作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

一季度的拿地數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，綠城中國（03900.HK）新增貨值391.5億元，在國內(nèi)房企排第二，序位很高，萬科和中海也位列其后，拿地之猛可想而知。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月百強房企中近七成企業(yè)依舊未拿地，僅有少數(shù)頭部房企拿地，拿地金額前二十中有半數(shù)都是國企央企，房企謹慎投資的態(tài)度仍在延續(xù)。

綠城如同一位逆行者，從2021年下半年起，很多房企不再拿地，綠城則是反向而行，抓住窗口期大量吸收土儲，如去年杭州首次土拍未拿一地，但在年底第三次拍地以及今年2月份北京第一批次供地中，一口氣拿下7個項目，新增貨值300億。

當下，“規(guī)模論”奔跑者大多剎車，往年的快跑者有些已經(jīng)摔了跟頭。如何拿捏好速度，穩(wěn)著向前走，對于當下的房企是一個生存性命題。

綠城看似很激進，但如果從其那份訓練計劃表和財務安全視角來觀察，卻有自己的節(jié)奏。

起跑節(jié)奏

2022年，綠城進入三年”起跑期”，目標是2025年之后進入穩(wěn)定發(fā)展期；此前2019-2021三年為健身期，更早之前的2015-2018三年為康復期。這張計劃表執(zhí)行之下，訓練出一個身強力壯、骨骼健碩的跑者。

2018年時，綠城提出了“三個去化”，經(jīng)濟去地產(chǎn)化、地產(chǎn)去金融化、住宅去商品房化。正是基于這樣一個準備預判，使得綠城的發(fā)展節(jié)湊與外界氣場相吻合，磨合出了自己的“加速度”。

“今年和今后一個時期，調(diào)控還依然會保持這樣一個大的方向，這個趨勢是不會動搖的?！倍聲飨瘡垇問|說，綠城前三年怎么做，今年怎么做，后三年還要怎么做。用三句話來描述，便是戰(zhàn)略戰(zhàn)術清晰、貫徹執(zhí)行有力和品質效益提升。

投資者聽了以后很興奮，對綠城期許甚高并講道：“2021年報是近幾年最好的一份，也是未來幾年里最差的一份?！狈科髴K淡的年報季里，綠城2021年的業(yè)績表現(xiàn)，給了他們信心。

財報顯示，綠城全年錄得合約銷售額3509億元，是少有的超額完成選手；營收1002.40億元，首破千億，同比大增52.4%；股東應占核心凈利潤57.65億元，同比增長44.4%，收入盈利均實現(xiàn)雙位數(shù)增長。

據(jù)焦點財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至4月19日，已發(fā)布業(yè)績的銷售規(guī)模50強房企超過35家，但超半數(shù)頭部房企凈利潤下滑，“利潤王”中海地產(chǎn)的歸母凈利同比下降8.54%，萬科郁亮因利潤下滑甚至向50萬股民鞠躬道歉。

很多業(yè)內(nèi)人士將其形容為房企的“失利之春”，綠城、龍湖、華潤置地、金茂、建發(fā)和華發(fā)等企業(yè)，是頭部企業(yè)中為數(shù)不多利潤增長的房企。

年報季即將結束，諸多房企成績單中透著一份焦慮，2022年的銷售目標也少有公布，綠城是為數(shù)不多敢于披露的房企之一。

這需要底氣，更需要魄力。對于2022年3300億元目標的達成，以董事會主席張亞東為首的管理層信心十足；綠城預計，全年整體可售貨源約2034萬平方米，可售金額約4442億元。

4月6日，綠城公布一季度銷售數(shù)據(jù)，1-3月已累計實現(xiàn)總合同銷售額482億元，總合同銷售面積237萬平方米。在綠城內(nèi)部2021年被形容為“戰(zhàn)略2025”規(guī)劃的開門紅，進入2022年又快速起跑，這背后不僅僅是穩(wěn)健財務的支撐，更是品質硬實力的加持結果。

走全品質道路

當下，房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯已徹底改變，過去 “高負債、高杠桿、高周轉”的增長方式已經(jīng)難以為繼，整個行業(yè)正在脫離金融屬性，回歸到產(chǎn)品本身，進入產(chǎn)品為王、競品質的時代。

而產(chǎn)品品質是綠城一以貫之的核心競爭力，一直被稱為“中國教科書級的房企”，許多人稱贊 “你們綠城的房子，比效果圖更好看”，這也是其2021年業(yè)績突出的關鍵所在。

由其打造的西溪雲(yún)廬、西溪誠園，以及上海黃埔灣、杭州鳳起潮鳴和柳岸曉風等經(jīng)典產(chǎn)品，已成為業(yè)內(nèi)標桿和品質的代名詞，旗下包含8大產(chǎn)品系列和22個產(chǎn)品品類，形成了特有的“綠城匠造 ”產(chǎn)品譜系，成為同行效仿和學習的對象。

二十余年的發(fā)展中，綠城在大本營杭州迎接過諸多 “取經(jīng)者”和考察學習團，昆明地產(chǎn)圈至今流傳著一段佳話，20年前晨光房地產(chǎn)公司準備在金殿旁邊開發(fā)高端別墅項目，當時綠城口碑極佳，被公認為“豪宅教父”，成為其打造產(chǎn)品的頭號學習對象，曾多次到杭州參觀，模仿綠城旗下別墅典范系列玫瑰園和桃花源。

這個項目便是后來的高天流云，如今依然是昆明的頂級別墅和當紅豪宅，據(jù)說當時晨光不僅從設計上模仿玫瑰園和桃花源，連部分建材，外墻的人造石，都特意選了綠城的供應商。

如今，綠城對產(chǎn)品的重視更加偏執(zhí)，2022年開工第一件事就是高舉品質大旗，將“產(chǎn)品品質”作為首次集團大會的核心議題，張亞東將產(chǎn)品品質列為綠城的“一號工程”，并提出了40字箴言：1.品質為先，守住底線；2.六品建設，重在落實；3.工作下沉，服務一線；4.優(yōu)勝劣汰，剛性考核；5.風清氣正，敬畏紀律。

綠城的目的很明確，這位特長生要向全面發(fā)展進階，走“全品質、高質量”發(fā)展道路。

昆明縮影

這也是目前市場緊盯綠城拿地的另一深層次原因所在，不僅是因其反向拿地之多，也是因每一塊地背后蘊藏的品質項目。

全品質、高質量發(fā)展勁頭下，綠城帶給了市場對其產(chǎn)品品質更大的想象空間。以昆明為例，其在雙塔片區(qū)與復星合作開發(fā)的新盤——鳳起蘭庭，被賦予諸多期待。綠城·誠園是其首入昆明的項目，當年引發(fā)的現(xiàn)象級銷售奇跡，昆明人至今印象深刻，2020年首開去化率高達90%，成為了綠城品質在昆明的現(xiàn)實案例。

所以，他們對于綠城布局昆明的壹號作品鳳起蘭庭追捧有加。因為鳳起系不僅是綠城旗下與桃花源系并稱綠城TOP級的高端產(chǎn)品系，在昆明更是首秀，同為該系列的成都綠城鳳起朝鳴已成為西南戰(zhàn)略級作品。

昆明如同綠城在全國的一個縮影，帶來品質的同時也帶來信心。

一個月前，綠城在雙塔片區(qū)摘得一宗地塊引發(fā)莫大關注，本是一次平淡無奇的拿地，綠城卻被冠以打開了昆明市場兩扇冰凍的門，一個是昆明樓市2022年首個拿地的品牌房企，另一個是昆明3月土地市場迎來開門紅。

行業(yè)下行階段，市場需要這樣的提振。

綠城二字，當下代表的不僅是品質，還有安全和穩(wěn)健，對于購房者而言，安全意味著交付能力；對于地產(chǎn)從業(yè)者而言，是一種信守支撐。這當中有其背靠央企大股東中交集團的因素，更是其穩(wěn)健經(jīng)營的結果。

其不久前披露的年報，至今還在地產(chǎn)圈和投資圈內(nèi)被津津樂道。

如今，綠城拿地依舊，繼續(xù)按照自己的節(jié)奏精準投資，如同其去年在42座城市新增的101個項目，均位于安全性高、風險可控、利潤兌現(xiàn)度高的重點布局城市。

對行業(yè)整體走向，綠城有客觀的判斷：一是行業(yè)總體穩(wěn)定，二是結構逐步調(diào)整，三是長期趨向健康。這樣的背景下，張亞東認為：“在戰(zhàn)略戰(zhàn)術清晰的情況下，綠城肯定能行穩(wěn)致遠?！?/p>