)然這背后的邏輯遠(yuǎn)比這個(gè)更加深刻。

未來(lái)，城市洗牌會(huì)越來(lái)越殘酷。

在樓市大分化的背景下，中國(guó)樓市格局正在發(fā)生根本性的變化：從過(guò)去的全面普漲，局部暴漲時(shí)代的終結(jié)，如今到熱點(diǎn)輪動(dòng)，漲跌互現(xiàn)。

漲跌分化的同時(shí)，樓市熱度也將會(huì)持續(xù)向一二線核心城市聚焦。

未來(lái)，一線城市的樓市將始終會(huì)是受追捧的存在，而后會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)強(qiáng)一線、一些二線城市開(kāi)始房?jī)r(jià)輪動(dòng)。

但是，一些缺乏人口與經(jīng)濟(jì)支撐的三四線，房?jī)r(jià)注定沒(méi)有未來(lái)！

三四線的樓市不僅沒(méi)有未來(lái)、缺乏想象的空間，而且還很“危險(xiǎn)”！

2020年有多少人被三四線的“問(wèn)題房產(chǎn)”困住。

在新一輪的樓市分化下，一二線核心城市在飛漲，三四線卻一片落寞。而三四線城市今天的落寞，不僅僅是因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)和人口基本面缺乏支撐的問(wèn)題，同樣還因?yàn)槿木€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處在不成熟的階段，問(wèn)題房產(chǎn)、被下跌的房?jī)r(jià)套牢幾年，我想沒(méi)有誰(shuí)買房的初衷是想當(dāng)被“困住”的韭菜。

最后，筆者在網(wǎng)上曾看到這樣一個(gè)觀點(diǎn)“越窮，越容易買錯(cuò)房！”

那么，實(shí)際上“窮”和“容易買錯(cuò)房”二者之間存在什么必然的邏輯關(guān)系嗎？

這里，無(wú)非是一個(gè)“買房思維”的問(wèn)題，不要讓貧窮的思維影響你人生買房這項(xiàng)重要決策。

買房和買東西一個(gè)道理，從價(jià)值的角度來(lái)看商品本身，價(jià)格高的它不一定貴，而價(jià)格低的它也不一定便宜，應(yīng)用到買房的邏輯則是，房?jī)r(jià)高的它不一定有泡沫，房?jī)r(jià)低也不一定就安全。

買核心城市核心地段稀缺的房產(chǎn)，總是沒(méi)錯(cuò)的，而“一些小城市的房子永遠(yuǎn)不要碰！”

來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)《樓市相對(duì)論》