荒，還是很荒！

去年同一時間去了趟臺湖片區(qū)，地鐵嘉會湖站附近，那個時候這個地方還沒正式劃分到北京經(jīng)開區(qū)管轄下。但在綠城·桂語聽瀾營銷人員一番洗腦下，我堅信600萬+買這兒，真值！

首先規(guī)劃清晰，且有政府明確文件，不是空穴來風(fēng)；北京景山學(xué)校（通州分校）已正式開學(xué)；交通配套尚可，不算是臨鐵盤，但距離“嘉會湖”站在可接受的范圍內(nèi)；亦莊新地標(biāo)“信創(chuàng)園”已引聚百余家頭部企業(yè)，亦莊產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃發(fā)展等等......

最最最重要的是，那個時候僅綠城·桂語聽瀾這一個商品房在售，沒有競品，且該項目無需通州購房資格，也就是最早打著不受“雙限”影響宣傳的那一批。

◎通州限購政策

多項利好疊加下來，無論是看“現(xiàn)狀”還“未來”發(fā)展，都讓人覺著這是個“撿漏”盤。但事實確是在啪啪“打臉”。

最近又去了一趟這個區(qū)域的“招商·璀璨時代”和“豐禾嘉會”。時間過去了一年，我看到的仍然是一片荒涼，甚至還有一大片“玉米”地待采摘。

而這種“荒”也是近幾年開建的亦莊臺湖片區(qū)的現(xiàn)狀，如果不是17號線嘉會湖站先落地，恐怕這個片區(qū)更會“無人問津”。

◎項目周邊環(huán)境

除了“荒”以外，看完項目有幾點想總結(jié)！由于“豐禾嘉會”已進入到順銷階段，不做過多闡述，主要聊聊近期開盤的“招商·璀璨時代”。

1、招商·璀璨時代和位于通州的招商·璀璨公元屬于是同一產(chǎn)品系“璀璨系”，此前在《璀璨公元排卡500多組？圖啥？》有寫到，整體沒硬傷，但說不上有多驚艷；

2、亦莊新地標(biāo)，“信創(chuàng)園”，距離項目直線距離1.7公里。據(jù)了解，信創(chuàng)園一期已經(jīng)封頂，起步區(qū)已引聚百余家頭部企業(yè)；

3、區(qū)域內(nèi)不再受通州雙限影響，跟著除通州外的北京買房政策走；

4、有北京景山學(xué)校（通州分校）已經(jīng)正式開學(xué)，也有其他的學(xué)校、醫(yī)院規(guī)劃，但現(xiàn)狀“三無”的現(xiàn)實恐怕今年內(nèi)改變不了；

01

“三無”配套

招商·璀璨時代位于通州臺湖，地鐵17號線站嘉會湖站附近。地塊右側(cè)為“豐禾嘉會”，北側(cè)為“綠城·桂語聽瀾”，再往北是“萬科城市之光東望”及“臺湖金茂悅”，共產(chǎn)房“通成家園”等。

◎周邊小區(qū)示意圖

目前，項目附近除了幾個小區(qū)外，都是待開發(fā)的荒地。

軌道交通方面，距離“招商·璀璨時代”最近的地鐵站是17號線終點站“嘉會湖站”，直線距離約1.2公里。據(jù)了解，17號線南段已經(jīng)正式開通，中段預(yù)計2024年開通，北段預(yù)計今年年底開通。

值得一提的是，該地鐵線貫通了“亦莊新城產(chǎn)業(yè)園”，“國貿(mào)CBD”“望京商圈”以及昌平的“未來科技城”，未來可能會吸引一部分產(chǎn)業(yè)群的剛需群體，再加上西側(cè)亦莊產(chǎn)業(yè)群，理論上，招商·璀璨時代的潛在客戶不少。

◎17號線規(guī)劃圖（來源：網(wǎng)絡(luò)）

教育配套方面，北京景山學(xué)校（通州分校）已經(jīng)正式投入使用。規(guī)劃中的學(xué)校也有，比如“北京小學(xué)”和“北京八中”，但還未正式開工，具體開工時間也暫未確定。（PS：去年也是這樣說的，到底啥時候能開工？招商·璀璨時代2026年交付能趕得上不？）

◎北京景山學(xué)校（通州分校）

◎項目周邊學(xué)校示意圖

商業(yè)配套方面，距離幾個項目最近的是萬科城市之光的配套商業(yè)，不過該項目1、2期已經(jīng)交付，臺湖金茂悅也已經(jīng)交房入住，但底商都處于招商中。

除此之外，就是能是靠“信創(chuàng)園、小米產(chǎn)業(yè)園區(qū)和京東總部”等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集群的配套輻射。不過，京東也是很“艮”，很多配套是不對外的。

還是那句話，雖然規(guī)劃配套都有，但沒人，更缺少人氣！

而按照這種情況來看，感覺這個區(qū)域成熟起來，還要很久很久。

02

產(chǎn)品沒亮點

說實話，對于創(chuàng)辦于1872年洋務(wù)運動時期的招商局集團，我是滿懷期待的，畢竟“百年招商局，半部近代史”！

但相比較開發(fā)商的自信，招商在通州打造的兩個項目，產(chǎn)品方面其實都沒有很驚艷。

招商·璀璨時代打造了21棟9-11層，89-140㎡3居4居精妝洋房，共計834戶。

對比直接競品項目豐禾嘉會來看，兩個項目指導(dǎo)價都是5.8萬/㎡。但樓面價，招商·璀璨時代比豐禾嘉會高了近5000元，這樣一算，兩個項目的利潤空間就拉開了差距。因此也看到營銷人員拿著這個“缺口”，讓大家多關(guān)注招商·璀璨時代的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。

招商·璀璨時代89㎡三居基本已經(jīng)售罄，目前在售主力戶型102㎡-132㎡，對比豐禾嘉會的95㎡-121㎡來看，招商·璀璨公元略勝一籌。

招商·璀璨時代102㎡VS豐禾嘉會95㎡B/C

同樣是三室兩衛(wèi)戶型，招商·璀璨時代做的是102㎡，戶型比較方正，是市面上常見的戶型，通透性也不錯。不過戶型中多有一些轉(zhuǎn)角面積，入戶面積浪費。營銷人員對此表示，是為了“阻隔音效”。這個解釋我沒有實際感受過，就不多說了。

而豐禾嘉會95平B戶型，約9.4米南向三面寬，南北通透，全明格局，整體還可以。不過，95平C戶型，做的確是暗衛(wèi)。值得一提的是，豐禾嘉會95㎡南次臥比較小，甚至放不下1.5米的床+床頭柜+柜子的組合，只能做榻榻米，或者換小床，若當(dāng)儲藏間又有點浪費。

招商·璀璨時代120㎡VS豐禾嘉會121㎡

同樣是緊湊型四居兩衛(wèi)戶型，戶型結(jié)構(gòu)大差不差，面積相差也不多。

招商·璀璨時代南北通透，南向三面寬，主臥套房設(shè)計，私密性更強，相比豐禾嘉會121㎡來說，戶型不夠方正，同樣有一些浪費過道面積的問題。

豐禾嘉會121㎡4居，北向兩個臥室設(shè)計的是可變空間，實際上有些雞肋。另外背景墻被南次臥戶內(nèi)門破掉了一段，營銷人員解釋是做的“隱形門”，這個設(shè)計我就看看不說話了。

◎招商·璀璨時代140m2戶型圖

招商·璀璨時代做了140m2，而豐禾嘉會沒有做類似的大戶型，因此，璀璨時代是包含了剛需、改善等多維度需求。

140m2四室兩廳兩衛(wèi)戶型，是典型的四葉草戶型，看得出來這個戶型設(shè)計的比較謹(jǐn)慎，明廚明衛(wèi)，南北通透，整體沒啥大的問題。

總結(jié)

總體來看，項目周邊在售新房、二手房不多。招商 ·璀璨時代、綠城·桂語聽瀾、豐禾嘉會銷售指導(dǎo)價均為5.8萬/㎡。

豐禾嘉會小戶型僅剩一層二層和頂層在售，主力戶型95㎡有一些小瑕疵，預(yù)算充裕的話，建議看下招商102㎡產(chǎn)品，尺度舒適，功能全，沒硬傷。

綠城·桂語聽瀾尾房在售，總價591萬起。在經(jīng)開區(qū)臺馬區(qū)域解除通州限購后，項目去化逐漸有起色。住建委數(shù)據(jù)顯示，項目已網(wǎng)簽367套，去化率約88.2%。

◎來源：北京市住建委

此外，項目附近通成家園為共產(chǎn)房、臺湖金茂悅、萬科城市之光都為限競房。旁邊的回遷房較多，如東惠家園，目前二手房在售均價3.5萬元/㎡，據(jù)了解，該回遷房多為東城區(qū)居民。

招商·璀璨時代多以當(dāng)?shù)貏傂?、改善性住宅需求為主，營銷人員也表示，以“職住平衡”噱頭的營銷，事實上購房者并不是很多，不過不排除隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的逐漸完善，此類居住需求會增加。