近年來(lái)隨著房產(chǎn)信息化的穩(wěn)步推進(jìn)，市場(chǎng)上逐漸涌現(xiàn)出了一大批諸如安居客、貝殼找房（以下簡(jiǎn)稱“貝殼”）等數(shù)字化房地產(chǎn)中介平臺(tái)。在眾多平臺(tái)中，貝殼憑借其獨(dú)特的模式和創(chuàng)新的理念，使其市占率得到了飛速提升，它也在很短時(shí)間內(nèi)就長(zhǎng)成了行業(yè)翹楚。

不過(guò)，隨著國(guó)家加大了對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的整頓，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)整體降溫，各大房企的生存也變得日益艱難。作為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)中介平臺(tái)，貝殼自然也難以幸免。

（配圖來(lái)自Canva可畫）

增收不增利

近日，房地產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼找房發(fā)布了2021年第二季度財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，該季度貝殼營(yíng)業(yè)收入為241.73億元，同比增長(zhǎng)了20%；凈利潤(rùn)僅11.15億元，較去年同期的28.38億元同比大幅下滑了60%，增收不增利的現(xiàn)象尤其明顯。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，該季度貝殼二手房交易服務(wù)營(yíng)收為96.28億元，同比增長(zhǎng)4%；新房交易服務(wù)營(yíng)收為138.85億元，同比增長(zhǎng)31.9%；新興服務(wù)和其他服務(wù)營(yíng)收為6.59億元，同比增長(zhǎng)50.6%。而各項(xiàng)業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)，均得益于消費(fèi)者對(duì)其服務(wù)品質(zhì)的高度認(rèn)可。財(cái)報(bào)顯示，該季度貝殼移動(dòng)端月均活躍用戶（MAU）高達(dá)5211萬(wàn)人，同比提升了33.5%。

不過(guò)，各大業(yè)務(wù)的顯著增長(zhǎng)，似乎并未拉動(dòng)其毛利率水平的有效提升，甚至還出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)象。據(jù)悉，2021年第二季度貝殼毛利潤(rùn)僅為53億元，與去年同期的66億元相比減少了20%；而其毛利率僅22.1%，相比去年同期的32.5%，下滑了10.4個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，主要與其營(yíng)業(yè)成本的大幅上升有關(guān)。財(cái)報(bào)顯示，貝殼該季度營(yíng)業(yè)成本為188億元，與去年同期的136億元相比，大幅增長(zhǎng)了38.6%。而營(yíng)業(yè)成本增高最主要的原因之一則是由于門店與經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的大幅增加。財(cái)報(bào)顯示，該季度貝殼的門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量均呈增長(zhǎng)之勢(shì)，門店達(dá)52868家，同比增長(zhǎng)25.1%；經(jīng)紀(jì)人則有548600人，同比增長(zhǎng)20.3%。

整體來(lái)看，貝殼的核心數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)了一定的增長(zhǎng)之勢(shì)。不過(guò)，雖然貝殼一切都在向好發(fā)展，但無(wú)論是在內(nèi)部還是外部，貝殼都面臨著不同的難題。

內(nèi)部業(yè)務(wù)承壓

雖然該季度貝殼各項(xiàng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)十分引人矚目，但向好的業(yè)績(jī)卻并未給其股價(jià)帶來(lái)更多利好。據(jù)悉，貝殼8月13日收盤價(jià)為每股17.8美元，已跌破了每股20美元的發(fā)行價(jià)，相比去年8月13日貝殼上市首日每股37.44美元的收盤價(jià)幾乎腰斬不說(shuō)，與去年11月20日每股79.40美元的最高價(jià)更是無(wú)法相提并論。而在貝殼股價(jià)一路下滑的背后，其各項(xiàng)業(yè)務(wù)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也在加劇。

一來(lái)，政策嚴(yán)格監(jiān)管下二手房市場(chǎng)遇冷，貝殼二手房交易增長(zhǎng)也幾乎陷入停滯。隨著今年年初各地“上調(diào)二手房貸利率”“二手房指導(dǎo)價(jià)”等一系列調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，二手房交易熱度和成交量均開始有所降低。而二手房業(yè)務(wù)作為貝殼的支柱業(yè)務(wù)，自然也在監(jiān)管重壓的沖擊下，交易量出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)悉，今年6月貝殼有近50個(gè)城市的二手房成交量，環(huán)比下降約20%。

二來(lái)，貝殼的新房交易雖然仍在維持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但該業(yè)務(wù)也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)貝殼線上線下的野蠻擴(kuò)張使其體量日漸龐大，而由“規(guī)?！睅?lái)的優(yōu)勢(shì)，雖使貝殼在新房渠道方面掌握了更大的話語(yǔ)權(quán)，但同樣也使其受到了越來(lái)越多的反壟斷質(zhì)疑。

另外，新房業(yè)務(wù)雖已成為貝殼的第一大營(yíng)收來(lái)源，但其交易額卻仍低于二手房，未來(lái)貝殼的新房業(yè)務(wù)能否繼續(xù)維持高增長(zhǎng)，仍然充滿了不確定性。財(cái)報(bào)顯示，2021Q2貝殼總交易額（GTV）達(dá)1.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%。二手房GTV為6520億元，同比增長(zhǎng)11.7%；新房GTV為4983億元，同比增長(zhǎng)32.3%。

三來(lái)，新興業(yè)務(wù)增長(zhǎng)雖快但基數(shù)太低，想成新的增長(zhǎng)引擎目前仍有一定困難。貝殼二手房和新房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)日漸緩慢，而新興服務(wù)和其他服務(wù)的營(yíng)收增速卻高達(dá)50%，有望成為拉高貝殼營(yíng)收的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。貝殼也深知這一點(diǎn)，于是開始在該業(yè)務(wù)上持續(xù)發(fā)力，但由于該業(yè)務(wù)占總營(yíng)收的比例只有3%，基數(shù)實(shí)在過(guò)低，所以其成為貝殼支柱業(yè)務(wù)還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

顯然，隨著二手房調(diào)控政策不斷收緊，貝殼的盈利能力或多或少都受到了影響；再加上靈魂人物辭世，貝殼內(nèi)部更是承受了巨大震動(dòng)。所以，即便是擁有了萬(wàn)億市場(chǎng)，貝殼依然不能高枕無(wú)憂。

外部擴(kuò)張受限

貝殼現(xiàn)在雖然已經(jīng)在國(guó)內(nèi)房企市場(chǎng)名列前茅，但仍要承受來(lái)自外界的各種各樣的壓力。所以，即便是在同行中鮮有敵手，貝殼仍存在諸多挑戰(zhàn)。

首先，在用戶規(guī)模上，貝殼就被58旗下的安居客壓了一頭。眾所周知，有了用戶就有了變現(xiàn)的資本，所以用戶對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的重要性毋庸置疑。然而根據(jù)Mob研究院發(fā)布的《2020下半年中國(guó)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大報(bào)告》顯示，安居客、貝殼找房的在裝用戶數(shù)分別為3295.3萬(wàn)人、1987.6萬(wàn)人，鏈家為1000.1萬(wàn)人，安居客的用戶規(guī)模實(shí)屬業(yè)內(nèi)第一，貝殼只能緊隨其后屈居第二。

其次，萬(wàn)億地產(chǎn)江湖中，除了老對(duì)手安居客，還在不斷涌現(xiàn)出的各類新秀要與貝殼分羹。作為房產(chǎn)中介中戰(zhàn)線最長(zhǎng)、護(hù)城河最深的平臺(tái)，貝殼一直是行業(yè)內(nèi)各玩家狙擊的目標(biāo)。不管是純線上的58同城，還是線下的易居、我愛我家等老對(duì)手，亦或是恒大的房車寶、萬(wàn)科的樸鄰、碧桂園的有瓦等一眾新秀，都鉚足了勁兒想要從貝殼的手中分一杯羹。

最后，貝殼的科技屬性不高，在市場(chǎng)上沒(méi)有極其突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。貝殼上市時(shí)就定位于“以科技為驅(qū)動(dòng)的服務(wù)平臺(tái)”，但經(jīng)過(guò)一年的發(fā)展，其收入結(jié)構(gòu)依然是超過(guò)97%的營(yíng)收，來(lái)自于新房、二手房的交易傭金，而具有科技屬性的特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)及其他增值業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收入占比還不到3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以與其科技之名相提并論。

總而言之，不論是受政策調(diào)控的限制還是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，貝殼的前景都不容樂(lè)觀。不過(guò)，如今的貝殼已經(jīng)開始在低頻的房屋租購(gòu)市場(chǎng)中尋找到更大的價(jià)值，相信經(jīng)過(guò)現(xiàn)實(shí)的磨礪之后，貝殼仍然有殺出重圍的希望。