紅線壓頂 開啟自救模式

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，9月6日，在恒大的營銷大會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，同時(shí)出臺一系列促銷組合拳，目標(biāo)是在"金九銀十"兩個(gè)月要賣2000億元，這意味著單月銷售額要沖刺1000億元。

雖然這種大幅降價(jià)的行為會(huì)被同行所詬病，但恒大已經(jīng)別無選擇，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，尤其近期"三道紅線"、"四檔管理"的監(jiān)管規(guī)則出臺，恒大已經(jīng)很難向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。通過降價(jià)促銷快速回籠資金是恒大的現(xiàn)實(shí)選擇，也是唯一選擇。

所謂"三道紅線"是指：

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；

2、凈負(fù)債率大于 100%；

3、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

所謂"四檔管理"是指：根據(jù)"三道紅線"觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為"紅、橙、黃、綠"四擋。

1、"三線"均超出閾值為"紅色檔"，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；

2、"二線"超出閾值為"橙色檔"，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；

3、"一線"超出閾值為"黃色檔"，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；

4、"三線"均未超出閾值為"綠色檔"， 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

從上述表格可以看到，恒大三道紅線全踩，若要符合監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，降負(fù)債是其重中之重。有鑒于此，恒大集團(tuán)董事局主席許家印提出2020年開始全面實(shí)施"高增長、控規(guī)模、降負(fù)債"戰(zhàn)略，計(jì)劃大幅降低負(fù)債總額和凈負(fù)債率，并提出從2020年起，總負(fù)債每年要下降1500億元，到2022年底降到4000億元以下。

這對恒大而言，顯然壓力不小，于是恒大開啟了"賣賣賣"的自救模式。據(jù)媒體報(bào)道，為了在"金九銀十"這一房產(chǎn)的黃金銷售期實(shí)現(xiàn)搶收，恒大祭出了全國樓盤7折特大優(yōu)惠政策，同時(shí)還推出網(wǎng)上賣房2000抵2萬、清尾最高88折等多重額外折扣讓利。且此次的優(yōu)惠政策覆蓋全國600個(gè)樓盤，目標(biāo)是為了在兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)2000億元的銷售額。

據(jù)媒體推算，按照此次推出的優(yōu)惠政策，一套原價(jià)100萬元的房產(chǎn)，如果享受所有折扣優(yōu)惠，現(xiàn)在購買只需要58萬元左右。

其實(shí)早在7月份，恒大還曾大手筆出售了200多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。其中有恒大曾大手筆投資的海南?；◢u項(xiàng)目，雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店在內(nèi)的三個(gè)酒店和一個(gè)會(huì)議中心。這不由得讓人想起了2017年至2018年的萬達(dá)。

薄利多銷 凈利率大幅下降

"賣賣賣"模式的效果是立竿見影的，恒大8月31日發(fā)布了2020年半年報(bào)。1-6月其銷售額、銷售面積紛紛上漲。

具體來看，2020年前6個(gè)月，恒大的合約銷售額為3488.4億元，較2019年同期增長23.8%。合約銷售面積為3863.2萬平方米，較2019年同期增長47.5%。這兩個(gè)增速，是恒大近兩年來取得的較好成績。

房子賣得好，收入自然不錯(cuò)。2020年前6個(gè)月，恒大營收2666.3億元，較2019年同期增長17.5%。

不過，利潤方面不太樂觀。恒大經(jīng)營利潤持續(xù)下降，報(bào)告期內(nèi)恒大經(jīng)營利潤為473.79億元，較去年同期的606.2億元減少22%。

毛利和凈利也雙雙在降。報(bào)告期內(nèi)，恒大的毛利為666.8億元，較去年同期的772.6億元減少13.7%；毛利率為25%，較去年同期的34%下降9個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，恒大的凈利潤為147.6億元，較去年同期的270.6億元下降45.5%；凈利率為5.5%，較去年同期的11.9%下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。

在營收增長的情況下，凈利潤大概率是同步增長的。然而恒大的凈利潤卻是大幅下降的，這也間接說明了恒大確實(shí)是在薄利多銷。對此恒大在公告中解釋，由于疫情影響，集團(tuán)進(jìn)行了全國促銷活動(dòng)，實(shí)施銷售價(jià)格優(yōu)惠，銷售價(jià)格下降，所以出現(xiàn)了報(bào)告期內(nèi)收入增加，利潤減少的情況。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)恒大的銷售及營銷成本為137億元，較去年同期的101.5億元增長35%。

令人疑惑的是，一系列的自救之后，恒大的負(fù)債不降反升，截至2020年6月30日已經(jīng)高達(dá)1.98萬億元，同比增長13.08%；資產(chǎn)負(fù)債率為86.24%，凈負(fù)債率則依然高達(dá)127.3%，恒大顯然任重而道遠(yuǎn)。

參考文章：

1．《恒大到了危險(xiǎn)的邊緣：7折割肉賣房 資金鏈要斷了？》

2.《恒大地產(chǎn)全線7折促銷，許家印親自督戰(zhàn)，要求2個(gè)月賣2000億》

3.《恒大開始搞大事了》