作者：李云飛｜來(lái)源：原創(chuàng)

一位久經(jīng)商場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)老司機(jī)，關(guān)注我，每天分享一點(diǎn)財(cái)富干貨，讓你的人生少走彎路。

根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)成立并含有“公寓”且主營(yíng)業(yè)務(wù)為租賃和商業(yè)服務(wù)的企業(yè)，有4萬(wàn)多家被吊銷或者注銷，占到了總量的34%，而在剩余的7萬(wàn)多家在業(yè)企業(yè)里面，還有2660家失信企業(yè)。

在這里我先解釋下，什么是公寓租賃服務(wù)公司？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是企業(yè)將業(yè)主房屋租賃過來(lái)，然后進(jìn)行裝修改造配齊家具家電，再以單間的形式出租給需要的人。主要服務(wù)的對(duì)象是城市白領(lǐng)以及單身人士。業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱這樣的企業(yè)為“二房東”。

我們?cè)倩氐絼偛诺哪莻€(gè)話題，為什么會(huì)有這么多的“二房東”倒閉？要說(shuō)這個(gè)問題，我們還是先來(lái)簡(jiǎn)單地說(shuō)下公寓租賃市場(chǎng)的來(lái)龍去脈。

公寓租賃服務(wù)是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中新興的一個(gè)行業(yè)。因?yàn)楹芏嗳速I不起房，那么租房的市場(chǎng)就很大。很多公寓租賃服務(wù)公司就是靠著講故事沖進(jìn)了資本市場(chǎng)不斷地?fù)棋X，然后再不斷地?fù)尩乇P擴(kuò)大市場(chǎng)，上演著大魚吃小魚的故事。

市場(chǎng)大、市場(chǎng)亂、再加上資本的推波助瀾，讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)一度迎來(lái)了發(fā)展的高峰期。在長(zhǎng)租公寓最火爆的2018年，當(dāng)時(shí)的搶房源大戰(zhàn)真的是讓不少人開了眼界。一套7500元每月的房子活活地被抬高到1.1萬(wàn)元每月，而這1萬(wàn)多元每月的房子再被分成若干間然后再提高單價(jià)租出去。最后連被爭(zhēng)搶的房東都看不下去了，感嘆這資本真是要吸干年輕人的血。

但是花開花謝也只是曇花一瞬間，這種資本游戲在2020年的冬天就戛然而止了。我們先來(lái)舉兩個(gè)例子。蛋殼公寓曾經(jīng)憑借著漂亮的資本故事一度創(chuàng)下27億美元的市值。而在2020年，這個(gè)市場(chǎng)中的準(zhǔn)老大竟然暴雷了，給市場(chǎng)留下了一地雞毛。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年和2019年，其凈虧損額分別是2.72億元、13.69億元、和34.37億元。另根據(jù)執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司青梧桐有限責(zé)任公司被執(zhí)行總金額已經(jīng)超過1969萬(wàn)元。

另一家青客公租房公司也亮出了底牌，7.5億的總資產(chǎn)10億的總負(fù)債，嚴(yán)重資不抵債。這家公司隸屬于青客公寓，2019年青客公寓上市，雖然名氣趕不上自如、蛋殼，但卻是名副其實(shí)的長(zhǎng)租公寓第一股，不過上市兩年就累計(jì)虧損超過了38億元。

是什么原因讓各路資本都很看好的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)近乎全軍覆沒呢？其中有自身的原因、有市場(chǎng)的原因、也有政策監(jiān)管的原因。　　

首先，我們說(shuō)下企業(yè)自身的原因。在一個(gè)新興的行業(yè)里，資本和企業(yè)都想擠占市場(chǎng)爭(zhēng)做老大。再加上分散式長(zhǎng)租公寓的特殊性，企業(yè)需要搶兩端的客戶資源以此來(lái)擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額。這樣就很容易陷入搶占房源的惡性競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中去，從而導(dǎo)致高收低租的現(xiàn)象普遍存在。這血放完了，企業(yè)自然也就落幕了。

其次，是市場(chǎng)當(dāng)中存在的原因。1、在疫情期間由于受到市場(chǎng)的影響，很多公司以虧損為由對(duì)旗下的一些房源強(qiáng)制降租金。一面對(duì)房東降租金，一面對(duì)租客漲租金，很快大家都不干了；2、房東按季度收錢而租客則按年付費(fèi)，這在無(wú)形當(dāng)中增加了租客的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；3、租客沒錢企業(yè)還給租客發(fā)放租金貸讓租客提前消費(fèi)，說(shuō)白了就是雙層剝削租客。群眾的眼睛是雪亮的，長(zhǎng)期以往誰(shuí)都不是傻子。

再者，房地產(chǎn)政策的原因，這也是最重要的一個(gè)原因。2021年的8月份，《北京市住房租賃條例》（征求意見稿）開始公開征求意見，里面就有兩條：1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)；2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得代收代付租金、押金，不得賺取租金差價(jià)。

什么意思呢？那就是房產(chǎn)中介以后不能夠再做“二房東”了，更不能夠從中間賺差價(jià)。這不是給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)雪上加霜嗎？這才是資本市場(chǎng)最擔(dān)心的一件事。如果真的政策落地的話，那這個(gè)市場(chǎng)還有得玩嗎？

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)從野蠻生長(zhǎng)到一地雞毛，隨之而來(lái)的就是市場(chǎng)規(guī)范，接下來(lái)就該國(guó)家隊(duì)出場(chǎng)了?，F(xiàn)在蘇州、上海、南京等地國(guó)企已經(jīng)當(dāng)上了房東，項(xiàng)目也非常搶手，推出的不少租賃房源預(yù)訂率高達(dá)到100%。

從這點(diǎn)來(lái)講，國(guó)企當(dāng)房東價(jià)格不一定都滿意，但是起碼國(guó)企當(dāng)房東有一個(gè)好處，那就是更放心。租客不用再擔(dān)心交了房租住不了房的窘境了。

作者：李云飛，知名互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)始人，大型食品連鎖企業(yè)CEO，從事互聯(lián)網(wǎng)及實(shí)體連鎖行業(yè)16年，曾被搜狐網(wǎng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、騰訊、鳳凰網(wǎng)、中訊網(wǎng)、百度等知名媒體平臺(tái)相續(xù)專題報(bào)道，擅長(zhǎng)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，連鎖企業(yè)管理。