焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2022年第22周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測(cè)時(shí)間：5月28日至6月2日

一、宏觀政策：

1、全國：國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知》。（詳見附注1）

焦點(diǎn)研究院：《通知》明確了下一階段房地產(chǎn)行業(yè)政策支持的方向：1、在因城施策方面，實(shí)際貸款利率仍有下降空間，住房公積金租房提取額度也可根據(jù)需求繼續(xù)提高；2、在房企融資方面，民營企業(yè)債券融資交易費(fèi)減免，民營房企再迎利好；3、在土地市場(chǎng)方面，年度新增建設(shè)用地也可擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模。

2、四川省成都市：進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策，涉購房條件、二手交易、公積金等。（詳見附注2）

焦點(diǎn)研究院：此次調(diào)控繼續(xù)從需求端入手，成都也是繼南京、杭州等城市后又一座支持多孩家庭購房的新一線城市。相比5月16日僅從住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上放開，本次優(yōu)化力度明顯更大，針對(duì)剛需改善群體。而短時(shí)間內(nèi)連續(xù)祭出兩次調(diào)整，也說明當(dāng)?shù)卣畬?duì)改善市場(chǎng)環(huán)境的急迫。不過，政策調(diào)控能否短時(shí)間影響市場(chǎng)預(yù)期，購房者是否仍會(huì)處于觀望態(tài)勢(shì)，仍需要進(jìn)一步觀察市場(chǎng)走勢(shì)。

二、企業(yè)經(jīng)營：

1、新城控股：發(fā)行10億中票，首單民營地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證落地；

新城發(fā)展：子公司成功發(fā)行1億美元7.95%優(yōu)先綠色票據(jù)。

碧桂園：5億元公司債券在深交所上市。（詳見附注3）

焦點(diǎn)研究院：部分民營房企發(fā)行信用保護(hù)工具債券的政策支持迅速落地，意義有三：1、信用保護(hù)憑證真正用于房企紓困，給解決民營房企“融資難”問題做出示范；2、商業(yè)銀行在提供信用增信的同時(shí)，必然背負(fù)了不小的違約風(fēng)險(xiǎn)，敢于“冒風(fēng)險(xiǎn)”說明銀行對(duì)企業(yè)的信用資質(zhì)和擺脫困境的能力依舊充滿信心；3、未來債券發(fā)行+信用保護(hù)的方式將擴(kuò)容，包括但不限于創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、擔(dān)保增信、交易型增信、信用聯(lián)結(jié)票據(jù)、直接投資以及地方國企合作等模式。

拿到發(fā)債入場(chǎng)券的民營房企接連打通境內(nèi)外債券融資通道，結(jié)合決策層對(duì)民企融資的持續(xù)鼓勵(lì)，民營房企信心得到極大提振，后續(xù)發(fā)行規(guī)模及種類有望繼續(xù)擴(kuò)大。

三、土地市場(chǎng)：

1、5月30日，長春2022年首批集中供地迎來成交日，僅1宗綠園區(qū)地塊成交，由長春萬盛置業(yè)以2.6億元底價(jià)摘得，另一宗南關(guān)區(qū)提前終止交易。（詳見附注4）

焦點(diǎn)研究院：長春的集中供地在2021年下半年以來就面臨著流拍率較高的情況。在2022年首批次集中供地過程中，僅供應(yīng)兩宗住宅用地，供地信心明顯不足。長春的樓市頗具代表性，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏長期動(dòng)力使得民眾購買力不足，樓市庫存較高，上半年的疫情使得新房去化雪上加霜，政府通過減少土地供應(yīng)來平抑市場(chǎng)需求，為了刺激樓市復(fù)蘇，通過出臺(tái)放松政策來刺激需求，放松對(duì)房企的監(jiān)管。

附注1：

5月31日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知》，扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的一攬子政策措施包括六個(gè)方面33項(xiàng)措施，涉及財(cái)政政策7項(xiàng)、貨幣金融政策5項(xiàng)、穩(wěn)投資促消費(fèi)等政策6項(xiàng)、保糧食能源安全政策5項(xiàng)、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定政策7項(xiàng)、?；久裆?項(xiàng)。其中，房地產(chǎn)方面，對(duì)因感染新冠肺炎住院治療或隔離、受疫情影響隔離觀察或失去收入來源的人群，金融機(jī)構(gòu)對(duì)其存續(xù)的個(gè)人住房、消費(fèi)等貸款，靈活采取合理延后還款時(shí)間、延長貸款期限、延期還本等方式調(diào)整還款計(jì)劃；繼續(xù)推動(dòng)實(shí)際貸款利率穩(wěn)中有降。在用好前期降準(zhǔn)資金、擴(kuò)大信貸投放的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制作用，持續(xù)釋放貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制改革效能，發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制作用，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將存款利率下降效果傳導(dǎo)至貸款端，繼續(xù)推動(dòng)實(shí)際貸款利率穩(wěn)中有降；繼續(xù)支持和鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，建立“三農(nóng)”、小微企業(yè)、綠色、雙創(chuàng)金融債券綠色通道，為重點(diǎn)領(lǐng)域企業(yè)提供融資支持。督促指導(dǎo)銀行間債券市場(chǎng)和交易所債券市場(chǎng)各基礎(chǔ)設(shè)施全面梳理收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)民營企業(yè)債券融資交易費(fèi)用能免盡免，進(jìn)一步釋放支持民營企業(yè)的信號(hào)；實(shí)施住房公積金階段性支持政策。受疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不納入征信記錄。各地區(qū)可根據(jù)本地實(shí)際情況，提高住房公積金租房提取額度，更好滿足實(shí)際需要；依據(jù)國土空間規(guī)劃和上一年度進(jìn)城落戶人口數(shù)量，合理安排各類城鎮(zhèn)年度新增建設(shè)用地規(guī)模。

附注2：

5月31日，四川省成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策?！锻ㄖ穬?yōu)化了購房條件。在市中心城區(qū)（青白江區(qū)、新津區(qū)除外，下同）新購買商品住房或二手住房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：第一，購房人具有擬購房所在限購區(qū)域戶籍，或戶籍不在擬購房所在限購區(qū)域但在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社保12個(gè)月以上。第二，市戶籍居民兩人及以上家庭在中心城區(qū)范圍內(nèi)擁有1套以下（含1套）自有產(chǎn)權(quán)住房，或本市戶籍居民成年單身家庭、非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房。在市近郊區(qū)（市）縣（含東部新區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)，下同）新購買商品住房或二手住房的，購房人應(yīng)具有本市戶籍，或非本市戶籍但在本市就業(yè)。

《通知》明確更好滿足多子女家庭住房需求。二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購套數(shù)基礎(chǔ)上新購買1套住房。《通知》優(yōu)化住房交易條件。在全市范圍內(nèi)新購買的商品住房或二手住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年或合同備案之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓?！锻ㄖ吠晟贫愂照{(diào)節(jié)政策。在全市范圍內(nèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征。《通知》支持居民將自有住房用于保障性租賃住房。居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定且5年內(nèi)不上市交易，并納入成都市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺(tái)管理的，可一次性新增購買一套住房。

附注3：

5月30日，新城控股完成2022年度第一期中期票據(jù)簿記。本期中票發(fā)行規(guī)模10億元，期限2+1年，發(fā)行利率6.50%，合規(guī)申購家數(shù)為7，合規(guī)申購金額為8.68億元，有效申購家數(shù)為7，有效申購金額為8.68億元，最高申購價(jià)位6.50%，最低申購價(jià)位6.30%。此前，中債信用增進(jìn)公司設(shè)立中債民企債券融資支持工具，支持符合條件的民營地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)合理的市場(chǎng)融資需求。為助力新城控股中票發(fā)行，5月24日，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW），這也是中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，創(chuàng)設(shè)總金額不超過1.3億元。

5月31日，新城發(fā)展發(fā)布公告稱，新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的7.95%優(yōu)先綠色票據(jù)。公司及發(fā)行人擬將票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債務(wù)的再融資并根據(jù)公司的可持續(xù)金融框架僅用于符合條件的綠色項(xiàng)目。公司及發(fā)行人擬將票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債務(wù)的再融資并根據(jù)公司的可持續(xù)金融框架僅用于符合條件的綠色項(xiàng)目。

5月31日，碧桂園發(fā)布2022年公司債券（第一期）在深交所上市的公告：債券簡(jiǎn)稱22碧地01，于6月1日在深交所上市，本期債券發(fā)行總額為人民幣5億元，票面利率4.50%，發(fā)行期限3（1+1+1）年。

附注4：

4月27日，長春市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2022年度供地計(jì)劃，2022年度長春市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)606公頃，相比2021年長春擬供應(yīng)住宅用地1776公頃，同比減少約66%，此外還強(qiáng)調(diào)在去庫存方面要加大力度。

5月6日，吉林省長春市出臺(tái)了20條穩(wěn)地產(chǎn)措施，在供應(yīng)端繼續(xù)放松監(jiān)管，同時(shí)出臺(tái)措施加大對(duì)房企的金融支持，支持稅收減免，調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策等。