華東資深投資人王旌赫，是廣饒金鑫機車貿易有限公司總經理。王總投齡7年，投資數(shù)量1家，個人總投資金額269萬；投資品類為經濟型；投資品牌為7天酒店。

以下內容，根據(jù)直播對話的王旌赫的自述整理。

01 從汽車貿易跨行到酒店投資圈

2014年，我大學畢業(yè)后，開始從事汽車貿易生意。在出差時，經常看到7天酒店。7天酒店是我印象較深的酒店品牌之一。

那時，家里有一處物業(yè)閑置了三、四年。物業(yè)所處的縣城大多為單體酒店，只有零星的品牌連鎖酒店，而開酒店能收獲穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是相對穩(wěn)定的投資項目，于是想把這處閑置物業(yè)盤活。

由于我還有其它產業(yè)，例如“汽車貿易”的生意需要花費較大精力，所以酒店在經營了一段時間后，轉租給他人經營。

承租人在租期內賺到了錢，但沒有很妥善地維護酒店設施設備，損耗極大，后續(xù)又遇到疫情，導致酒店生意入不敷出，承租人不想續(xù)租，所以我決定對酒店做翻新改造，再度自己經營。

02 深度復盤項目

物業(yè)位置較偏，酒店周邊是小商品城、建材城、汽配城?？驮匆陨搪每途佣?。

物業(yè)面積近3000平米，獨棟物業(yè)，一樓是商鋪，二樓、三樓是住宿。有獨立的停車場。

重新投資酒店的原因在于：

1、承租人不續(xù)租：因為疫情原因，物業(yè)租期到期后，不再續(xù)租。

2、機遇與挑戰(zhàn)并存：我接手酒店時，縣城有很多酒店無法繼續(xù)支撐，尤其一些單體酒店轉行或關閉，但我認為疫情雖然艱難，可機遇與挑戰(zhàn)并存。

3、自有物業(yè)優(yōu)勢：雖然前幾年酒店不是自己經營，但每年都有穩(wěn)定的房租收入。重新經營酒店，能省去物業(yè)開銷，降低投資成本。

品牌選擇：

1、項目定位：最初，我計劃投資中端酒店，檔次高有面子，但綜合考察縣內的中端酒店售價，僅在200元左右，且中端酒店投入成本高，投資回報周期長。

7天品牌負責人，以及其他幾位品牌城區(qū)總，一起做了項目預算，他們認為，物業(yè)更適合投資經濟型酒店。

2、實地考察：當時，看了7天酒店3.0的效果后，品牌城區(qū)總邀請我去南京參觀7天酒店3.0的樣板間。

7天酒店3.0的樣板間，整體裝修效果比一般的經濟型酒店品質偏高，裝修風格年輕、時尚，符合現(xiàn)在以年輕人為主體的市場需求。

3、品牌知名度高：7天酒店的市場占有率較高。在當?shù)厥袌鲇幸欢ǖ钠放浦?，同時也積累了較多的客源。

4、投資成本低：7天酒店采用模塊化裝修，成本低，效率高，做酒店翻新改造的成本較低。

5、團隊認真、負責：7天品牌負責人，包括品牌開發(fā)人員、幾位城區(qū)總都在考慮投資人的投資成本以及投資回報率，在投資過程中給了很多專業(yè)建議，包括酒店的日常經營。

以上，是我最終堅定選擇7天酒店投資的原因。

03 “老酒店”翻改復盤：新手怎么翻改老酒店？

投測階段:

7天酒店3.0總改造成本約269萬元，改造時間為70多天，單房改造成本（含公區(qū)）約5.4萬元。

籌建階段：

除了內部結構和排水管道未做更改，其它部分都進行了改造。在“拆除”部分，用了3天時間，拆除成本大概是2000-3000元/每間房，總共約15萬多元。

酒店的改造部分，如下：

酒店拆除部分，由幾個施工隊同時進行，共計有30多人。房間拆除，包括拆墻體、垃圾清運完等，僅用了3天時間。

1、公區(qū)部分：將餐廳移到原來的會議室，并打通餐廳和大堂之間的隔斷，讓大堂顯得更寬敞。公區(qū)的地毯、墻布、燈光全部換新。

改造前 vs 改造后 前臺

2、取消了會議室：在商務會議方面，縣級旅游類城市酒店中的會議室用途較少，所以將會議室取消了。

3、客房改造：客房結構未做變動。客房里的床、桌子等物品全部拆除，客房內的空調全部換新。

改造前 vs 改造后 前臺

4、衛(wèi)生間：衛(wèi)生間是獨立的，保留了以前的排水系統(tǒng)。之前，衛(wèi)生間的墻體是石墻，現(xiàn)在改成開放式的衛(wèi)生間，房間顯得更開闊。

改造前 vs 改造后 前臺

酒店從拆除到裝修再到營業(yè)，用了70多天，采用了以下方法：

1、提前布局:在決定裝修前，提前找好施工隊。

2、預估物料成本：50間客房，提前預估所需要的墻布、地板、衛(wèi)浴等數(shù)量及費用。在沒正式裝修之前，物料全部到位，包括員工宿舍的物料。

經營階段：

酒店50間客房，全面升級翻新，單房改造成本（含公區(qū)）約5.4萬元。相比改造前，門店改造后的綜合OCC提升138%，RevPAR提升150%，中央預訂率達67%。

改造后3個月（截止2021年12月），綜合OCC達89%。改造后的門店開業(yè)后，迅速度過了爬坡期。

2022年Q3季度，平均綜合入住率在80%左右。2022年（截止到2022年10月31日）房間售價均價為140元，是改造前的2倍。

2022年，在疫情影響下，縣城當?shù)卣w房價偏低，但門店在商圈的業(yè)績名列前茅，能排列在前五名之內。

酒店的運營成本較低，不含房租，投資回報周期在2年左右。

項目教訓：

1、沒有提前安裝凈水機：當時，在改造過程中沒有安裝凈水機，導致水道堵塞。之后，在清理管道時，發(fā)現(xiàn)水垢較多。

所以，建議在改造過程中安裝凈水機，雖然成本較高，但維護成本低，可以延長熱水系統(tǒng)的壽命。

2、獨立空調：最好提前采購，能加快裝修周期。

項目亮點：

1、產品品質好：前段時間做隔離酒店時，都是用84消毒液消毒。7天墻布，不管是走廊，還是客房內，都沒有掉色，產品質量過硬，居住體驗良好。

2、團隊專業(yè)性和凝聚力強：7天品牌配備了一個資深店長幫助經營門店，店長的積極性、主動性都很高。門店經營在各方面進展順利，自己很省心。

其一，店長主動分析門店客源：門店在周一至周五的客源較穩(wěn)定，但到了周末，客人較少；

其二，店長積極策劃拓客方案：距離門店附近六公里處有個大學城，大學城里有菜鳥驛站，門店與驛站老板達成一致：門店給驛站的廣告費是1天500元，驛站允許往快遞上貼酒店的廣告。

店長和其他的工作人員，有空都會去驛站貼廣告。另外，在學校里請了四個兼職，一起推廣門店的宣傳。

如果有學生來住店，門店報銷單程的打車費。大學城距離門店不算遠，單程打車費用10元。

以上宣傳推廣活動，帶動了門店的周末客源，收益幾乎翻番。

客房主管：客房主管是老同事。她重新回來后，帶來了一群穩(wěn)定的員工，包括前臺、清潔人員等，客房主管很好地維護了員工之間的關系。

門店員工，算上店長，共有10人。酒店一定要有穩(wěn)定的團隊，團隊凝聚力強，才能共同提升酒店業(yè)績。

3、提前準備好裝修材料：提前采購運營物料，可以節(jié)約裝修時間。早一天營業(yè)，就能早一天營收。

（縣區(qū)）城市翻新改造的投資機會：

如果再投資，仍會選擇(縣區(qū)）城市，原因在于：

1、縣城經濟基本面向好，品牌連鎖酒店發(fā)展空間大；

2、品牌酒店認可度高，投資安全系數(shù)高；

在（縣區(qū)）城市投資“翻改”酒店的物業(yè)條件是：

1、位置要好，物業(yè)所處的商圈要人流密集，雖然物業(yè)房租成本高，但獲客成本低。并且，最好是獨棟物業(yè)；

2、物業(yè)的一樓，最好是可以出租的商鋪，這樣能降低房租成本；

3、物業(yè)面積不需要太大，房間體量在50、60間即可。

酒店的“翻改”成本控制在200萬元左右，投資回報周期在3年左右。

如何在投資酒店的過程中，規(guī)避容易犯的錯：

1、做好酒店定位：酒店定位是最難的，比如，把酒店定位成經濟型酒店或者中高端酒店，就決定了酒店投資與經營的主要方向。下沉市場酒店均價有天花板，需要考慮當?shù)叵M能力。選擇經濟型品牌，用投資1家酒店的錢投2家店，可以享受雙份的收益！

2、選好物業(yè)位置：選擇核心的物業(yè)位置，哪怕房租高一點。

3、培育穩(wěn)定的團隊：專業(yè)的人，做專業(yè)的事，店總的角色至關重要。

業(yè)主要積極促進團隊的穩(wěn)定，比如，可以經常搞團建，節(jié)假日發(fā)紅包，發(fā)禮品等福利。

對7天酒店3.0以及7天團隊的評價:

1、裝修品質較高：7天酒店3.0的裝修效果比一般經濟型酒店品質高，包括智能客控、語音操作等方面，整體品質不亞于中端品牌，但投資成本不高。

2、物資采購成本低：有意向的投資人，可以通過酒店物料采購價格明細做對比，能更清晰地了解物資的采購價格，7天酒店的物資成本較低。

3、7天團隊年輕、有活力、負責任：從品牌定位到投測預算，再到經營期，7天團隊給予了專業(yè)上的支持，和7天團隊合作很愉快。

04 投資建議

想對投資人說：

投資酒店的注意點：

其一，選擇合適的物業(yè)，如果物業(yè)條件不好，后期經營將會更艱難。再結合市場及周邊環(huán)境，選擇適配的品牌和品類。

其二，提前考察酒店的相關證照，尤其要注意物業(yè)需符合一定的消防條件。

其三，酒店改造時，水電、排水等工程要高于設計標準，這樣能降低投資風險。

05 寫在最后

首先，疫情早晚會結束。受疫情影響，一些競爭力低下的酒店淘汰出局，行業(yè)經過洗牌后，酒店投資會更加趨于理性，但能堅持下來的投資人還是能獲得穩(wěn)定的收益。

其次，如果遇到好的物業(yè)項目，我會繼續(xù)投資酒店。酒店行業(yè)的市場空間和向好的基本面仍在，相信只要踏踏實實經營，就能獲得預期的投資回報。