中建璞園

7月3日，風(fēng)頭正盛的小紅門新晉剛需盤「中建星光里」正式開盤！

全盤322套房源全部推出，官宣熱銷20億，按照8w指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，起碼賣了差不多200套房源。真的這樣嗎？

北京新盤開盤數(shù)據(jù)注水已經(jīng)幾乎是人盡皆知的秘密了，只是注水成分多少。

從開發(fā)商、渠道、買房人等視角多方打聽。

本次星光里開盤認(rèn)購共計(jì)132套，合計(jì)成交9.5億元，成交均價(jià)7.8w/㎡，全盤去化41%。

具體戶型去化情況如下：

這個(gè)戶型去化，屬于是非常平均了，單看去化比例，我們很難說哪個(gè)戶型賣的「好」。

星光里這個(gè)項(xiàng)目的問題在于，戶型一般，周邊界面不太成熟，加上社區(qū)規(guī)模小，居住體驗(yàn)一般。

但中建此番贈(zèng)送了還不錯(cuò)品質(zhì)的精裝標(biāo)準(zhǔn)，而且星光里的位置，東南三環(huán)，環(huán)線優(yōu)勢很明顯，和臨近板塊相比也有一定價(jià)格優(yōu)勢。

但官宣20億，實(shí)際成交額，連一半都沒達(dá)到。

今天給大家聊聊朝陽的另外一個(gè)剛需樓盤：［案名：中建璞園］

今年4月28日中建智地以40.4億元底價(jià)競得的朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝項(xiàng)目［案名：中建璞園］，該項(xiàng)目分為002、003兩個(gè)地塊，該地塊成交樓面價(jià)約4.38萬元/平米，項(xiàng)目指導(dǎo)售價(jià)：7.98萬元/平米（±8%）。

項(xiàng)目占地面積約6.15萬平方米，總建筑面積約16.16萬平方米，容積率1.5，控高18米（局部24米）。

開拍前，有中海、中建智地（一局）兩家房企報(bào)名，但中海沒報(bào)價(jià)，所以一局底價(jià)拿地。樓面價(jià)約4.38萬元/平方米，無保障房 、無現(xiàn)房、無套內(nèi)7090限制。

項(xiàng)目信息

該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)。其中，002 地塊具體四至為: 東至規(guī)劃前葦溝中一路，南至規(guī)劃前葦溝中二街，西至康營北路，北至規(guī)劃前葦溝中街。003 地塊具體四至為: 東至規(guī)劃前葦溝中一路，南至規(guī)劃前葦溝南街，西至康營北路，北至規(guī)劃前葦溝中二街。

該項(xiàng)目分南、北兩個(gè)地塊，用地規(guī)模為61455.106平米，地上規(guī)劃建筑規(guī)模為92183平米，容積率為1.5，控高18米（局部24米），共規(guī)劃28棟總層高8層及以下的洋房，總共983戶。

最大的優(yōu)點(diǎn)在于戶型，璞園的戶型的確很贊，南側(cè)均有大陽臺，贈(zèng)送拉滿，戶型使用率非常高，據(jù)說都在85%以上。

尤其是99和125㎡戶型，全明格局，綜合使用率高達(dá)91-92%

開發(fā)商：中建智地

占地面積：約6.15萬㎡

總建筑面積（地上）：約9.22萬㎡

樓棟數(shù)：28棟

總體量：983戶

容積率：1.5

綠地率：30%

物業(yè)公司：中建

物業(yè)費(fèi)：待定

總高：4-8層低密奢妝洋房

項(xiàng)目地址：北京市朝陽區(qū)東葦路與機(jī)場高速交匯向南約700米

產(chǎn)品規(guī)劃：洋房

主力區(qū)間：

74平南北通透兩居一衛(wèi)；

88平南北通透三居兩衛(wèi)；

94平南北通透三居兩衛(wèi)；

99平南北通透三居兩衛(wèi)；

103平南北通透三居兩衛(wèi)；

125平南北通透四居兩衛(wèi)。

指導(dǎo)價(jià)：7.98萬/㎡（具體團(tuán)購優(yōu)惠與特價(jià)房咨詢戶型圖上售樓員，開盤應(yīng)該會有大驚喜）

983套房源大概的分配是：

74平兩居A戶型，184套，占比18.72%；

88平、94平3居B戶型，256套，占比26.04%；

99平、103平3居C戶型，448套，占比45.57%；

125平4居D戶型，80套，占比8.14%。

戶型介紹

戶型分布圖

74㎡兩室兩廳一衛(wèi)，共184套房。南北通透的戶型，并且南向面寬6.7米，客廳面寬3.6米，已經(jīng)超過了同級別選手。并且，這個(gè)戶型還是U型廚房設(shè)計(jì)，正對餐廳，布局合理；北側(cè)房間尺度也足夠大，可以作為次臥，也是當(dāng)作書房，適合剛需上車。

B戶型有兩種，共256套房。B1是88㎡三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透，南向面寬7.2米，客廳面寬3.7米，這個(gè)尺度在同面積段算得上優(yōu)秀。值得一提的是，主臥還是套房設(shè)計(jì)，有獨(dú)立衛(wèi)浴，實(shí)用性和私密性更強(qiáng)。

B2戶型是94㎡三室兩廳兩衛(wèi)，是B1戶型的升級版，南向面寬也是7.2米，客廳面寬也是3.7米，主臥有獨(dú)立衛(wèi)浴。所不同的是，這個(gè)主臥衛(wèi)生間已經(jīng)升級成明衛(wèi)，北側(cè)書房空間也大了一圈，居住舒適度得到明顯提升。

C戶型也有兩種，共448套房。C1是99㎡三室兩廳兩衛(wèi)，算得上中建璞園的頭牌。這個(gè)戶型布局方正，全明格局，三面寬朝南，南向整體面寬9.8米，中間是LDK區(qū)域，兩邊雙臥室朝南，主臥套房帶明衛(wèi)，滿滿都是品質(zhì)感。另外還有一個(gè)獨(dú)立家政間，非常實(shí)用。

總體而言，這雖然是99㎡戶型，但已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了100+的體驗(yàn)和功能，建議想上車的小伙伴可以重點(diǎn)關(guān)注。

C2戶型是103㎡三室兩廳兩衛(wèi)，也是C1的升級版，格局依然方正，幾乎沒有浪費(fèi)，南向面寬9.8米，客廳和雙臥室朝南，主臥獨(dú)立衛(wèi)浴和家政間也是標(biāo)配。

不同的是，這個(gè)戶型北側(cè)廚房和臥室尺度更大，空間感更強(qiáng)，即使客臥的面寬都達(dá)到了3.4米，居住舒適度有充分保障。

D戶型是125㎡四室兩廳兩衛(wèi)，也是中建璞園最大的產(chǎn)品。這個(gè)戶型雖然有兩種，但其實(shí)是鏡像戶型，格局一樣，只不過正好相反。

總體而言，這個(gè)戶型沒什么明顯缺點(diǎn)，全明格局，南北通透，南向三面寬達(dá)12米，客廳面寬達(dá)5.3米，餐客廚一體化設(shè)計(jì)，足夠三代人日常起居。北向的兩個(gè)房間可以根據(jù)個(gè)人情況選擇打通或者獨(dú)立使用，靈活度更高。

當(dāng)然，125㎡戶型總共只有80套，想要改善的購房者要提前鎖定，盡快下手，否則很容易買不到。

周邊配套

中建璞園盡管位置和配套差點(diǎn)意思，但是據(jù)說裝修是按照中建宸園170平來的。精裝標(biāo)準(zhǔn)：廚房煙機(jī)灶具是全德國博士電器，三重凈水，窗戶使用德國的旭格，空調(diào)新風(fēng)采用日本大金，目前得到的都是一線品牌。都是在豪宅里面才見到的品牌?？梢婍?xiàng)目確實(shí)是對得起“小豪宅”這個(gè)稱呼。具體咱們還是等樣板間出來看。

孫河新鄰與億級墅區(qū)同頻 項(xiàng)目位居“孫河生態(tài)別墅區(qū)”，是板塊內(nèi)首 個(gè)低容積率的洋房作品。作為板塊開發(fā) 的先行者與低密居住的踐行者，項(xiàng)目擇鄰九章別墅、遠(yuǎn)洋LAVIE、財(cái)富公館等億 級別墅區(qū)，將以前瞻視野，全面整合生態(tài)、藝術(shù)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療等 豐沛配套，同步低密墅。

雖然是朝陽，項(xiàng)目附近沒有地鐵站，距離最近的是15號線孫河站，直線距離超過3公里。

駕車可以快速到機(jī)場二高和機(jī)場高速公路，當(dāng)然也能坐公交車，項(xiàng)目西側(cè)的前葦溝公交站。

就中建璞園的位置來說，坐落于孫河生態(tài)別墅區(qū)，與九章別墅、遠(yuǎn)洋LAVIE、財(cái)富公館等億級別墅區(qū)為鄰。

周邊的生態(tài)環(huán)境自然滿分，項(xiàng)目直線距離溫榆河約1.2公里，周邊還有麗宮體育公園、天竺郊野公園、孫河郊野公園……

除了環(huán)境比較好的優(yōu)勢外，目前周邊幾乎沒有什么有效配套。

教育上，周邊學(xué)校基本都是哈羅、ISB（順義國際學(xué)校）、德威、青苗等各種國際學(xué)校，對大部分剛需家庭并不友好。不過近鄰教育用地，預(yù)計(jì)會引入9年一貫制名校。

◎法國國際學(xué)校

商業(yè)上，最近的要借助于距項(xiàng)目2公里外的金盞片區(qū)的一些小型商超，更依賴順義的溫榆廣場、榮和廣場、歐陸廣場、中糧祥云小鎮(zhèn)、沃爾瑪山姆會員店等等商業(yè)。

醫(yī)療方面，最近的三甲醫(yī)院地壇醫(yī)院，直線距離也超過3公里……

剩下的，5大高爾夫球場、15大馬術(shù)俱樂部、5大藝術(shù)區(qū)、7大美術(shù)館、5大博物館等等，就好像和大部分普通家庭沒什么關(guān)系。

未來升值

緊鄰機(jī)場高速輔路700米，從前葦溝出發(fā)，經(jīng)由機(jī)場高速、京密路、機(jī)場二高、東葦路、京承高速等，6公里即可暢達(dá)望京、12公里即抵三元橋，而去國貿(mào)也不過約15公里；

承接4大產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)輻射的蓬勃經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力。

中關(guān)村朝陽園東區(qū)、北區(qū)、望京區(qū)域，金盞國際合作服務(wù)區(qū)，這4大產(chǎn)業(yè)園環(huán)伺周邊，讓這里成為萬億級產(chǎn)業(yè)之"芯"。

片區(qū)距中關(guān)村朝陽園（北區(qū))直線約5公里、中關(guān)村朝陽園(東區(qū))直線約6.5公里，距金盞國際合作服務(wù)區(qū)直線約8公里。

中建璞園鳥瞰示意圖

中關(guān)村朝陽園，從名字上也能看出，是將海淀的科創(chuàng)優(yōu)勢和朝陽的商貿(mào)優(yōu)勢合二為一的產(chǎn)業(yè)高地。

它的東區(qū)主要落子酒仙橋地區(qū)，聚集了西門子、ABB(中國)等一批世界500強(qiáng)企業(yè)，京東方、攜程、普華永道等企業(yè)陸續(xù)入駐，798、751兩大文化科技融合產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落其中。

而望京區(qū)則是以“移動(dòng)互聯(lián)”為主的科技服務(wù)創(chuàng)新區(qū)，云集了綠地中心、浦項(xiàng)中心、保利國際廣場等高端商務(wù)樓宇。阿里巴巴、浦項(xiàng)、北控光伏等企業(yè)相繼入駐。

北區(qū)則擁有阿里巴巴北京總部、美團(tuán)北京總部、理想汽車等重磅企業(yè)和機(jī)構(gòu)。

截至2022年11月，中關(guān)村朝陽園規(guī)上企業(yè)總收入8444億元，創(chuàng)新績效排名全市第一。

再看臨近的金盞國際合作服務(wù)區(qū)，它是代表國家戰(zhàn)略的自由貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)；

目前，園區(qū)已落地13個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃意大利、盧森堡等20余國大使館，吸引一批國際組織和機(jī)構(gòu)入駐。

自貿(mào)區(qū)+使館區(qū)，未來這里將成為北京規(guī)模最大的高端涉外商圈、國家形象展示區(qū)。

中關(guān)村朝陽園（東區(qū)、北區(qū)、望京區(qū)）、金盞，4大產(chǎn)業(yè)園，萬億級別的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，夯實(shí)了前葦溝的長線價(jià)值。??

約167平方公里的溫榆河生態(tài)走廊，無論是漫步其間，還是騎行，都能瞬間體會心靜的感受。

這條溫榆河生態(tài)走廊，水域面積達(dá)1700畝，綠地面積相當(dāng)于6.5個(gè)奧森、15個(gè)朝陽公園。

正如前文騎行過程中所感知的那樣，森林，花海，湖泊，梯田等十大景觀星散其間，森林覆蓋率高達(dá)34％以上，區(qū)域內(nèi)釋放的負(fù)氧離子含量是北京其他區(qū)域的5倍以上。

前葦溝正處于溫榆河生態(tài)走廊先行規(guī)劃、開發(fā)與完善的重點(diǎn)區(qū)段，向東毗鄰溫榆河道的中段位置，沿河建設(shè)有200米寬的綠化帶。

除此之外，溫榆河的支流老河灣濕地公園，也在板塊靠南的區(qū)域，與溫榆河生態(tài)走廊，形成了無邊界延伸的珍稀生態(tài)綠境，再加上板塊內(nèi)7大公園，讓這里成為北京自然環(huán)境最優(yōu)越、最低密的亞洲最大“綠肺”。

放眼前葦溝周邊，讓人放松、靜享生活質(zhì)感的配套比比皆是；

松美術(shù)館等17大人文打卡地、20余所人文學(xué)府，5大高爾夫球場、15大馬術(shù)俱樂部、5大藝術(shù)區(qū)、7大美術(shù)館、5大博物館……

他們有個(gè)共同的特點(diǎn)：拒絕喧囂，從容、優(yōu)雅。

這種獨(dú)一無二的區(qū)域氣質(zhì)，讓這里成為了令北京城市精英和高階青年向往的標(biāo)志性板塊。

出則城市繁華，入則寧靜謐境，

所謂墅區(qū)，是資源、圈層、氛圍、環(huán)境的集大成者。中央別墅區(qū)起源于孫河，從1992年的麗京花園擇址溫榆河畔始，大量使館、外企高階精英入住，帶來諸如國際學(xué)校、馬術(shù)俱樂部、高爾夫球場等大量國際化配套。

30年的發(fā)展，讓中央別墅區(qū)成為北京乃至中國圈層最純粹、最宜居的頂豪別墅區(qū)。

這里也創(chuàng)造了眾多億級別墅的神話，比如遠(yuǎn)洋LAVIE、財(cái)富公館、晴翠園、九章別墅等等。

而孫河別墅區(qū)，則是溫榆河畔的第二代傳奇，作為北京第一個(gè)先規(guī)劃、后開發(fā)的低密墅區(qū)，10年來，房價(jià)上漲3倍，超半數(shù)別墅貨值過億，在朝陽區(qū)別墅市占率超70%。

時(shí)代的交接棒來到了前葦溝。

作為朝陽區(qū)2035重點(diǎn)規(guī)劃的居住板塊，它由8塊高端低密住宅用地、1塊9年制教育用地、1塊商業(yè)綜合用地組成，堪稱孫河最后的華章。

高起點(diǎn)規(guī)劃、1.5的低容積率、億級別墅區(qū)最后的華章。