編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

近日，關(guān)于鴻坤集團的兩則新聞引起了「于見專欄」的關(guān)注，一是鴻坤集團退出控股比例達到100%的北京富潤體育發(fā)展有限公司，股份全部清空，這暗示著正在遭遇持續(xù)性債務與經(jīng)營危機的鴻坤地產(chǎn)仍然在想方設法走出困境；二是，鴻坤集團榮獲了相關(guān)機構(gòu)頒發(fā)的“中國地產(chǎn)金磚獎”、2021中國房地產(chǎn)品牌價值雙百強等榮譽，這讓它在房地產(chǎn)市場有些慘淡的當下顯得有些不合時宜。

困局未解卻仍然高調(diào)獲獎？這怎么看都有些“諷刺”的意味，需要指出的是，近年來鴻坤地產(chǎn)的境況非常不好。

上市沒下文、公司業(yè)績下滑、行業(yè)地位堪憂、債務壓力巨大...對于現(xiàn)在的鴻坤地產(chǎn)來說，它獲得再多的獎也不能掩飾公司的落寞。

財務基本面表現(xiàn)不佳

不考慮目前公司正在遭遇的種種難題，僅從行業(yè)地位上來說，鴻坤地產(chǎn)的表現(xiàn)也比較尷尬。

在持續(xù)多年的“沖擊千億規(guī)?！敝?，鴻坤地產(chǎn)目前的銷售規(guī)模仍然還在百億量級，這決定了它相比于一眾頭部房企來說顯得存在感有些薄弱。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計信息顯示，在2017年到2020年期間，鴻坤地產(chǎn)的最高年度簽約銷售規(guī)模也就是175.4億元人民幣，近年來的銷售增速非常小。而從營收、利潤等核心財務指標上來看，鴻坤地產(chǎn)的表現(xiàn)就更差了。

2019年，鴻坤地產(chǎn)實現(xiàn)的總營收近97億元人民幣，公司歸母凈利潤超過8億元人民幣；但在過去的2020年，公司營收、凈利雙雙出現(xiàn)下跌，其中營收下滑了近8%、不到89億元人民幣，歸母凈利潤更是大幅下跌了近60%、為3.47億元人民幣。

在頭部房企普遍遭遇“增收不增利”困局的時候，鴻坤地產(chǎn)連這種行業(yè)常規(guī)態(tài)勢都未達到，公司營收下滑、利潤下滑更大，這讓鴻坤地產(chǎn)遭到了很多投資者的批評。

營收下滑就不用多說了，簡單看無非是銷售成績變差，這說明公司在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上的疲態(tài)盡顯；至于利潤表現(xiàn)為何下滑的如此劇烈，這與公司各項成本、費用的增加不無關(guān)系。

在過去的2020年，鴻坤地產(chǎn)營業(yè)成本同比上漲了超過13%，財務費用支出大幅上漲了超過55%，這拉低了公司的毛利率表現(xiàn)。2020年，鴻坤地產(chǎn)的毛利率只有26.33%，同比大幅下滑了近14%。

另外在所有人都會特別關(guān)注的公司負債層面，鴻坤地產(chǎn)的債務壓力說不上小。在過去的2020年，公司剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為69.32%，凈負債率為91.66%，現(xiàn)金短債比約0.65，其中現(xiàn)金短債比“三道紅線”踩線。

債務壓力大，融資成難題

根據(jù)相關(guān)財報數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，鴻坤地產(chǎn)有息借款總額近142.85 億元人民幣，其中短期借款為14.53億元人民幣，一年內(nèi)到期的非流動負債為23.72億元人民幣，短期有息負債為38.25億元人民幣。

看起來負債規(guī)模似乎并不大，相比于恒大地產(chǎn)之類的萬億負債規(guī)模，鴻坤地產(chǎn)目前的負債情況可能只是“小巫見大巫”。不過，考慮到鴻坤地產(chǎn)同期的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物也就只有不到25億元人民幣，這個規(guī)模根本覆蓋不了公司短期有息負債，再考慮到其它負債，可見鴻坤地產(chǎn)債務壓力不小。

另外，鴻坤地產(chǎn)還有超過18億元人民幣的應付票據(jù)，這進一步加劇了市場對于公司債務壓力的緊張，相關(guān)評級機構(gòu)也將公司評級調(diào)整展望至負面。

更嚴重的是，鴻坤地產(chǎn)用“新債還舊債”的輪轉(zhuǎn)模式現(xiàn)在已經(jīng)很難走通了，在房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難、越來越受限的當下，尚未上市的它不得不將公司融資渠道瞄準國外，這又讓鴻坤地產(chǎn)增加了一定規(guī)模的美元債。

原本債務、票據(jù)規(guī)模就很高，又新增了需要償還的美元債，公司業(yè)績還不向好，鴻坤地產(chǎn)債務壓力繼續(xù)增大。

2019年到2020年期間，鴻坤地產(chǎn)陸續(xù)發(fā)行了多筆票面利率非常高的美元公募債券，截至去年年底，公司境外負債規(guī)模超過2億美元，而這些美元債的到期時間基本上都是在明年。那么明年鴻坤地產(chǎn)又要如何償還這些債務呢？公司的計劃仍然是用新債還舊債。

但這種模式肯定會越來越難走，稍有不慎就是流動性危機和暴雷風險，目前來看，對于鴻坤地產(chǎn)來說它目前最好的融資渠道肯定就是登陸股市了，可公司的IPO進程又一直沒有最新消息。

好消息是，鴻坤地產(chǎn)為了成功上市進行了大量資本騰挪動作，它還分拆了旗下業(yè)務板塊進行獨立上市，以減輕地產(chǎn)公司上市壓力、最大限度拓展公司融資渠道。

不過，鴻坤地產(chǎn)通過資本騰挪創(chuàng)造出的獨立業(yè)務上市案例并未能成為地產(chǎn)公司上市前的成功示范，反而是表現(xiàn)一波三折、股價跌至谷底。

2018年下半年，鴻坤物業(yè)于新三板掛牌，但在此期間，公司并沒有股份交易，幾個月之后鴻坤物業(yè)就從新三板摘牌了。此后的2019年，中國房地產(chǎn)市場恰好迎來物業(yè)板塊上市熱，于是鴻坤物業(yè)變身成了“燁星集團”向港交所遞交了招股說明書，可惜首次遞表失敗。此后在2020年初，燁星集團再一次發(fā)起IPO沖刺，終于如愿以償?shù)顷懜酃?，可公司的股價表現(xiàn)卻非常“辣眼睛”。

今年三月以來，燁星集團股價長期保持在0.6到0.7港元每股的價位，截至2021年9月23日收盤，公司總市值只有2.8億港元。

那么，債務壓頂、融資渠道受挫而寄希望于上市的鴻坤地產(chǎn)能否像鴻坤物業(yè)一樣成功登陸資本市場呢？即便是上市成功，它又會不會像鴻坤物業(yè)一樣受到投資人的“拋棄”？說到底，鴻坤地產(chǎn)還是得靠公司的業(yè)績表現(xiàn)說話，希望未來公司能夠找到破局良方。