作者 l 橙子

4月末，國內(nèi)龍頭房企之一金地集團(tuán)先后披露了2021年年報(bào)和2022年一季報(bào)。

從面上來看，相比大多數(shù)業(yè)績大幅下滑的房企，金地集團(tuán)2021年盡管業(yè)績同樣出現(xiàn)下滑，但簽約銷售額卻同比增長18.15%，達(dá)到2867.1億元，完成2021年全年銷售目標(biāo)的102%。

圖片來源：金地集團(tuán)官方公告

在杠桿表現(xiàn)方面，金地到2021年仍舊保持三道紅線綠檔，到今年一季度，金地也實(shí)現(xiàn)營收大幅增長。

但如果深入來看，金地卻面臨盈利質(zhì)量下降、短期債務(wù)壓力等實(shí)際問題。

2021年增收不增利

整個(gè)2021年，金地實(shí)現(xiàn)營收992.3億元，同比增長18.16%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤94.1億元，同比增速為-9.5%，這也是金地自2015年歸母凈利負(fù)增長19.94%后，該指標(biāo)再度負(fù)增長。

拉長時(shí)間周期來看，上市至今21年，金地總共經(jīng)歷了4輪歸母凈利同比負(fù)增長，分別是：

2008年實(shí)現(xiàn)歸母凈利8.41億元，同比負(fù)增長12.86%；

2013年，實(shí)現(xiàn)歸母凈利36.09億元，同比負(fù)增長2.92%；

剩余兩次則是2015年和2021年。

圖片來源：東方財(cái)富

而金地每次歸母凈利負(fù)增長基本都屬于房地產(chǎn)行業(yè)遭遇發(fā)展困境的一年，可以認(rèn)為金地營收質(zhì)量與整個(gè)房地產(chǎn)市場繁榮程度高度正相關(guān)。從某種程度而言，也在論證金地在脫離房地產(chǎn)主業(yè)后，其他業(yè)務(wù)似乎并不能為其帶來額外的營收增長。

從金地年報(bào)來看，2021年金地毛利率同比下降11.68個(gè)百分點(diǎn)至21.18%，這也是自2018年金地毛利率達(dá)到42.68%后，連續(xù)3年下降。同期金地凈利率也從2018年的24.06%，降至2021年13.09%。

圖片來源：東方財(cái)富

再到今年一季度，金地實(shí)現(xiàn)合約銷售額455.1億元，同比下降33.70%。但業(yè)績層面，金地一季度實(shí)現(xiàn)營收133.54億元，同比增長82.18%，歸母凈利潤6.26億元，同比增長10.82%。

圖片來源：東方財(cái)富

不過，盡管一季度營收表現(xiàn)不錯(cuò)，但毛利率和凈利率表現(xiàn)同樣大幅下降。其中一季度毛利率為19.72%，同比下降12.09個(gè)百分點(diǎn)，同期凈利率為4.94%，同比下降8.44個(gè)百分點(diǎn)。

圖片來源：東方財(cái)富

不難發(fā)現(xiàn)，近年來隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場步入寒冬，金地對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)的過度依賴，讓其快速享受房地產(chǎn)紅利的同時(shí)，也讓其受樓市大環(huán)境影響明顯。

多因素作用

持續(xù)拉低經(jīng)營質(zhì)量

當(dāng)然，導(dǎo)致金地盈利質(zhì)量下滑的原因除了樓市大環(huán)境影響，另外更主要的原因還在于金地本身經(jīng)營結(jié)構(gòu)難以維持高質(zhì)量增長。

整個(gè)2021年，金地實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額2867.1億元，但根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)：

2021年金地集團(tuán)權(quán)益銷售額為1776.9億元，權(quán)益占比61.98%，較2020年同比下降1個(gè)百分點(diǎn)。

不僅如此，2021年金地集團(tuán)總土儲(chǔ)面積6398萬平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)面積為2923萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)占比45.69%，而2020年金地權(quán)益土儲(chǔ)占比達(dá)53%，權(quán)益土儲(chǔ)占比同比下降了7.31個(gè)百分點(diǎn)。

而且2021年公司全年新增土儲(chǔ)1636萬平方米，但權(quán)益土儲(chǔ)只有約648萬平方米，權(quán)益占比則不到40%

圖片來源：金地集團(tuán)2021年年報(bào)

土儲(chǔ)權(quán)益占比較低盡管能夠降低成本做大土儲(chǔ)規(guī)模，但利益分成也會(huì)同比降低。此外，整個(gè)2021年，金地的各項(xiàng)支出成本，則處于持續(xù)增量狀態(tài)。

根據(jù)其年報(bào)數(shù)據(jù)：

2021年全年金地營業(yè)總成本為908.2億元，同比增加約34%，其中營業(yè)成本同比增加39%至779.8億元。

財(cái)務(wù)費(fèi)用則達(dá)到6.5億元，2020年同期該數(shù)字為-5億元。這也是自2017年以來，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用首次大幅增長，此前2017年到2019年分別為-1.18億元、-6.53億元和1.01億元。

圖片來源：東方財(cái)富

一方面是土儲(chǔ)權(quán)益持續(xù)下降，另一方面則是各項(xiàng)成本支出大增，入少出多之下，導(dǎo)致金地盈利質(zhì)量承壓。

此外，從金地業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，金地當(dāng)前主營業(yè)務(wù)主要分“房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和物業(yè)出租及其他”三大類，其中房地產(chǎn)占主要比例，在2021年?duì)I收占比中達(dá)89%。

但該項(xiàng)主業(yè)全年?duì)I業(yè)成本同比增長了42.13%，致使其毛利率同比下降13.91個(gè)百分點(diǎn)。

另一項(xiàng)物業(yè)出租同樣處于增收不增利狀態(tài)，全年?duì)I業(yè)成本同比增長25.8%，毛利率同比下降4.47個(gè)百分點(diǎn)。

盡管物業(yè)管理表現(xiàn)相對(duì)較好，但僅拉動(dòng)毛利率同比增長0.53個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)集團(tuán)整體毛利率增長的貢獻(xiàn)微乎其微。

圖片來源：金地集團(tuán)2021年年報(bào)

如此一來，便不難理解金地在2021年交出的這份增收不增利，且歸母凈利利潤為負(fù)增長的成績單了。

短期債務(wù)持續(xù)承壓

除了盈利方面增收不增利，債務(wù)壓力同樣是金地難以繞開的問題。

從面上看，金地算是目前為數(shù)不多三檔融資紅線全綠的房企。其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率67.6%，凈負(fù)債率55.2%，現(xiàn)金短債比1.4。整體平均融資成本也處于行業(yè)低位，只有4.56%。

圖片來源：金地集團(tuán)2021年年報(bào)

但撥開表面看本質(zhì)，截至2021年，金地總負(fù)債規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3526億元，其中流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)2581億元，占比73.2%。

在全部流動(dòng)負(fù)債中，短期借款規(guī)模為40.37億元，同比增長44%，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款達(dá)395億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債372.8億元，三項(xiàng)累計(jì)808.17億元。而同期金地集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為645.1億元，尚不能完全覆蓋上述債務(wù)。

圖片來源：東方財(cái)富

根據(jù)金地集團(tuán)年報(bào)數(shù)據(jù)：

截至2021年末，公司有息負(fù)債1256.49億元，其中，銀行借款占比為52.99%，公開市場融資占比為44.07%，其他融資占比為2.94%。

公司長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的68.25%，意味著全部短期負(fù)債接近400億元。

圖片來源：金地集團(tuán)2021年年報(bào)

可見，從賬面來看，金地當(dāng)前貨幣資產(chǎn)似乎足以覆蓋短期債務(wù)，但如果從全部短期負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，算上日常營運(yùn)資金，金地或存一定短期償債壓力。

持續(xù)增長的少數(shù)股東權(quán)益，也讓金地一直飽受明股實(shí)債的質(zhì)疑。

另一方面在資本市場，金地也在遭遇股東拋售。

自去年9月首度減持以來，截至去年12月24日，大家人壽已經(jīng)六次減持金地集團(tuán)，合計(jì)減持約6.77億股，占總股本的15%。有行業(yè)人士粗略統(tǒng)計(jì)，大家人壽自9月來的減持“套現(xiàn)”金額逾70億元。

此前財(cái)報(bào)顯示：

減持前，大家人壽持有金地集團(tuán)的普通股累計(jì)達(dá)到9.22億股，占該公司總股本的20.43%，位列第二大股東。一系列減持下來，盡管目前大家人壽仍是金地第三大股東，但持股比例已經(jīng)降至5.43%。

圖片來源：東方財(cái)富

對(duì)此業(yè)內(nèi)認(rèn)為，大家人壽的撤退，意味著長線資金對(duì)金地集團(tuán)的信心不再。若市場真印證該觀點(diǎn)，則意味著金地將遭遇另一股不亞于樓市寒冬的資本危機(jī)。

如今對(duì)金地而言，相比為保持規(guī)模繼續(xù)支撐，或許“減肥增肌”才是首要任務(wù)。

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