前 言

本部分主要關(guān)注三權(quán)分置和新增的居住權(quán)內(nèi)容，其余內(nèi)容僅做了解即可，無(wú)需死記硬背。

第十九章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念與特征

01 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的特征

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的承包農(nóng)戶

結(jié)合《農(nóng)村土地承包法》第16條第1款規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的承包農(nóng)戶。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已被純化為只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的承包農(nóng)戶才能取得和享有的兼具財(cái)產(chǎn)屬性和保障屬性的權(quán)利，具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份是取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的前提條件。原“以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，由于屬于市場(chǎng)化權(quán)利，已被修改為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換和轉(zhuǎn)讓僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，以強(qiáng)化身份屬性。

2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體是集體所有或國(guó)家所有、由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地

3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的目的是在他人土地上從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

02 農(nóng)村基本經(jīng)濟(jì)制度

P382-P383新增了對(duì)我國(guó)以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制的介紹，但是比較政策性，瀏覽即可。

03 “三權(quán)分置”的法律表達(dá)

“三權(quán)分置”意旨：在承認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有身份屬性、負(fù)載社會(huì)保障功能的前提下，從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中派生出一種市場(chǎng)化權(quán)利，使經(jīng)營(yíng)主體取得穩(wěn)定預(yù)期，并允許經(jīng)營(yíng)主體以該權(quán)利擔(dān)保融資。

掌握P384-P385對(duì)兩權(quán)分離、三權(quán)分置原理的介紹。

依權(quán)利生成法理，從集體土地所有權(quán)中派生出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，土地所有權(quán)仍是渾然一體的權(quán)利，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)派生出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)后，仍應(yīng)是渾然一體的權(quán)利。因此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)后，只是承包方行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式發(fā)生了改變，由直接行使變?yōu)殚g接行使。《農(nóng)村土地承包法》第9條的“土地承包權(quán)”，系指權(quán)利行使受到土地經(jīng)營(yíng)權(quán)限制的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的便宜稱謂。《民法典》確認(rèn)承包農(nóng)戶可以從其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中為經(jīng)營(yíng)主體派生出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，形成“土地所有權(quán)→土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)→土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”的承包地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，并不存在一個(gè)流轉(zhuǎn)了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)后的“土地承包權(quán)”。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得

01 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立

《民法典》第333條第1款對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立采取了債權(quán)意思主義的立場(chǎng)。

P386-P387新增對(duì)土地承包期和“二輪”延包的介紹，簡(jiǎn)單了解即可。

02 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“流轉(zhuǎn)”含義的變化：

《物權(quán)法》以“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)”一體調(diào)整承包地二級(jí)市場(chǎng)，但學(xué)說(shuō)上也存在物權(quán)性和債權(quán)性流轉(zhuǎn)區(qū)分?！掇r(nóng)村土地承包法》將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，拆分為“依法互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”（物權(quán)性流轉(zhuǎn)）和“依法流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”（債權(quán)性流轉(zhuǎn)）。分別適用不同的規(guī)則，互換需向發(fā)包方備案、轉(zhuǎn)讓需發(fā)包方同意，流轉(zhuǎn)需向發(fā)包方備案。P387

《農(nóng)村土地承包法》并未否定原本存在的以債權(quán)方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情形，還規(guī)定了更為寬松的流轉(zhuǎn)條件。

《民法典》與《農(nóng)村土地承包法》保持一致，刪去了“轉(zhuǎn)包”這一流轉(zhuǎn)方式。

2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換

互換是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部相互交換的易貨交易，是將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)終局性移轉(zhuǎn)給他人同時(shí)自他人處受讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的兩種處分行為的疊加。

互換，應(yīng)當(dāng)向發(fā)包方備案，這屬于事后監(jiān)督，不備案不影響當(dāng)事人間簽訂的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換合同的效力。

3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓

《民法典》第334條規(guī)定的“法律”為《農(nóng)村土地承包法》。該法律對(duì)原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則做了如下的修正：

（1）刪去了對(duì)轉(zhuǎn)讓人“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定收入來(lái)源的”限制。

（2）受讓人僅限于“本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶”

（3）程序上要求“經(jīng)發(fā)包方同意”。但這不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。司法實(shí)踐中，法院審查轉(zhuǎn)讓合同效力的重心在于轉(zhuǎn)讓人和受讓人的主體資格等實(shí)質(zhì)要件，在實(shí)質(zhì)要件符合的情況下，即使未經(jīng)發(fā)包方明示同意，也認(rèn)可轉(zhuǎn)讓合同的效力。在解釋上，在法律已對(duì)受讓主體、土地用途等進(jìn)行限制的前提下，承包方無(wú)須經(jīng)他人同意，即可依自主意思轉(zhuǎn)讓其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，這是用益物權(quán)的應(yīng)有效力。

（4）轉(zhuǎn)讓的效果：《農(nóng)村土地承包法》第34條對(duì)轉(zhuǎn)讓效果的表述顯然屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則設(shè)計(jì)，帶有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)債權(quán)屬性的痕跡。但用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓無(wú)須受讓人與原設(shè)定人重新確立該物權(quán)賴以產(chǎn)生的基礎(chǔ)交易關(guān)系，所以依物權(quán)轉(zhuǎn)讓的一般法理，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效果實(shí)為“原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)相應(yīng)消滅”。

4.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換時(shí)的登記

《民法典》第335條采登記對(duì)抗主義。

03 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承

掌握P390-P391對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可依繼承方式取得，林地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承簡(jiǎn)單掌握即可。重點(diǎn)是P390部分。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得和享有以權(quán)利人具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份為前提，繼承人必須具備前述身份。同時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體為“承包方”，可理解為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為承包戶內(nèi)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的人共同共有。共有人之一死亡，存在兩種解釋方案：第一，構(gòu)成共同共有基礎(chǔ)喪失，應(yīng)分割共有財(cái)產(chǎn)，死亡的共有人份額作為遺產(chǎn)由其繼承人繼承；第二，由生存的農(nóng)戶內(nèi)其他家庭成員平等共同共有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。體系解釋下，應(yīng)采第二種方案，此時(shí)辦理變更登記即可。

承包農(nóng)戶內(nèi)已不存在具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的自然人時(shí)，應(yīng)視為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同因一方當(dāng)事人不存在而終止。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力

01 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人(承包方）的權(quán)利和義務(wù)

P392將原P271的“依法流轉(zhuǎn)權(quán)”拆分為“依法互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”與“依法流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”，后者是指依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

02 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)

簡(jiǎn)單瀏覽即可。

四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅

01 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的提前收回

目前，法律上直接規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)提前收回的是《土地管理法》第66條，也即發(fā)包方可基于公共設(shè)施、公益事業(yè)的建設(shè)而收回承包地。此外，因承包方家庭成員的死亡，承包經(jīng)營(yíng)的家庭消亡，無(wú)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的繼承人的，發(fā)包方自可收回承包地。

P396刪除了關(guān)于收回出嫁、離婚或者喪偶婦女承包地的說(shuō)明。強(qiáng)調(diào)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體是承包農(nóng)戶，承包農(nóng)戶內(nèi)部個(gè)體成員的變動(dòng)不會(huì)對(duì)原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生影響，原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在承包農(nóng)戶內(nèi)個(gè)別成員遷出后，仍由該承包農(nóng)戶繼續(xù)享有和行使。

02 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的提前交回

P397強(qiáng)調(diào)農(nóng)民不因進(jìn)城落戶納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系而喪失集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，也不因此而喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，只是引導(dǎo)其在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者將承包地交回發(fā)包方，也可鼓勵(lì)其流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

五、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)

01 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的關(guān)系

1.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念與特征：

注意土地經(jīng)營(yíng)權(quán)包括在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之上和在農(nóng)村土地所有權(quán)之上設(shè)定的兩種情形。注意承包方依承包合同對(duì)不宜采取家庭承包方式的荒山、荒丘、荒溝、荒灘等農(nóng)村土地取得的權(quán)利也是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

P398-P399其余部分理解后記住段首句即可。

2.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的關(guān)系

P399記住土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的關(guān)系即可：從權(quán)利主體和權(quán)利設(shè)定依據(jù)兩方面掌握。注意土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有身份屬性，因此主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種市場(chǎng)化的權(quán)利，對(duì)主體身份不做限定，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)包括派生于土地所有權(quán)的（原四荒地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）和派生于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的兩種情形。

02 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)源和產(chǎn)生方式

1.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)源：P399-P400，理解派生于土地所有權(quán)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是對(duì)原“四荒地”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的重構(gòu)即可。

2.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)生方式：

（1）出租（轉(zhuǎn)包）：轉(zhuǎn)包性質(zhì)就是出租，但是實(shí)踐中習(xí)慣將集體組織內(nèi)部成員間的承包地租賃關(guān)系稱為轉(zhuǎn)包，因此將轉(zhuǎn)包和出租合并為一種方式出租（轉(zhuǎn)包）。

派生于土地所有權(quán)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立方式類推適用派生于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立方式的規(guī)則。

（2）入股：以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，無(wú)論入股農(nóng)民專業(yè)專業(yè)合作社或公司，只是為接受入股的主體派生出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包農(nóng)戶仍享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

03 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)上屬于債權(quán)。

P401-P402掌握土地經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)上屬于債權(quán)的理由：

（1）法律上將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式明文規(guī)定為“出租、入股或者其他方式”，鼓勵(lì)創(chuàng)新實(shí)踐用意明顯，無(wú)法統(tǒng)一確定將其定性為物權(quán)的穩(wěn)定性需求，將其定性為債權(quán)，更符合立法原意。

（2）依體系解釋，以出租方式派生的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，同因租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)一樣，均為債權(quán)；入股或者其他方式所派生的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，也應(yīng)當(dāng)做同一解釋。

（3）賦予土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記能力，不等于登記的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)即為物權(quán)，未登記的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)即為債權(quán)。一則，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人許多權(quán)利的行使，如流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)等，均需取得承包農(nóng)戶的同意或者書面同意，債權(quán)性質(zhì)明顯。二則，只要具有對(duì)抗效力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利均可賦予其登記能力，并非所有登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利均為物權(quán)。登記只是給債權(quán)性的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)提供了物權(quán)化保護(hù)的技術(shù)路徑。

04 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同

P402-P404部分簡(jiǎn)單了解即可。

P404-P405“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記”重點(diǎn)掌握。注意經(jīng)登記的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可對(duì)抗第三人；同時(shí)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)已登記的，可在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)上登記抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，此時(shí)其抵押權(quán)設(shè)定即滿足了法定公示要件。

P405-P406關(guān)于“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的行政許可”簡(jiǎn)單了解即可

第二十章 建設(shè)用地使用權(quán)

一、建設(shè)用地使用權(quán)概述

01 建設(shè)用地使用權(quán)的概念與特征：

（1）建設(shè)用地使用權(quán)的客體增加了“集體所有的土地”

原藍(lán)皮書將“集體所有的土地”排除在外。新版P407明確在《民法典》第361條規(guī)定了轉(zhuǎn)介條款，不否定集體建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)屬性，而將其視為建設(shè)用地使用權(quán)的亞屬性，僅表明該類特殊建設(shè)用地使用權(quán)適用“土地管理的法律規(guī)定”，在土地管理法等無(wú)特別規(guī)定時(shí)，適用或準(zhǔn)用《民法典》關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的一般規(guī)定。且在集體建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“同等入市，同權(quán)同價(jià)”的政策目標(biāo)下，區(qū)分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)已無(wú)必要。

其他特征無(wú)太大變化，注意理解即可。

02 建設(shè)用地使用權(quán)的社會(huì)功能建設(shè)用地使用權(quán)的社會(huì)功能

簡(jiǎn)單結(jié)合我國(guó)土地制度了解即可。

二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

P409增加了一段對(duì)我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的介紹。注意建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立屬于土地一級(jí)市場(chǎng)范疇，性質(zhì)上屬于創(chuàng)設(shè)的繼受取得。

其他部分無(wú)變化，只是根據(jù)《民法典》調(diào)整了法條序號(hào)。

三、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

P413強(qiáng)調(diào)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)屬于土地二級(jí)市場(chǎng)范疇，既包括建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的交易形式，還包括建設(shè)用地使用權(quán)的出租等發(fā)生債法效果的交易形式。

其他無(wú)變化。

四、建設(shè)用地使用權(quán)的效力

無(wú)變化。

五、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅

01 建設(shè)用地使用權(quán)消滅的事由

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項(xiàng)工作由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國(guó)務(wù)院提出法律修改議案，修改相關(guān)法律。但是至《民法典》通過(guò)之時(shí)，國(guó)務(wù)院尚未就此形成修改法律的議案，這一問(wèn)題有待下一步在修改《城市房地產(chǎn)管理法》的時(shí)候再來(lái)解決。原國(guó)土資源部統(tǒng)一了過(guò)渡性的政策，就是暫時(shí)按“兩不、一正?！碧幚?，第一個(gè)“不”，就是住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，不需要提出續(xù)期申請(qǐng)；第二個(gè)“不”，就是暫時(shí)不收取費(fèi)用；“一正常”，就是正常辦理交易和登記手續(xù)，但同時(shí)注明：“根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問(wèn)題的復(fù)函》辦理相關(guān)手續(xù)”。

依據(jù)《民法典》第359條第2款的規(guī)定，“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”。

六、集體建設(shè)用地使用權(quán)的特別規(guī)則

01 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革

P418-P419簡(jiǎn)單介紹了對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)入市的態(tài)度變化。P419最新意見明確進(jìn)一步拓展了集體建設(shè)用地入市的范圍，在土地一級(jí)市場(chǎng)上也允許集體供地，同時(shí)提出了完備集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能的要求。

02 集體建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)：設(shè)立與登記

集體建設(shè)用地入市涉及土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。土地一級(jí)市場(chǎng)是集體建設(shè)用地使用 權(quán)的出讓市場(chǎng)；已經(jīng)取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是土地二級(jí)市場(chǎng)，包括轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押或者繼承等。

1.集體建設(shè)用地入市的條件

集體建設(shè)用地進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)必須符合四個(gè)條件：一是符合規(guī)劃，二是符合規(guī)定用途，三是權(quán)屬清晰，四是必須經(jīng)集體決定（本集體經(jīng)濟(jì)組織成員村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意）

（1）符合規(guī)劃和規(guī)定用途

《土地管理法》將集體建設(shè)用地的用途表述為“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途”。這里“等”即為“等外等”，亦即，本款所列舉的經(jīng)營(yíng)性用途并未窮盡集體建設(shè)用地的利用用途。

（2）權(quán)屬清晰

《土地管理法》第63條第1款規(guī)定，能進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地必須是“經(jīng)依法登記的”。這指的是集體建設(shè)用地所有權(quán)登記，和國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)無(wú)須登記不同的是，集體建設(shè)用地所有權(quán)的主體不具有唯一性，存在借由登記明確其權(quán)屬的必要。只要集體土地所有權(quán)巳經(jīng)登記，且符合規(guī)劃和規(guī)定用途，即可在其上設(shè)立集體建設(shè)用地使用權(quán)，這是不動(dòng)產(chǎn)登記法上先登記原則的當(dāng)然反映。

（3）經(jīng)集體決定

P421-P423其余部分雖為新增內(nèi)容，但簡(jiǎn)單了解即可。

第二十一章 宅基地使用權(quán)

一、宅基地使用權(quán)概述

P427新增宅基地使用權(quán)的社會(huì)作用，但簡(jiǎn)單了解即可。

二、宅基地使用權(quán)的取得

P427新增對(duì)宅基地使用權(quán)取得方式的簡(jiǎn)介。宅基地使用權(quán)的取得分為創(chuàng)設(shè)取得和傳來(lái)取得，前者是宅基地的分配和審批，后者是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

01 宅基地使用權(quán)的設(shè)立

1.宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)條件

P427-P428新增對(duì)宅基地使用權(quán)身份屬性的探討。

《民法典》第362條將宅基地使用權(quán)的主體規(guī)定為“宅基地使用權(quán)人”，屬于開放式概念，身份屬性并不明顯。但結(jié)合《土地管理法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體具有身份性，其取得和保有均以主體具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份為前提。這雖達(dá)到了保障農(nóng)村村民居住需求的目標(biāo)，但也限制了宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，使得宅基地使用權(quán)的繼承問(wèn)題面臨巨大的解釋困境。面對(duì)日益頻繁的宅基地隱性交易，學(xué)者間有觀點(diǎn)認(rèn)為，身份性僅僅表明宅基地使用權(quán)創(chuàng)設(shè)取得時(shí)具有身份性，并不表明宅基地使用權(quán)不能由他人移轉(zhuǎn)取得。新近的研究中主張破除宅基地使用權(quán)的身份屬性，允許宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)不斷涌現(xiàn)。

2.設(shè)立宅基地使用權(quán)的限制

P429-P430刪除了原藍(lán)皮書對(duì)因繼承及宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)造成的一戶多宅的探討。其余部分簡(jiǎn)單了解即可。

02 宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與“三權(quán)分置”

注意P431宅基地使用權(quán)參考土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可能的三權(quán)分置思路。其余部分簡(jiǎn)單瀏覽即可。

法律上反映宅基地”三權(quán)分置”政策時(shí)，也無(wú)法從宅基地所有權(quán)中分置出一個(gè)帶有成員權(quán)性質(zhì)的“資格權(quán)”，而僅僅是在維系宅基地使用權(quán)身份性的前提之下，從中派生出一個(gè)不具有身份屬性的宅基地租賃權(quán)。宅基地使用權(quán)是一個(gè)具有身份性質(zhì)的權(quán)利，其取得和享有均以權(quán)利人具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份為前提。宅基地租賃權(quán)，可參照土地經(jīng)營(yíng)權(quán)定性為債權(quán)，但賦予其登記能力。

03 宅基地使用權(quán)的登記

P432新增兩段對(duì)宅基地使用權(quán)物權(quán)變動(dòng)模式的探討。

重點(diǎn)注意，《民法典》第365條文義未涉及宅基地使用權(quán)的設(shè)立和變更，未規(guī)定登記對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅的效力。也無(wú)法根據(jù)《民法典》第365條將其物權(quán)變動(dòng)解釋為登記對(duì)抗主義模式。

三、宅基地使用權(quán)的效力

P433增加了兩段對(duì)宅基地使用權(quán)權(quán)能完善的討論，簡(jiǎn)單了解即可。

刪除了原藍(lán)皮書P286對(duì)宅基地使用權(quán)消滅的介紹。

第二十二章 居住權(quán)

本章為完全新增，僅提示重點(diǎn)內(nèi)容。

01 居住權(quán)概述

（一）居住權(quán)的概念與特征

比較簡(jiǎn)單，作為基礎(chǔ)知識(shí)掌握。

（二）居住權(quán)與相關(guān)權(quán)利的比較

比較簡(jiǎn)單，作為基礎(chǔ)知識(shí)掌握。重點(diǎn)注意增補(bǔ)講義中提示的居住權(quán)與租賃權(quán)的區(qū)別。

（三）居住權(quán)的發(fā)展歷史

瀏覽即可。

（四）居住權(quán)的功能

瀏覽即可。了解居住權(quán)功能可能的擴(kuò)張空間，以及目前我國(guó)對(duì)于居住權(quán)的功能定位，立足于其救助功能，不鼓勵(lì)投資功能的實(shí)現(xiàn)。

02 居住權(quán)的設(shè)立

（一）居住權(quán)的設(shè)立方式

我國(guó)《民法典》規(guī)定了兩種居住權(quán)的設(shè)立方式，即第367條規(guī)定的采用訂立合同的方式設(shè)立居住權(quán)，以及第371條規(guī)定的以訂立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。目前我國(guó)法上的居住權(quán)只能通過(guò)這兩種民事法律行為設(shè)立。學(xué)說(shuō)上還主張有依法院裁判而設(shè)立的類型。

1.以合同方式設(shè)立

《民法典》第367條對(duì)居住權(quán)合同一般應(yīng)當(dāng)包括的條款，屬于倡導(dǎo)性規(guī)范。但當(dāng)事人實(shí)際訂立的居住權(quán)合同條款，仍不得缺失其中決定合同性質(zhì)的核心條款（當(dāng)事人姓名或者名稱和住所）。

2.以遺囑方式設(shè)立

P439，注意如下幾點(diǎn)：

（1）口頭遺囑不屬于可以設(shè)立居住權(quán)的遺囑形式。

（2）遺囑中確立的居住權(quán)人如是住宅所有權(quán)人的法定繼承人，則居住權(quán)的設(shè)立屬于遺囑繼承，繼承人無(wú)須為接受居住權(quán)的意思表示；居住權(quán)人如不是住宅所有權(quán)人的法定繼承人，則居住權(quán)的設(shè)立屬于遺贈(zèng)，受遺贈(zèng)人需要在知道受遺贈(zèng)后60日內(nèi)作出接受居住權(quán)的意思表示，否則視為放棄受遺贈(zèng)。

（3）依據(jù)《民法典》第 230條的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，物權(quán)自繼承發(fā)生時(shí)發(fā)生效力，不以登記為生效要件。

03 居住權(quán)的效力

（一）居住權(quán)人的權(quán)利

注意P441對(duì)居住權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的描述。

《民法典》物權(quán)編并未明確居住權(quán)人是否享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但根據(jù)合同編關(guān)于房屋承租人對(duì)房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，則舉輕以明重，既然居住權(quán)相較于房屋租賃權(quán)的保障效力更高，那么理應(yīng)賦予居住權(quán)人相應(yīng)的住宅優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（二）居住權(quán)人的義務(wù)

注意P441對(duì)所有人解除權(quán)的介紹。

居住權(quán)人不得將住宅用作其他用途。居住權(quán)人如果將住宅用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)等其他用途，房屋所有權(quán)人得向居住權(quán)人追究違約責(zé)任，乃至依據(jù)《民法典》合同編第563條的規(guī)定解除居住權(quán)合同，收回住宅的權(quán)利。

第二十三章 地役權(quán)

本章只補(bǔ)充了體現(xiàn)地役權(quán)從屬性和不可分性的《民法典》第380、381條和第382、383條，其余無(wú)變化.

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