凱諾拆遷律師團：宅基地上房屋拆遷9大問，遇上拆遷沒煩惱
“要致富先修路”眾所周知，無論是修建高速公路還是高鐵、擴建道路難免要征收老百姓的土地。但是征收是一件非常復雜的事情，不僅征收程序復雜，而且還牽扯到被征收人及征收方雙方的利益。因此，在征收過程中，往往會出現(xiàn)這樣或是那樣的拆遷問題。
比如老百姓最常問的，農(nóng)村房屋拆遷是按面積補還是按人口補償？農(nóng)村土地和房屋是分開補償嗎？征收土地的標準是什么？農(nóng)村房屋沒有證有沒有補償?shù)?...本文，凱諾律師就整理出了一些被征收人常問的問題，希望會對2021年剛開始拆遷的被征收人有所幫助。
1、什么是農(nóng)村宅基地？
農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地，農(nóng)民無需交納任何土地費用即可取得，具有福利性質(zhì)和社會保障功能，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個人財產(chǎn)，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權，沒有所有權。
根據(jù)《民法典》中的規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
2、農(nóng)村宅基地歸誰所有？
農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有。《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。
3、農(nóng)村宅基地拆遷必須要有哪些文件
農(nóng)村宅基地拆遷中，征收方必須要發(fā)布征收土地公告、安置補償方案、評估報告、補償安置協(xié)議、征地批文等之類的文件。
4、征收未見任何文件怎么辦？
在征收過程中，如果征收方未依法公布上述內(nèi)容中的文件，被征收人可以以書面的形式向有關部門依法申請政府信息公開。當然也可以通過口頭提出申請，由受理該申請的行政機關代為填寫政府信息公開申請。需要注意的是，申請人通過EMS郵寄的方式向相關行政機關申請政府信息公開的，要保存好郵寄的單子，這個是作為日后維權的重要證據(jù)。
5、宅基地和房屋是分開補償?shù)膯幔?/strong>
一般而言，農(nóng)村房屋遇上拆遷時，宅基地和房屋是分開補償?shù)摹Ｋ^的“分開補償”是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，給予被征收人的補償包括土地的補償、地上附著物、安置補助費、青苗補助費及農(nóng)村村民住宅費等，同時還要給予被征收人社會保障費等。據(jù)此，在土地征收過程中，如果征收方將宅基地和房屋一塊進行補償或是只有房屋的補償，沒有土地的補償那是不合理的，被征收人可拒絕簽訂補償協(xié)議或是交出土地。
6、農(nóng)村房屋是按面積補還是按戶口
農(nóng)村房屋是按面積補還是按人口補，這個法律上并沒有明確的規(guī)定，需要相關部門因地制宜的制定適合當?shù)貭顩r的補償安置政策，來進行科學合理的征收拆遷和補償安置。比如，在實踐過程中，如某些地方，在補償過程中低于人均住房面積標準的，可享優(yōu)惠待遇，在這樣的情況下才按戶口人數(shù)來計算。
但需要注意的是，對于集體土地，戶口的作用一般是體現(xiàn)在土地的安置補助費上，農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量直接影響著安置補助費的數(shù)額大小。
7、農(nóng)村房屋拆遷補償方式有哪些？
根據(jù)土地管理法第48條的規(guī)定，涉及到村民房屋的，可采取貨幣補償、產(chǎn)權置換、提供宅基地建房等方式。因此，實踐過程中，如果征收方只給其中一種的方式對被征收人進行補償，那是不合理的，被征收人可以拒絕簽訂補償協(xié)議。
8、農(nóng)村無證房屋有沒有拆遷補償？
農(nóng)村房屋無證是一個很普遍的現(xiàn)象，這類房屋在拆遷時，往往會被征收方認定為違法建筑并且不予補償。但是農(nóng)村無證房有沒有補償不能一概而論，需要結(jié)合實際的情況，如果房屋是建在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之前，或是房屋建于六七十年代，因歷史遺留問題造成的無證房，那么，這樣的房屋在拆遷時應當要給予相應的拆遷補償。如果征收方以無證為由不予補償則是不合理的，被征收人則可以通過法律途徑主張相應的補償。
9、院落、空地有沒有補償？
大部分農(nóng)村宅基地上除了建有房屋，通常還會有一部分空院。但整個院落是農(nóng)民住宅的有機組成部分，所以即使是農(nóng)村房屋，也要對空院進行相應的補償。
根據(jù)《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛汀分械囊?guī)定：“對土地公有制之前，通過購買房屋方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經(jīng)確權登記，亦應確定現(xiàn)使用者的國有土地使用權。國有土地上房屋征收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格，一并予以征收補償?！?/p>
