韓國樓市崩了，房價跌30%，成交量減少70%，韓國經(jīng)濟出現(xiàn)了480億美元的赤字，真是災難性表現(xiàn)。韓國目前進入了深度的衰退階段。

韓國房產(chǎn)市場奇葩的租賃系統(tǒng)"jeonse"

韓國的房價從利率，人口的變化來探討，但也不能只從經(jīng)濟學的角度來分析，因為，韓國的房地產(chǎn)市場存在一種不尋常的租賃系統(tǒng)，通常稱為"jeonse"。

"jeonse"是什么意思呢？

可以簡單理解成"押金"，正?？捶康禺a(chǎn)時，你有兩種選擇，要么買，要么租，但韓國有三個選項，這就是"jeonse"，是一種特殊的租賃方式。

租客不需要向房東支付任何的租金。租客只需按照房子市場價的80%借給房東一筆現(xiàn)金，并簽訂為期兩年的合同。在合同期限內(nèi)，租客可以無償使用房東的房子。

合同到期后，房東會返還給租客這筆錢。而租客呢？可以選擇收回借款搬走，也可以繼續(xù)借錢給房東不搬走。

舉個例子：如果你想要租價值100萬的房子，你需要提前支付給房東80萬的現(xiàn)金。

在這種情況下，房東和租客會簽訂一份租房合同，其中會明確規(guī)定房東還款的日期，通常是兩年。在這兩年內(nèi)，房東可以將這筆80萬的借款用于任何投資或其他目的，而租客則可以在這期間內(nèi)免費使用房東的房屋。

這種租賃方式的特點是租客可以獲得住房的使用權，而房東則可以獲得一筆借款用于其他投資。對于租客來說，他們可以享受到無償使用房屋的權益，而對于房東來說，他們可以獲得一筆臨時的資金支持。

自上世紀60年代開始，"jeonse"的形式在韓國興起，就并且非常受到房東和租客的歡迎。

它一直推動著過去20年的住房市場發(fā)展。

韓國經(jīng)濟

在過去的70年里，韓國在自然資源和耕地面積方面都相對匱乏，因此成為了凈進口商，特別是能源和食品方面。

韓國將經(jīng)濟重心轉(zhuǎn)向發(fā)展了高科技、工程和電子產(chǎn)業(yè)等這些領域。

房地產(chǎn)在韓國經(jīng)濟中也扮演著非常重要的角色，也是韓國人財富的重要組成部分。

根據(jù)2020年的數(shù)據(jù)，韓國的房地產(chǎn)交易總額超過2萬億美元，這使得韓國的個人凈資產(chǎn)中有相當大的比例是以房地產(chǎn)形式存在，這是世界上最高的比例之一。

與美國或英國相比，韓國人幾乎將他們一生的積蓄都投入到房地產(chǎn)市場中。目前中國也是這樣，要引起我們的警覺。

然而，過去20年的韓國房地產(chǎn)市場的歷程是復雜的。從1998年開始至今，房價呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢。這與其他大多數(shù)國家房地產(chǎn)市場不同，在2008年的金融危機期間，韓國的房價指數(shù)并沒有明顯下降，還是保持相對較高的增長。

這種趨勢相對于其他房地產(chǎn)市場來說是非常不尋常的，因為全球大多數(shù)市場在2008年出現(xiàn)了明顯的價格下跌。這顯示了韓國房地產(chǎn)市場的彈性和對全球影響的相對獨立性。

韓國房地產(chǎn)市場的特點

有幾個原因可以解釋韓國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)。

首先，韓國的抵押貸款金額相對較低，與其他經(jīng)濟體相比較少。這使得韓國在全球金融危機期間受到的影響較小。個人的財產(chǎn)沒有高杠桿，因此沒有被迫出售房產(chǎn)的情況。

其次，就是韓國采用了"jeonse"這種不尋常的租賃系統(tǒng)，這個系統(tǒng)在韓國已經(jīng)存在了一百多年，但在1959年正式被引入經(jīng)濟，并在1960年代傳播開來。據(jù)估計，如今約有40%的房產(chǎn)使用"jeonse"方式租賃。

這種安排對于想要住在該物業(yè)的人來說非常有吸引力。但是房東為什么也會同意這樣的安排呢？

首先，房產(chǎn)的所有者在兩年期間得到了80%的現(xiàn)金，他們可以利用這筆錢進行投資。同時，這種安排在法律上是合法且受到保護的。

這種不同的房地產(chǎn)市場運作方式"jeonse"是韓國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與其他市場不同的最重要的原因之一。

當房東收取"jeonse"合同中的押金后，他們可以選擇將這筆款項存入銀行，以獲取利息收入。在過去的幾十年里，韓國的存款利率是相對較高，這為房東提供了一種額外的回報方式。

但存款的增加會導致利率的下降，近10年韓國的存款利率逐漸下降，尤其是在2015年至2021年期間，實際利率降至1%以下。

然而，近年來，由于通貨膨脹的影響，全球范圍內(nèi)的利率開始上升，韓國也不例外。但利率利率的上升沒有跑贏通貨膨。這意味著存款利息的回報可能無法抵消通貨膨脹的影響。

因此，作為房東，不能再像過去那樣依賴存款利息作為主要收入來源。所以把錢大量投入房地產(chǎn)市場。韓國房地產(chǎn)市場的整體趨勢是逐年上漲的，這為房東提供了一種資產(chǎn)升值的機會。

"jeonse"押金的比例是按照房價計算的，所以房價上漲，房東能獲得的押金就越多，現(xiàn)金流就越多，因為房東也只是普通人，像股票，外匯，這種金融投資懂的不多，所以買房就成了這些房東的首選。

"jeonse"租賃系統(tǒng)的風險

"jeonse"租賃方式的房產(chǎn)價格是房東和租客協(xié)商出來的，不是完全意義上的自由市場經(jīng)濟決定的房產(chǎn)價格。這其實是擾亂了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

"jeonse"合同約占所有正在開發(fā)的物業(yè)的40%左右。這樣"jeonse"合同約的房產(chǎn)價格就有了錨定作用，使其他正常交易的房產(chǎn)價格就會參考"jeonse"合同約的房產(chǎn)價格定價，也會跟著上漲。這對于任何希望參與韓國房地產(chǎn)市場的人來說是一個巨大的投資機會。

然而，如果經(jīng)濟低迷，房價下跌。這對于房東來說是一個問題，因為他們完全依賴于房價上漲來獲取回報。

最近韓國立法規(guī)定，根據(jù)"jeonse"合同租房的人在合同結(jié)束時有權自動續(xù)訂，并且他們可以延長合同的期限最多一到兩年，同時，房東只能房價提高最多5%。這就限制了房東從房價上漲帶來的回報，同時也限制了"jeonse"押金所帶來的現(xiàn)金流，因為，"jeonse"押金的比例是根據(jù)房價的比例計算的。

這樣房東就不能隨意漲價了，因為現(xiàn)在續(xù)約合同上面有一個價格上限的規(guī)定，同時對其他房地產(chǎn)市場的錨定效應也不存在了。

隨著市場價格的上漲放緩，許多房東決房子不出租了，自己住。這導致了可供"jeonse"合同租賃的物業(yè)數(shù)量減少。

從房東的角度來看，首先，房產(chǎn)價格已經(jīng)下跌，接近三年前的水平。

現(xiàn)在存款利率也低于通貨膨脹的利率，房東也在虧損，存款方面表現(xiàn)也不佳。所以對房東來說，這些都是壞消息。

還有些房東已經(jīng)沒有資金來歸還"jeonse"押金，這些都對房價產(chǎn)生非常消極的影響推動房價下跌。

韓國的人口問題

近年來，韓國最大的問題是人口問題，目前總?cè)丝谑谴蠹s5200萬，這是由于過去30年來的出生率下降所致。預測，在未來70年內(nèi)，韓國人口還會大幅減少。

現(xiàn)在的韓國人口里年輕人的數(shù)量少于老年人，這對韓國造成了一系列問題。

首先，年輕人進入勞動力市場的人數(shù)減少，導致勞動力供給不足，對經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響。

其次，隨著人口老齡化，國家需要為越來越多的老年人提供支持，這增加了養(yǎng)老金、醫(yī)療保健等社會福利支出，對國家財政造成了壓力。

另外，由于人口減少，納稅人數(shù)減少，這將影響國家稅收和國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。

這也意味著國家在基礎設施建設和其他領域的投資能力受到限制。如果這種人口下降趨勢持續(xù)下去，韓國可能面臨嚴重的人口危機。

韓國目前的經(jīng)濟狀況

目前，韓國的經(jīng)濟形勢相當嚴峻。

2022年，該國公布了歷史上最大的貿(mào)易赤字，接下來的六個月經(jīng)濟表現(xiàn)慘淡。

雖然韓國是全球高科技裝備經(jīng)濟的領軍者，但需求減少導致經(jīng)濟放緩。通貨膨脹和利率上升對有債務的人造成壓力。

房地產(chǎn)市場的下跌對韓國經(jīng)濟和信心產(chǎn)生影響，人均80%的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)價格下跌導致個人凈資產(chǎn)減少，并使人們對房地產(chǎn)市場失去信心。

當人們看到所有因素都在推動出售房產(chǎn)時，就會產(chǎn)生連鎖反應。這只會進一步推動房產(chǎn)價格下降。

這種情況很可能會在韓國接下來的6到18個月內(nèi)持續(xù)，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌，這將進一步拖累經(jīng)濟。

人口的減少，不只導致稅收和GDP的減少，也會導致房產(chǎn)價格下跌。在未來的時間里，房地產(chǎn)市場會有更多的賣家，而不是買家。

那么，韓國經(jīng)濟目前面臨的所有這些問題會對全球經(jīng)濟產(chǎn)生什么影響呢？

對世界經(jīng)濟的影響以及對中國樓市的啟示

整個世界經(jīng)濟是相互關聯(lián)的，所以韓國發(fā)生的問題將對其他國家產(chǎn)生連鎖反應。

韓國是凈進口國，如果韓國經(jīng)濟進入衰退，它的購買力會減少，這意味著向韓國出口的國家將賣得更少。

因此，韓國經(jīng)濟的下滑確實對全球經(jīng)濟產(chǎn)生連鎖反應，這是一個壞消息。

在過去的50年左右，中國房地產(chǎn)市場一直非?；鸨?。

然而，目前中國也出現(xiàn)了人口下降的問題。未來房地產(chǎn)市場里，購買者會遠遠少于出售者。

但中國房地產(chǎn)，沒有像韓國這種"jeonse"押金租賃方式，所以，短期內(nèi)出現(xiàn)暴跌，崩盤的可能性不大，不用過于擔心。

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